대전지방법원 2025타경90. 충청남도 청양군 장평면 죽림리 12-1 일대의 기타 + 토지 경매입니다. 감정 이용상태는 축사 및 퇴비사, 건물은 강파이프구조 기타지붕의 축사로 조사됐습니다. 현재 최저매각가는 88,791,528원으로 감정가 181,207,200원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 시세 자료가 없으므로 이 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 현재 말소기준은 2019.03.20. 설정된 청양축산업협동조합 근저당권 230,000,000원입니다. 그 뒤의 청양축산업협동조합 근저당권 114,000,000원과 가압류 5건, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 감정평가서에는 구체적인 임대차 관계가 미상이라고 기재돼 있어, 점유자·임차관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경90 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 청양군 장평면 죽림리 12-1 · 등기부 부동산 죽림리 12-1, 12-2 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 축사 및 퇴비사 |
| 건물 구조 | 강파이프구조 기타지붕의 축사 |
| 소유자 | 김동철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 181,207,200원 / 88,791,528원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 청양축산업협동조합 / 354,369,487원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 토지 항목 | 512.0㎡ · 지목 답 · 생산관리지역 · 공시지가 21,400원/㎡ |
| 도로 / 형상 | 소로한면 · 평지 · 부정형 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
과거 규암농업협동조합의 근저당권 45,000,000원 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 분석의 말소기준은 2019.03.20. 청양축산업협동조합 근저당권입니다. 2021년 추가 근저당과 2023~2024년 가압류 5건, 2025년 경매개시결정은 모두 후순위라 낙찰로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 시세 검증은 불가
이 사건은 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 88,791,528원, 감정가 181,207,200원의 49%입니다. 다음 시나리오에서는 3회 유찰 시 62,154,069원, 4회 유찰 시 43,507,848원까지 내려가는 구조가 제시돼 있습니다.
다만 이 물건에는 동일 용도의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 근거는 없습니다. 특히 축사·농지 결합 물건은 아파트처럼 거래 표본이 균질하지 않으므로 최저가와 감정가의 차이만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,791,528원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,998,248원 |
| 을구 3번 근저당권 · 청양축산업협동조합 | 230,000,000원 | 86,793,280원 |
| 을구 6번 근저당권 · 청양축산업협동조합 | 114,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 부여농업협동조합 | 34,916,180원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 274,475,898원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 청양축산업협동조합 | 120,911,919원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 31,397,631원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 부여축산업협동조합 | 5,540,758원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 총 채권액 811,242,386원 중 86,793,280원이 배당되고, 미배당액은 724,449,106원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 축사 및 퇴비사로 이용 중이며 건물은 강파이프구조 기타지붕의 축사입니다.
- 주위환경. 충남 청양군 장평면 죽림리 소재 “곤미고개” 서측에 위치하고, 주위는 산지를 중심으로 농지와 농가주택 등이 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 시내버스 승강장이 소재합니다.
- 토지. 지목 답, 토지이용상황 답축사, 평지·부정형·소로한면이며 토지면적 항목은 512.0㎡입니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 가축사육제한구역이 포함되고, 임업용산지·농림지역이 접합니다.
- 이용계획. 감정평가상 일부 토지는 생산관리지역·가축사육제한구역, 일부는 농림지역·농업진흥구역으로 조사됐습니다.
- 공부와 현황. 일부가 공부상 답 및 묘지이나 현황은 일단으로 축사부지로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 전기설비 등이 설치돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록3~6에 필요하고 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물의 매각 범위, 제시외 건물의 포함 상태를 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
- 임대차·점유. 특정 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대차 관계가 미상이므로 점유자와 대항요건 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 농지·축사 이용 가능성. 생산관리지역, 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등 이용제한과 현재 축사 사용의 지속 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인만으로 시세 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액 724,449,106원은 채권자의 미회수액이지 곧바로 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다. 배당모형상 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “49% 할인보다 입찰조건 확인이 먼저”
현재 최저가는 88,791,528원으로 감정가 181,207,200원의 49%까지 내려왔고, 등기상 말소기준권리 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 이 점만 보면 구조가 단순해 보입니다. 그러나 이 물건은 축사·퇴비사와 토지가 결합된 일괄매각이고, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으며, 감정평가상 임대차 관계도 미상입니다.
게다가 동일 용도의 최근 실거래 자료가 없어 현재 49%라는 숫자가 실제 시장가격 대비 어느 정도 할인인지 확인할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 입찰자격·농지 규제·현황·점유 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 감정가 대비 낙폭만 보고 접근하기보다 농지취득자격증명 발급 가능성과 실제 사용·점유 상태를 먼저 해결한 뒤 가격을 판단하는 것이 핵심입니다.
