울산지방법원 2025타경12952. 울산 북구 송정동 어썸플레이스1 제1동 1층 101호로, 공부상 용도는 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 주식회사글로우이고, 2020.11.13 소유권을 이전받을 당시 등기부상 거래가액은 986,902,200원입니다. 이후 2023.05.04 중소기업은행이 채권최고액 516,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준보다 앞선 중앙농업협동조합 근저당권 1,260,000,000원과 엄재연 근저당권 250,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후에는 2025.03.27 중소기업은행 근저당권 108,000,000원이 추가로 설정됐고, 2025.12.01 중소기업은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 제공된 권리판정상 이 두 권리도 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12952 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 송정동 1232-5 어썸플레이스1 1동 1층101호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 북구 화산로 109 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하2층 지상9층 중 1층 101호 · 사용승인일 2020.01.14 |
| 소유자 | 주식회사글로우 |
| 감정가 / 최저가 | 1,110,000,000원 / 1,110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 중소기업은행 / 1,646,466,257원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금을 별도로 승계하는 구조는 확인되지 않습니다. 제공된 배당계산에서도 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정돼 있습니다.
② 점유·이용상태 — 상가 경매의 확인 포인트
감정평가상 본건은 공부상 근린생활시설입니다. 다만 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부 확인이 불가했고, 외관과 탐문조사 등에 의거해 감정평가가 이뤄졌습니다. 임대관계도 확인되지 않았습니다.
| 확인 항목 | 내용 |
|---|---|
| 이용상태 | 공부상 근린생활시설 |
| 내부 확인 | 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 내부 확인 불가 |
| 임대관계 | 미상 |
| 공부와의 차이 | 해당사항 없음 |
| 위반건축물 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,500,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 516,000,000원 | 516,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 472,500,000원 |
배당계산은 등기상 채권최고액 합계 624,000,000원을 기준으로 하며, 집행비용 13,500,000원 반영 후 소유자 잔여액은 472,500,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 신청채권자의 청구액은 1,646,466,257원이며, 제공 시나리오에서는 신청채권이 완전히 충족되지 않는 것으로 표시됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,110,000,000원 | 624,000,000원 | 472,500,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 888,000,000원 | 624,000,000원 | 252,720,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 710,400,000원 | 624,000,000원 | 76,896,000원 | 0원 |
현재 제공된 세 회차 시나리오에서는 매각가가 낮아져도 등기상 채권최고액 기준 배당대상 624,000,000원은 전액 배당되고, 매수인의 권리 인수액도 0원으로 유지됩니다. 다만 이것은 가격이 적정하다는 의미와는 별개입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 송정동 고헌초등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 30m, 서측으로 노폭 약 15m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역(송정지구)·택지개발지구에 해당하며, 공시지가는 3,373,000원/㎡입니다.
- 토지 형상. 토지면적 1,523.2㎡, 평지·세로장방형이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았으나, 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정 당시 내부 확인이 불가능했고 임대관계가 미상이므로 현장 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 1층 근린생활시설은 내부 구조·마감·설비 상태가 가치에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 1,110,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 유사 근린시설 거래와 임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 청구액과 담보한도 구분. 신청채권자의 청구액은 1,646,466,257원이고, 배당계산상 등기 채권최고액 합계는 624,000,000원입니다. 두 금액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 현장 점유상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 상가의 승부처는 현장과 가격
이 사건의 권리 구조만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 2023.05.04 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 제공된 배당 시나리오상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 그러나 본건은 근린생활시설이고 내부 확인이 되지 않았으며 임대관계 역시 확인되지 않았습니다. 여기에 최근 실거래 비교자료도 없어 감정가와 최저가만으로 가격 경쟁력을 평가할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격과 현장은 추가 검증. 이 물건의 핵심은 등기보다 실제 점유·내부 상태·상권과 수익성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
