대전지방법원 2026타경10525. 천안시 서북구 성정동 프라지움10차아파트 1층 104호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고는 모두 104호가 일반음식점 ‘휴(休)이자카야’로 이용 중임을 가리킵니다. 건물은 2018.08.24 사용승인된 철근콘크리트구조 지상15층·지하5층 건물이고, 소유자 박기완 명의의 소유권보존은 2018.08.29 이루어졌습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 송악농업협동조합 근저당 567,600,000원입니다. 이 근저당은 2026.01.21 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 현재 경매개시결정 채권자도 농업협동조합자산관리회사입니다. 그 뒤 농협은행 가압류 1,457,224,857원, 국민건강보험공단 압류, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10525 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1433 프라지움10차아파트 1층104호 · 성정공원3길 14 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 일반음식점(상호 휴(休)이자카야) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상15층/지하5층 · 사용승인일 2018.08.24 |
| 소유자 | 박기완 · 2018.08.29 소유권보존 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 750,000,000원 / 750,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,906,412,421원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 미상 점유는 따로 본다
말소기준권리는 2018.08.29 설정된 송악농업협동조합 근저당 567,600,000원입니다. 2022.12.23 농협은행 가압류 1,457,224,857원과 2025.06.20 국민건강보험공단 압류, 2026.03.30 현재 임의경매개시결정은 모두 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2023.02.09 시작됐던 송악농업협동조합의 이전 경매는 2024.09.09 취하로 말소됐습니다.
| 임차·점유자 | 전입·등록일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민교 · 104호 · 주거 | 2022.11.22 | 보증금 미상 · 차임 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 수청 · 104호 | 2022.05.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 회사 · 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김민교의 2022.11.22 전입과 주식회사 수청의 2022.05.03 전입·등록은 모두 2018.08.29 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 ‘회사’는 날짜 자체가 확인되지 않아 같은 결론을 적용할 수 없습니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않으므로 우선변제 여부와 매수인 승계 가능성도 미상으로 남겨두는 것이 맞습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 수준이 아니라, 585.9%다
가격 판단에서는 전체 실거래 평균 194,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06 전용 83.58㎡·2층 128,000,000원 1건이며, 최신 거래도 같은 128,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 확정 인수액을 더한 실질취득은 750,000,000원으로, 최근 12개월 평균의 585.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 83.58㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2025.03 | 82.97㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.11 | 83.58㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.11 | 82.97㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 128,000,000원 |
가격 추세도 우호적이지 않습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -40.9%입니다. 따라서 과거 250,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 194,500,000원을 기준으로 현재 가격을 평가해선 안 됩니다. 현재 최저가 750,000,000원은 최근 12개월 평균 128,000,000원보다 훨씬 높으므로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘신건 가격 메리트가 있다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 750,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,900,000원 |
| 1. 근저당 · 송악농업협동조합 | 567,600,000원 | 567,600,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행주식회사 | 1,457,224,857원 | 172,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,024,824,857원 중 예상 배당액은 740,100,000원이며, 미배당액은 1,284,724,857원입니다. 소유자 잔여는 0원, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 750,000,000원 | 740,100,000원 | 1,284,724,857원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 600,000,000원 | 591,600,000원 | 1,433,224,857원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 480,000,000원 | 472,800,000원 | 1,552,024,857원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 서북구 성정동 롯데마트 동측 인근으로, 주위는 오피스텔·공동주택·도시형생활주택·상업·업무시설·숙박시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 제반 차량 진·출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 104호는 일반음식점 ‘휴(休)이자카야’로 이용 중입니다. 기본 위생·급배수·소화전·화재탐지·일부 냉난방·승강기·지하주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 대로, 동측으로 중로, 북측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(북부2지구)에 해당하며, 공시지가는 2,380,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 프라지움10차는 299세대, 2018.08.24 준공이며 관련 경매의 평균 유찰 횟수가 6.3회입니다. 최근 거래 추세 -40.9%와 근린시설 용도를 함께 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 최근 거래에 맞출 것. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 128,000,000원이고 현재 실질취득은 750,000,000원입니다. 전체 평균 194,500,000원보다 최신 시세를 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대 과거 거래 추세가 -40.9%이므로 과거 250,000,000원 거래를 기준으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 미상 점유 확인. ‘회사’로 조사된 점유자의 전입·등록일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본, 점유관계를 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 건물 명칭에 ‘아파트’가 들어가지만 104호의 사건상 용도는 근린시설이며 현재 이용도 일반음식점입니다. 주거용 아파트 가격·환금성으로 단순 비교하면 안 됩니다.
- 배당 한계 확인. 750,000,000원 매각 가정에서도 채권 미배당액이 1,284,724,857원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 가격과 미상 점유가 더 중요하다
등기부만 놓고 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2018.08.29 근저당이 말소기준이고 이후 가압류, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 점유관계에서는 날짜와 보증금이 확인되지 않은 1건이 남아 있어 대항력·승계 위험을 0으로 단정할 수 없습니다.
가격은 더 분명합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 128,000,000원인데 현재 실질취득은 750,000,000원, 최근 시세 대비 585.9%입니다. 최근 추세도 -40.9%이고 관련 경매 평균 유찰 횟수는 6.3회입니다. 게다가 이 호실은 주거 아파트가 아니라 1층 근린시설·일반음식점입니다. 현재 회차를 ‘싸다’고 볼 근거는 없고, 가격·환금성·미상 점유가 동시에 부담인 D등급 구간으로 보는 것이 타당합니다.
