서울동부지방법원 2024타경55638. 광진구 화양동 엘리시아1차 14층 1401호, 공부상 용도는 도시형생활주택(원룸형)이고 대상 면적은 12.05㎡입니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 감정가 233,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 149,120,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 1401호 임차인 이미란의 전입일은 2022.05.25, 확정일자는 2022.05.23이고 보증금은 190,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.11.03 가압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 것으로 정리돼 있고, 매각물건명세서도 을구 1번 임차권등기에 관해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 최저매각가 149,120,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 2,887,680원이 먼저 빠지고, 이미란에게 146,232,320원이 배당되어 43,767,680원이 미배당됩니다. 현금흐름상 낙찰가와 이 미배당액을 함께 고려해야 합니다. 다만 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 인수형 사건의 가격 비교에서는 최저가가 더 내려가도 인수액이 반대로 늘어나는 구조이므로, 시세 판단의 기준을 보증금 약 190,000,000원으로 고정해 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경55638 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 광나루로20길 36-3, 14층 1401호 (화양동, 엘리시아1차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 12.05㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상14층 · 사용승인일 2021.07.13 |
| 소유자 | 주식회사에이츠에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 149,120,000원 (2회 유찰, 감정가의 64%) |
| 사건 청구금액 | 84,051,188원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 ‘선순위 임차인 미배당’
등기 순서만 보면 2023.11.03 주식회사 애드프로패셔널의 가압류가 말소기준권리이고, 이후의 경매개시결정·가압류·임차권등기는 매각으로 정리되는 형태입니다. 그러나 임차권등기의 접수일이 말소기준보다 늦다는 사실만으로 보증금 인수까지 없어지는 것은 아닙니다. 이미란의 전입일 2022.05.25와 확정일자 2022.05.23이 말소기준권리보다 빠르고, 매각물건명세서가 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하기 때문입니다.
② 임차인 분석 — 대상 1401호는 이미란 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이미란 | 건물 제14층 제1401호 12.05㎡ 전부 | 전입 2022.05.25 확정 2022.05.23 | 190,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
이미란은 2022.05.05 임대차계약, 2022.05.21 점유개시, 2022.05.23 확정일자, 2022.05.25 주민등록일자를 갖고 있으며 2024.06.13 임차권등기가 접수됐습니다. 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 대상 1401호 기준 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
현황조사에는 장세영(1305호), 주효선(1306호), 김상빈(1307호), 민성희(1406호)도 함께 확인되지만, 모두 본 리포트 대상인 1401호와 다른 호수입니다. 따라서 이들의 보증금은 1401호의 실질취득금액이나 인수액에 합산하지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 1.49억이 아니라 실질취득 약 1.90억으로 본다
엘리시아1차 실거래 자료는 대상 12.05㎡와 면적이 정확히 일치하지 않습니다. 최근 거래의 주된 비교면적은 15.05㎡이고, 별도로 13.69㎡ 거래가 한 건 있습니다. 따라서 숫자를 그대로 호가나 적정가로 치환하기보다는 방향성과 하락 추세를 보는 참고자료로 써야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 15.05㎡ | 5 | 187,740,000원 |
| 2024.11 | 15.05㎡ | 5 | 208,400,000원 |
| 2024.11 | 15.05㎡ | 6 | 187,560,000원 |
| 2024.10 | 15.05㎡ | 6 | 203,190,000원 |
| 2024.10 | 15.05㎡ | 5 | 213,610,000원 |
| 2023.03 | 15.05㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2022.06 | 15.05㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2021.09 | 13.69㎡ | 13 | 246,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 15.05㎡ | 5건 | 200,100,000원 |
전체 8건 평균은 221,437,500원이지만 2023.03의 290,000,000원 등 과거 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격 메리트 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다. 최근 12개월 5건 평균은 200,100,000원, 최신 거래는 187,740,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군보다 22.1% 낮아진 추세입니다.
