대전지방법원 2025타경90. 충청남도 청양군 장평면 구룡리 59-8 일대의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 강파이프구조 기타지붕의 축사이며 현재 축사 및 퇴비사로 이용 중입니다. 감정가는 552,353,200원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 386,647,240원, 감정가의 70%입니다.
권리의 기준점은 2019.01.07 설정된 청양축산업협동조합의 채권최고액 340,000,000원 근저당권입니다. 이후 동일 조합의 후순위 근저당권, 동원팜스주식회사의 근저당권, 부여농업협동조합·농업협동조합중앙회·청양축산업협동조합· 부여축산업협동조합의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경90 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 청양군 장평면 구룡리 59-8 · 등기상 구룡리 59-8, 59-9 · 도로명주소 충청남도 청양군 장평면 항촌길 5-40 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 축사 및 퇴비사 |
| 건물 구조 | 강파이프구조 기타지붕의 축사 · 기본적인 전기설비 |
| 소유자 | 김동철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 552,353,200원 / 386,647,240원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 354,369,487원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 토지 자료 | 4,004㎡ · 지목 답 · 토지이용상황 답축사 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 16,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.01.07 청양축산업협동조합 근저당권 340,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당권과 가압류 및 2025.07.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 후순위 채권액 규모가 매우 크지만, 후순위 채권 미배당 자체가 매수인 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
② 가격 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
현재 최저매각가는 386,647,240원으로 감정가 552,353,200원의 70%입니다. 다만 이 물건은 축사·퇴비사 및 토지가 결합된 물건이고, 동일 조건의 최근 실거래 비교 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하는 것은 금물입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 386,647,240원 | 380,434,179원 | 1,835,808,207원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 270,653,068원 | 266,063,925원 | 1,950,178,461원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 189,457,147원 | 186,004,747원 | 2,030,237,639원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다. 즉 가격이 낮아질 때 후순위 채권의 손실은 늘어나도 그 미배당액을 낙찰자가 별도로 떠안는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 386,647,240원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,213,061원 |
| 을구 1번 근저당권 · 청양축산업협동조합 | 340,000,000원 | 340,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 청양축산업협동조합 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 청양축산업협동조합 | 60,000,000원 | 434,179원 |
| 을구 4번 근저당권 · 청양축산업협동조합 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 부여농업협동조합 | 34,916,180원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 274,475,898원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 청양축산업협동조합 | 120,911,919원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 31,397,631원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 부여축산업협동조합 | 5,540,758원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 동원팜스주식회사 | 1,109,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 2,216,242,386원 중 예상 배당액은 380,434,179원, 미배당액은 1,835,808,207원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 집행비용은 약 매각가의 1.6% 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·이용상태와 규제
- 이용상태. 건물은 축사 및 퇴비사로 이용 중이며 강파이프구조 기타지붕의 축사입니다.
- 주위환경. 충남 청양군 장평면 죽림리 소재 곤미고개 서측 일대로, 산지를 중심으로 농지 및 농가주택 등이 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 시내버스 승강장이 소재합니다.
- 토지. 토지 자료는 4,004㎡, 지목 답, 답축사 이용, 평지·가로장방·세로한면(가)입니다.
- 용도지역·규제. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역이 포함돼 있습니다.
- 공부와 현황. 일부가 공부상 답 및 묘지이나 현황은 일단으로 축사부지로 이용 중이라고 평가돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록10은 농지취득자격증명 필요. 미제출 시 보증금 몰수 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되므로 매각 대상과 현황을 원본에서 대조해야 합니다.
- 임대차·점유. 구체적인 임대차 관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 실거래 비교 없이 할인율만으로 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
- 토지규제. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역 포함 여부가 향후 사용·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 현황 차이. 일부 공부상 답·묘지가 현황상 축사부지로 이용 중이라는 점을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 물건 성격과 입찰조건이 더 어렵다”
등기만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순한 후순위 권리 정리가 아닙니다. 축사·퇴비사와 토지의 일괄매각, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역, 그리고 임대차 관계 미상이 함께 존재합니다.
현재 최저가는 386,647,240원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 근거 없이 이를 곧바로 가격 메리트로 볼 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 “등기 권리는 정리되지만, 입찰자격·현황·토지규제를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건”으로 보는 것이 맞습니다.
