울산지방법원 2025타경12952. 울산 북구 송정동 어썸플레이스1 제1동 1층 102호로, 공부상 용도는 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 주식회사글로우이며 2020.11.13. 소유권을 이전받았고 등기에는 거래가액 986,902,200원이 기재돼 있습니다. 이후 2023.05.04. 중소기업은행이 채권최고액 576,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준입니다.
등기 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 과거 중앙농업협동조합의 채권최고액 1,260,000,000원 근저당과 엄재연의 채권최고액 250,000,000원 근저당은 이미 말소됐습니다. 현존하는 중소기업은행 근저당과 2025.12.01. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라, 현재 계산상 낙찰자가 승계할 등기상 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12952 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 송정동 1232-5 어썸플레이스1 1동 1층102호 |
| 도로명 | 울산광역시 북구 화산로 109 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 공부상 근린생활시설 · 지하2층 지상9층 건물 중 1층 |
| 사용승인일 | 2020.01.14 |
| 소유자 | 주식회사글로우 · 2020.11.13. 소유권이전 · 거래가액 986,902,200원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,110,000,000원 / 1,110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,646,466,257원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 말소기준은 2023.05.04. 중소기업은행 근저당권입니다. 그 이전에 설정됐던 중앙농업협동조합·엄재연 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 말소기준권리와 2025.12.01. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 계산에 반영된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 신건 11.1억, 유찰돼도 담보채권 미배당은 0원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,110,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 888,000,000원, 2회 유찰 시에는 710,400,000원입니다. 각 시나리오에서 중소기업은행 근저당권의 채권최고액 576,000,000원은 전액 배당되는 계산이며, 담보채권 기준 미배당액은 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,110,000,000원 | 576,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 888,000,000원 | 576,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 710,400,000원 | 576,000,000원 | 0원 | 0원 |
다만 신청채권자의 청구액은 1,646,466,257원으로 등기된 근저당권 채권최고액 576,000,000원보다 큽니다. 현재 배당 시나리오에서는 근저당권 채권최고액 기준으로 576,000,000원이 배당되고, 신청채권자의 청구 전액이 충족되는 구조는 아닙니다. 이는 낙찰자의 등기상 인수액과는 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,500,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 576,000,000원 | 576,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 520,500,000원 |
현재 회차 1,110,000,000원 가정 시 집행비용 13,500,000원, 중소기업은행 근저당 576,000,000원이 배당되고 소유자에게 520,500,000원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 송정동 고헌초등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 30m, 서측 약 15m 폭의 포장도로와 접합니다.
- 용도·토지. 근린상업지역·도시지역·송정지구 지구단위계획구역·택지개발지구이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 토지 규모. 토지면적 1,523.2㎡, 공시지가 3,373,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지하2층 지상9층 건물이며 사용승인일은 2020.01.14입니다. 급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 폐문으로 내부 확인이 되지 않았고 임대관계가 미상입니다. 실제 영업자·점유자·임차관계부터 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가는 외관 및 탐문조사를 바탕으로 이뤄졌으므로 내부 시설·마감·수선 필요 여부를 별도로 점검해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2023.05.04. 중소기업은행 근저당권입니다. 입찰 직전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 신건 가격 검토. 현재 최저가는 감정가와 같은 1,110,000,000원입니다. 근린시설인 만큼 실사용 가치·임대수익·공실 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 신청채권 청구액 1,646,466,257원과 근저당 채권최고액 576,000,000원은 서로 다릅니다. 채권자의 미회수 가능성과 낙찰자의 인수 여부를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 확인. 당해세·최우선변제 등 배당에 영향을 줄 수 있는 요소와 실제 점유관계는 입찰 전 최신 원본서류로 확인하세요.
맺으며 — “등기는 단순, 현장은 미확인”
이 물건의 등기부만 보면 핵심은 명확합니다. 과거 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 중소기업은행의 576,000,000원 근저당권입니다. 이 권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 근린시설 경매는 여기서 끝나지 않습니다. 감정평가 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 권리등기 자체는 단순하지만 현장 확인 전까지 명도·운영·가격 판단을 확정하기 어려운 물건으로 보는 편이 안전합니다. 현재 신건 최저가는 1,110,000,000원이고, 1회 유찰 시 888,000,000원, 2회 유찰 시 710,400,000원 시나리오에서도 계산상 인수액은 0원입니다. 결국 입찰 판단의 승부처는 점유·임대차·내부 상태를 실제로 확인한 뒤 그 가치가 응찰가를 뒷받침하는지입니다.