따라서 이 사건은 최저가 149,120,000원이 최근 12개월 평균의 74.5%라는 숫자만 보고 할인매물로 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금을 반영한 실질취득 기준 약 190,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 95.0% 수준이지만, 최신 거래 187,740,000원보다는 약 101.2%입니다. 게다가 비교 실거래의 주된 면적이 15.05㎡로 대상 12.05㎡와 일치하지 않으므로 “시세보다 싸다”는 가격 가점은 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,887,680원 |
| 1. 임차인 이미란 보증금 | 190,000,000원 | 146,232,320원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 애드프로패셔널 | 103,858,200원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사애드프로패셔널 | - | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사우리투자증권 | 4,395,461,074원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 이미란 | 84,051,188원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서 이미란 보증금의 미배당액은 43,767,680원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 3회 유찰 시 인수액은 73,174,144원, 4회 유찰 시 96,681,062원으로 증가합니다. 즉 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커지는 대항력 인수형 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(원룸형)이며 대상 면적은 12.05㎡입니다. 아파트가 아닙니다.
- 입지. 건국대학교 북서측 인근으로, 주변에 다세대주택·오피스텔·근린생활시설·학교·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 어린이대공원역이 있어 전반적인 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.07.13 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상14층 건물로 승강기, 급배수·위생·소화설비, 기계식주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 5,159,000원/㎡, 토지면적은 234.0㎡입니다.
- 거래 참고. 엘리시아1차는 28세대이며, 제공 실거래는 대상 12.05㎡와 정확히 일치하지 않아 환금성·적정가 판단은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 149,120,000원 자체를 시세와 비교하지 말고, 대항력 임차보증금 190,000,000원을 반영한 실질취득 기준으로 비교해야 합니다.
- 이미란 미배당액 확인. 현재 가정상 43,767,680원이지만 실제 배당은 집행비용·조세·배당순위 등에 따라 달라질 수 있으므로 최종 배당표를 확인해야 합니다.
- 임차권과 관계인 여부 재확인. 이미란이 후행 경매의 채권자로도 등장하는 만큼 계약서, 보증금 지급자료, 전입·점유관계와 임차권등기명령 원문을 대조해야 합니다.
- 면적 불일치 주의. 최근 실거래의 주된 면적은 15.05㎡로 대상 12.05㎡와 다릅니다. 단순 평균을 곧바로 1401호 적정가로 적용하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -22.1% 낮습니다. 전체 평균 221,437,500원보다 최근 12개월 평균 200,100,000원과 최신 거래 187,740,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구에는 2022.09.30 민간임대주택등기가 존재하므로 매각에 따른 처리와 현재 효력을 원문에서 확인해야 합니다.
- 후행 중복 경매 확인. 감정평가액은 후행 사건 2025타경51875에서 평가된 금액을 반영한 것으로 기재돼 있습니다.
맺으며 — “1.49억짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 233,000,000원에서 두 번 유찰된 최저가 149,120,000원이 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리구조를 결합하면 결론은 달라집니다. 1401호에는 보증금 190,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 명세서는 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 이 물건의 가격 경쟁력은 1.49억이 아니라 실질취득 약 1.90억으로 평가해야 합니다.
실질취득 기준은 최근 12개월 평균 200,100,000원보다는 낮지만 최신 거래 187,740,000원보다는 높고, 거래 추세는 -22.1%입니다. 더구나 실거래의 주된 면적이 대상 호실보다 큰 15.05㎡여서 단순 가격비교에도 한계가 있습니다. 여기에 이미 두 차례 유찰됐고, 유찰이 더 진행되더라도 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 인수액이 증가합니다. 권리 난도는 높고, 최저가 할인폭은 실질 할인으로 직결되지 않습니다. 이 사건은 “얼마까지 유찰되느냐”보다 최종 배당 후 보증금 잔액을 누가 얼마만큼 부담하는지가 승부처입니다.
