대전지방법원 2026타경10525. 천안시 서북구 성정동 프라지움10차아파트 1층 103호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설 중 인터넷컴퓨터게임시설제공업소(상호 아치트PC)로 기재되어 있습니다. 말소기준권리는 2018.08.29 설정된 송악농업협동조합 근저당권 567,600,000원이며, 이 권리는 2026.01.21 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이후의 농협은행 가압류, 국민건강보험공단 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 훨씬 무거운 문제는 가격과 환금성입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 750,000,000원인데, 프라지움10차의 최근 12개월 거래는 2026.06 한 건, 128,000,000원입니다. 수치만 비교하면 최저가가 최근 시세의 585.9%입니다. 과거 전체 평균 194,500,000원보다도 크게 높으며, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -40.9%로 하락입니다. 전체 평균 194,500,000원만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10525 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층103호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(인터넷컴퓨터게임시설제공업소 / 상호 아치트PC) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상15층/지하5층 · 사용승인일 2018.08.24 |
| 소유자 | 박기완 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 750,000,000원 / 750,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,906,412,421원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
말소기준은 2018.08.29 송악농업협동조합 근저당권입니다. 2022.12.23 농협은행주식회사 가압류 1,457,224,857원, 2025.06.20 국민건강보험공단 압류, 2026.03.30 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거 2023.02.09 송악농업협동조합의 임의경매개시결정은 2024.09.09 취하되어 이미 말소됐습니다.
② 점유 조사 — 104호 기재와 대상 103호를 구분
현황조사에는 다음 두 점유 관련 기재가 있으나, 두 건 모두 104호로 표시되어 경매 대상인 103호와 호수가 다릅니다. 따라서 아래 내용은 대상 103호의 임차관계로 단정하지 않고 원본 대조가 필요한 조사사항으로 봐야 합니다.
| 성명 / 명칭 | 기재 호수 | 전입·등록일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민교 | 104호 | 2022.11.22 | 미상 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 수청 | 104호 | 2022.05.03 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 기재 모두 전입·등록일이 2018.08.29 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 보증금은 미상이고, 대상호수와 조사 기재호수가 서로 다르므로 실제 103호 점유·임대차 관계는 입찰 전에 반드시 원본으로 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근값은 1.28억, 추세는 -40.9%
프라지움10차의 거래 자료는 4건입니다. 전체 평균은 194,500,000원이지만, 2022.11의 250,000,000원 거래 두 건이 포함되어 있습니다. 최근 가격 판단에서는 2026.06 최신 거래 128,000,000원과 최근 12개월 평균 128,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 83.58㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2025.03 | 82.97㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.11 | 83.58㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.11 | 82.97㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 194,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 128,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 750,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,900,000원 |
| 1. 근저당 · 송악농업협동조합 | 567,600,000원 | 567,600,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행주식회사 | 1,457,224,857원 | 172,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,024,824,857원 중 예상배당은 740,100,000원이며, 미배당액은 1,284,724,857원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 배당 부족 자체가 곧 매수인 인수를 뜻하는 것은 아니며, 본 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 750,000,000원 | 740,100,000원 | 1,284,724,857원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 600,000,000원 | 591,600,000원 | 1,433,224,857원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 480,000,000원 | 472,800,000원 | 1,552,024,857원 | 0원 |
권리 측면에서는 유찰이 진행돼도 인수액이 늘어나는 구조가 아닙니다. 그러나 2회 유찰 시 가격 480,000,000원조차 최근 12개월 거래 128,000,000원과 단순 비교하면 여전히 큰 차이가 있습니다. 특히 프라지움10차 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.3회, 매각률은 3.39%로 나타나 환금성에 강한 경고가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 103호는 제2종근린생활시설인 인터넷컴퓨터게임시설제공업소, 상호 아치트PC로 이용 중입니다.
- 입지. 충청남도 천안시 서북구 성정동 롯데마트 동측 인근이며, 오피스텔·공동주택·도시형생활주택·상업·업무시설·숙박시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남측 대로, 동측 중로, 북측 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(북부2지구)이며 대로1류·중로2류·소로1류와 접합니다.
- 토지. 지목 대, 상업용, 평지·부정형이며 공시지가는 2,380,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 프라지움10차 경매 통계상 평균 유찰 6.3회, 매각률 3.39%로 매각 유동성이 낮게 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 비교 기준. 전체 거래 평균 194,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 128,000,000원과 -40.9% 하락 추세를 우선해 판단해야 합니다.
- 근린시설 직접 비교. 대상은 1층 근린시설이므로 프라지움10차 거래 표본을 그대로 적정가로 대입하지 말고 근린시설 자체 수익성·공실·임대수요를 별도 확인해야 합니다.
- 호수 대조. 현황조사상 김민교·주식회사 수청은 모두 104호로 기재되어 있습니다. 대상 103호의 실제 점유관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임대관계. 감정평가상 현장사정으로 임대관계를 확인할 수 없었다고 기재되어 있으므로 점유자·영업자·임대차계약을 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권 미배당액이 크더라도 본 배당 시뮬레이션의 매수인 인수는 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수책임을 혼동하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸, 가격은 강한 경고”
이 물건의 등기상 구조는 어렵지 않습니다. 2018.08.29 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 이유로 가격까지 좋다고 볼 수는 없습니다. 현재 최저가 750,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 128,000,000원의 585.9%이고, 거래 추세도 -40.9%입니다. 대상이 1층 근린시설이라는 점 때문에 거래 표본의 직접 비교에는 한계가 있지만, 평균 유찰 6.3회·매각률 3.39%까지 겹쳐 가격과 환금성 측면의 보수적 접근이 필요한 물건입니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 현재 가격에서의 매력은 낮다입니다.
