울산지방법원 2025타경12952. 울산 북구 송정동 어썸플레이스1 제1동 1층 107호의 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사글로우로, 2020.10.16 매매를 원인으로 2020.11.13 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 1,162,170,000원입니다. 현재 등기상 핵심은 2023.05.04 설정된 중소기업은행 근저당권 684,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이며 이후의 임의경매개시결정과 울산광역시 북구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 자체는 비교적 단순하지만, 상업용 부동산은 권리만으로 입찰가격을 정하기 어렵습니다. 감정평가에서도 이 호실은 공부상 근린생활시설로 확인됐으나 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인을 하지 못했고, 임대관계 역시 미상으로 조사됐습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 등기상 인수보다 실제 점유·임대차와 13.1억원의 가격 적정성 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12952 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 송정동 1232-5 어썸플레이스1 1동 1층107호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 북구 화산로 109 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하2층 지상9층 · 사용승인일 2020.01.14 |
| 소유자 | 주식회사글로우 |
| 소유권 취득 | 2020.10.16 매매 · 2020.11.13 등기 · 거래가액 1,162,170,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,310,000,000원 / 1,310,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,646,466,257원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 말소기준권리는 을구 4번 중소기업은행 근저당권으로, 채권최고액은 684,000,000원입니다. 앞서 설정됐던 중앙농업협동조합 근저당과 엄재연 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 과거 신탁등기도 이미 말소된 상태입니다. 말소기준 뒤에 들어온 2025.12.01 임의경매개시결정과 2026.07.29 울산광역시 북구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 기준 없이 13.1억을 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,310,000,000원이고 유찰은 아직 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 금액도 1,310,000,000원입니다.
다만 동일·인근 근린시설의 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실만으로 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 근린생활시설은 임대료·공실·점포 노출도·전용면적·수익률이 가격에 직접 영향을 주므로 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,310,000,000원 | 684,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,048,000,000원 | 684,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 838,400,000원 | 684,000,000원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,500,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 684,000,000원 | 684,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 610,500,000원 |
현재 회차 1,310,000,000원 가정 시 집행비용 15,500,000원과 중소기업은행 684,000,000원을 배당한 뒤 소유자 교부액은 610,500,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 송정동 고헌초등학교 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 30m, 서측 약 15m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역(송정지구)·택지개발지구(송정지구)에 속합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지·세로장방 형태입니다. 토지면적은 1,523.2㎡, 공시지가는 3,373,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하2층·지상9층 건물이며 사용승인일은 2020.01.14입니다. 급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이지만 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인은 하지 못했습니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설인 만큼 주거용보다 임대료·공실·상권·점포별 조건의 영향을 크게 받습니다. 실거래 비교자료가 없어 가격 환금성은 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 영업 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았습니다. 내부 구조·시설·보수 필요 여부를 가격에 반영해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가는 1,310,000,000원입니다. 실거래 비교자료 없이 감정가 100%만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 회차별 자금 시나리오. 1회 유찰 시 1,048,000,000원, 2회 유찰 시 838,400,000원으로 제시돼 있습니다. 각 회차에서도 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 세금·배당 확인. 2026.07.29 울산광역시 북구 압류가 있으므로 실제 배당에서는 당해세 등 우선배당 항목을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·임대차 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 말소기준은 2023.05.04 중소기업은행 근저당권이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 등기상 권리구조만 놓고 보면 복잡하지 않습니다.
하지만 대상은 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상이며, 최근 실거래를 직접 비교할 자료도 없습니다. 현재 최저가 1,310,000,000원이 감정가와 같다는 사실만으로는 가격 우위를 설명할 수 없습니다. 권리 확인은 통과, 가격·점유·수익성 확인은 필수. 이 물건은 13.1억원이 싸 보이는지를 묻기보다, 실제 임대현황과 상권에서 13.1억원을 정당화할 수 있는지를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
