대전지방법원 2025타경90. 충남 청양군 장평면 죽림리 8 소재 물건으로, 감정평가상 이용상태는 축사 및 퇴비사, 건물은 강파이프구조 기타지붕의 축사입니다. 토지는 3,618㎡ 목장용지로 생산관리지역에 속하고, 현황은 전축사입니다. 감정가 195,581,160원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 136,906,812원입니다.
권리관계의 기준점은 2019.03.20. 설정된 청양축산업협동조합 근저당권 채권최고액 230,000,000원입니다. 그 뒤 2021년 같은 조합의 114,000,000원 근저당, 2023~2024년 가압류 5건, 2025년 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경90 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 청양군 장평면 죽림리 8 · 충청남도 청양군 장평면 화평길 149 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 축사 및 퇴비사 · 강파이프구조 기타지붕 축사 |
| 토지 | 목장용지 3,618㎡ · 생산관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김동철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 195,581,160원 / 136,906,812원 (1회 유찰, 감정가의 70.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 청양축산업협동조합 / 354,369,487원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2008년과 2009년 규암농업협동조합 근저당권 각 45,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2019.03.20. 청양축산업협동조합 근저당권 230,000,000원입니다. 2021년 후순위 근저당과 이후 5건의 가압류, 경매개시결정은 모두 이 기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 195,581,160원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 136,906,812원, 감정가의 70.0%입니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않아, 136,906,812원이 최근 시장거래보다 낮은 가격인지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 136,906,812원 | 134,190,117원 | 677,052,269원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 95,834,768원 | 93,709,742원 | 717,532,644원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 67,084,337원 | 65,476,819원 | 745,765,567원 |
가격이 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 유지됩니다. 다만 매각대금이 낮아질수록 근저당·가압류 채권의 미배당액은 커집니다. 이는 매수인의 추가 인수금이 늘어난다는 의미가 아니라, 채권자들이 배당으로 회수하지 못하는 금액이 증가한다는 의미입니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,906,812원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,716,695원 |
| 1. 근저당 · 청양축산업협동조합 (을구 3번) | 230,000,000원 | 134,190,117원 |
| 2. 근저당 · 청양축산업협동조합 (을구 6번) | 114,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부여농업협동조합 | 34,916,180원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 274,475,898원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 청양축산업협동조합 | 120,911,919원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 31,397,631원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 부여축산업협동조합 | 5,540,758원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 811,242,386원 중 현재 회차 예상 배당액은 134,190,117원, 미배당은 677,052,269원입니다. 집행비용 2,716,695원을 포함하면 현재 매각대금 136,906,812원이 전액 소진됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 충남 청양군 장평면 죽림리 소재 “곤미고개” 서측에 위치하며, 주위는 산지를 중심으로 농지와 농가주택 등이 분포합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 시내버스 승강장이 소재합니다.
- 이용상태. 축사 및 퇴비사로 이용 중이며, 건물은 강파이프구조 기타지붕의 축사입니다. 기본적인 전기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 목장용지 3,618㎡, 생산관리지역, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 21,400원/㎡입니다.
- 이용제한. 생산관리지역 및 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지와 접합니다. 감정평가 기재 중 일부 대상 토지에는 농림지역·농업진흥구역 관련 사항도 나타납니다.
- 공부와 현황. 일부가 공부상 답 및 묘지이나 현황은 일단의 축사부지로 이용 중입니다.
- 위반 여부. 감정 관련 자료상 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 축사·퇴비사와 목장용지의 결합 물건으로, 실거래 비교자료가 없어 시장가격과 매수층을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대차 관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자·사용자·축산 운영주체를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로, 감정평가서의 대상목록과 현장 건축물의 범위를 대조해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 일부 토지가 공부상 답·묘지이나 실제로는 축사부지로 이용되고 있으므로 지목·현황·이용 가능성의 차이를 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 생산관리지역·가축사육제한구역 및 관련 토지이용 제한이 실제 축산업 유지, 증축·개축 또는 다른 용도로의 전환에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70.0%이지만 비교 실거래 자료가 없습니다. 인근 축사·목장용지 거래와 수익성을 별도로 검증한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 소멸 구조, 매각조건, 점유관계는 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 용도는 단순하지 않다
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2019년 청양축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 투자 판단의 난점은 물건 자체에 있습니다. 현황이 축사 및 퇴비사이고 토지는 목장용지·생산관리지역이며 일부 공부와 현황의 차이도 존재합니다. 무엇보다 최신 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 136,906,812원이 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 없지만, 이용제한·현장상태·환금성과 가격을 별도로 검증해야 하는 축사·토지 경매”로 보는 것이 맞습니다.
