창원지방법원 2025타경304. 경상남도 함안군 대산면 장암리 84-5 소재의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 이용상태는 창고 및 관리사·창고입니다. 등기상 소유자는 주식회사농업회사법인케레스이고, 2021.03.18. 설정된 경남단감원예농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 김경훈 가압류, 진주대곡농업협동조합 강제경매개시결정, 동읍농업협동조합 가압류, 경남단감원예농업협동조합 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리관계만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 권리보다 현황과 가격 검증입니다. 감정가 279,430,030원에서 현재 최저가 95,845,000원까지 3회 유찰됐지만, 실질취득액이 95,845,000원이라는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론낼 근거는 없습니다. 특히 농림지역·농업진흥구역 등의 토지이용 제한과 목록 9번 토지의 경계 확인 문제가 함께 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경304 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 대산면 장암리 84-5 |
| 등기 대상 | 경상남도 함안군 대산면 장암리 84-5 제주1동호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고 및 관리사 · 창고 |
| 소유자 | 주식회사농업회사법인케레스 |
| 감정가 / 최저가 | 279,430,030원 / 95,845,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 108,987,374원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
| 토지 | 창고용지 · 답창고 · 655.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 29,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 근저당 변경기재는 원본 대조
임차인 없음. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 말소기준은 2021.03.18. 경남단감원예농업협동조합의 을구 1번 근저당권이며, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 34%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정하지 않는다
현재 회차는 3회 유찰, 최저매각가는 95,845,000원으로 감정가의 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 67,091,499원, 5회 유찰 시 46,964,049원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 95,845,000원 | 93,719,790원 | 787,555,923원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 67,091,499원 | 65,483,852원 | 815,791,861원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 46,964,049원 | 45,718,696원 | 835,557,017원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만 그 부족액은 배당 계산상 매수인 인수금액으로 연결되지 않습니다. 현재 회차의 실질취득액은 최저가 95,845,000원에 인수 0원을 더한 95,845,000원입니다. 다만 실제 거래시세를 기준으로 한 비교값이 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주거나 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,845,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,125,210원 |
| 1. 근저당 · 경남단감원예농업협동조합 | 117,000,000원 | 93,719,790원 |
| 2. 가압류 · 김경훈 | 532,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 진주대곡농업협동조합 | 108,987,374원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 동읍농업협동조합 | 14,300,965원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 경남단감원예농업협동조합 | 108,987,374원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 881,275,713원, 예상 배당액 93,719,790원, 미배당 787,555,923원입니다. 집행비용은 2,125,210원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 함안군 대산면 장암리 소재 장암농공단지 남서측 인근이며, 주위는 순수 경지 정리지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 7) 창고 및 관리사, 8) 창고로 이용 중입니다.
- 건물. 창고·관리사 부분은 경량철골구조 패널지붕이며, 관리사 부분에는 기름보일러에 의한 난방설비가 있습니다.
- 토지. 확인된 토지는 창고용지, 토지이용상황 답창고, 655.0㎡, 평지·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 29,100원/㎡입니다.
- 규제. 농림지역·농업진흥구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역이 확인되고, 일부 토지에는 가축사육제한구역(일부제한700m)이 기재돼 있습니다.
- 경계. 목록 9번 토지는 인접 토지와 경계가 불분명하여 정확한 현황 및 지적경계 확인을 위해 측량이 필요한 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경 확인. 을구 1번 117,000,000원과 같은 날 을구 1-1 변경기재 312,000,000원의 관계를 등기 원본과 공동담보 내용으로 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 9-1, 9-2, 9-3 포함 여부와 현황을 현장에서 다시 확인하세요.
- 목록 7번 이용상태. 부속건물 창고시설 66.5㎡가 관리사로 이용 중인 상태를 확인하세요.
- 경계 측량. 목록 9번은 인접 토지와 경계가 불분명하므로 지적경계와 실제 점유범위를 확인하세요.
- 토지이용 제한. 농림지역·농업진흥구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역 등의 제한을 실제 활용계획과 대조하세요.
- 가격 판단. 최저가가 감정가 34%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 창고·토지의 실제 활용성과 환금성을 기준으로 응찰가를 검토하세요.
맺으며 — “권리는 가볍지만, 현황 확인은 무겁다”
이 사건은 배당 계산상 임차인 없음·매수인 인수 0원이고, 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리만 놓고 보면 매수인에게 직접 넘어오는 금전 부담은 확인되지 않습니다.
반면 현재 최저가는 3회 유찰을 거쳐 감정가의 34%까지 내려와 있고, 농림지역·농업진흥구역의 창고·토지라는 물건 성격, 일괄매각과 제시외 건물, 목록 9번의 경계 불분명·측량 필요가 동시에 존재합니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가 자체보다 실제 이용 가능성·경계·등기 변경기재를 확인하는 것이 우선입니다. 권리상 인수는 0원, 가격 메리트 판단은 보류. 현장 확인과 원본 대조가 입찰 판단의 핵심입니다.
