서울동부지방법원 2024타경55638. 광진구 화양동 엘리시아1차 13층 1305호로, 공부상 용도는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 본건의 핵심은 2회 유찰된 최저가격이 아니라 선순위 임차보증금입니다. 장세영은 2022.02.22. 임대차계약을 체결하고 2022.02.25. 주민등록·점유를 시작했으며, 임차보증금은 220,000,000원입니다. 2024.06.03. 을구 1번 주택임차권등기가 접수돼 있고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.

말소기준권리는 2023.11.03. 접수된 주식회사 애드프로패셔널의 가압류 103,858,200원입니다. 그 이후의 강제경매개시결정과 주식회사우리투자증권 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준보다 앞선 2022.09.30. 민간임대주택등기가 존재하므로 그 효력과 처리 여부는 입찰 전 원본 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권의 실질 부담이 더 중요하다

② 임차인 — 본건 1305호 장세영이 핵심

현황조사와 문건접수에는 여러 호실의 임차인 신고가 함께 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 신고된 사람은 모두 실제 개인 명의입니다. 다만 본건 주소인 1305호와 직접 일치하는 임차권자는 장세영입니다. 1306호·1307호·1401호·1406호 신고는 각기 다른 호실로 기재돼 있어 본건 1305호에 대한 직접 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.

③ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 실질취득은 그대로

이 물건에서는 유찰을 단순한 할인으로 보면 안 됩니다. 매각가가 136,320,000원에서 109,056,000원, 다시 87,244,800원으로 내려가도 대항력 임차보증금이 더 크기 때문에 지정된 인수형 규칙상 줄어든 낙찰가만큼 인수잔액이 커집니다. 따라서 총 취득부담은 약 220,000,000원에서 내려가지 않습니다.

④ 시세 비교 — 64% 할인처럼 보여도 실제로는 최근 시세 이상

엘리시아1차는 총 28세대이며 본건 전용면적은 12.05㎡입니다. 확인된 실거래 표본은 주로 15.05㎡이고 한 건은 13.69㎡로, 본건과 면적이 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 직접적인 동일면적 가격이라기보다 시장 방향을 보는 참고 자료로 사용하는 것이 적절합니다.

전체 8건 평균은 221,437,500원이지만 과거에는 2023.03. 290,000,000원 거래와 2021.09. 246,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단에서는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 200,100,000원과 최신 거래 187,740,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래가 과거 거래 대비 -22.1%의 하락 추세인 점도 중요합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 136,320,000원 가정)

채권 총액은 4,583,370,462원, 예상 배당액은 133,611,520원, 미배당액은 4,449,758,942원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 장세영 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 건국대학교 북서측 인근으로 다세대주택·오피스텔·근린생활시설·학교·공원 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 어린이대공원역이 있어 전반적인 교통여건은 양호합니다.
• 건물. 사용승인일 2021.07.13.의 철근콘크리트구조 건물이며 승강기·기계식주차시설·급배수 및 위생설비·소화설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당하며 토지 공시지가는 5,159,000원/㎡입니다.
• 환금성. 총 28세대의 도시형생활주택(원룸형)이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 최근 거래 추세도 -22.1%여서 가격 보수성이 필요합니다.
• 하자. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 확인됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가보다 실질취득액 확인. 136,320,000원만 보고 할인율을 계산하지 말고 장세영 보증금까지 반영한 약 220,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 유찰 추가 진행의 착시. 3회·4회 유찰로 매각가가 더 내려가도 지정된 인수형 규칙에서는 인수잔액이 늘어 총부담 220,000,000원이 유지됩니다.
• 임차권 원본 확인. 장세영의 임대차계약일 2022.02.22., 주민등록·점유개시 2022.02.25., 보증금 220,000,000원 및 임차권등기명령 내용을 원본과 대조해야 합니다.
• 관계인 여부 확인. 장세영에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 메모가 있으므로 임대차 실체와 보증금 지급 자료를 확인해야 합니다.
• 다른 호실 신고 분리. 주효선·김상빈·이미란·민성희는 각각 1306호·1307호·1401호·1406호로 기재돼 있으므로 본건 1305호의 보증금으로 임의 합산하지 않아야 합니다.
• 선순위 민간임대주택등기. 2022.09.30. 등기가 말소기준보다 앞서므로 매각 후 처리 관계를 반드시 원본에서 확인해야 합니다.
• 시세 표본 면적 차이. 본건 12.05㎡와 실거래 표본의 15.05㎡·13.69㎡가 일치하지 않으므로 최근 평균 200,100,000원을 절대적인 적정가로 단정하지 않아야 합니다.

맺으며 — “64% 최저가”가 아니라 “220,000,000원 실질취득”을 봐야 한다

이 사건의 숫자만 보면 감정가 213,000,000원에서 두 차례 유찰돼 136,320,000원까지 떨어진 매력적인 할인물건처럼 보입니다. 그러나 본건 1305호에는 대항력 있는 장세영의 220,000,000원 임차보증금이 있습니다. 지정된 대항력 인수형 규칙을 적용하면 현재 회차에서는 낙찰가 136,320,000원과 룰상 인수잔액 83,680,000원을 합쳐 실질취득 220,000,000원이 됩니다. 추가 유찰돼도 총액은 같은 수준으로 유지됩니다.

그 220,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 200,100,000원보다 높고 최신 거래 187,740,000원도 웃돕니다. 최근 추세는 -22.1%입니다. 더욱이 실거래 표본 면적은 본건과 일치하지 않고, 28세대 원룸형에 단지 평균 2.8회 유찰이라는 특성도 있습니다. 표면 가격은 낮아졌지만 실질 가격은 낮지 않습니다. 여기에 선순위 민간임대주택등기와 장세영 관계인 가능성까지 원본 확인이 필요하므로, 이 물건의 핵심은 추가 유찰을 기다리는 것이 아니라 임차보증금 인수 구조가 실제로 해소되는지 확인하는 것입니다.