서울동부지방법원 2024타경55638. 광진구 화양동 엘리시아1차 14층 1406호로, 공부상 용도는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 감정가는 197,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 64%인 126,080,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 200,100,000원의 63.0%라 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 가격보다 권리순서가 먼저입니다.
말소기준은 2023.11.03 주식회사 애드프로패셔널의 가압류 103,858,200원입니다. 그런데 그보다 앞선 2021.10.12 민성희 명의 전세권이 전세금 180,000,000원으로 설정돼 있고, 등기분석상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류됩니다. 현재 최저가 126,080,000원보다 전세금이 크기 때문에 이 전세권의 미배당액을 낙찰자가 부담하는 구조라면 낙찰가가 낮아져도 실질취득비용은 전세금 180,000,000원 수준에 수렴합니다. 최저가 1.26억만으로 시세와 비교해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경55638 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 광나루로20길 36-3, 14층1406호 (화양동,엘리시아1차) |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 12.05㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브 · 지하1층, 지상14층 · 사용승인 2021.07.13 |
| 소유자 | 주식회사에이츠에스건설 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 126,080,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 청구금액 | 84,051,188원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 토지 | 준주거지역 · 지목 대 · 토지면적 234.0㎡ · 공시지가 5,159,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 1.8억 전세권이 말소기준보다 앞선다
현재 소유자는 주식회사에이츠에스건설이고, 2021.10.12 민성희가 건물 1406호 전부에 전세금 180,000,000원의 전세권을 설정했습니다. 존속기간은 2021.09.01부터 2023.09.01까지입니다. 이후 2023.11.03 주식회사 애드프로패셔널의 가압류가 말소기준으로 잡혔고, 2024.05.08 이 가압류가 본압류로 이행되면서 본건 강제경매가 시작됐습니다.
② 점유·임차 관계 — 1406호는 민성희
조사된 점유·임차 기록은 5명입니다. 이 가운데 본건 1406호와 직접 일치하는 사람은 민성희이며 2021.08.31 전입, 2024.05.21 배당요구 기록이 있습니다. 나머지 장세영·주효선·김상빈·이미란은 각각 1305호·1306호·1307호·1401호로 기록돼 있어 본건 1406호와 호수가 다릅니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 민성희 | 1406호 | 2021.08.31 | 2024.05.21 | 대항력 있음 | 미상 | 전세권 인수 쟁점 |
| 장세영 | 1305호 | 2022.02.25 | 2024.05.29 | 대항력 있음 | 미상 | 본건 호수 불일치 |
| 주효선 | 1306호 | 2022.03.08 | 2024.05.31 | 대항력 있음 | 미상 | 본건 호수 불일치 |
| 김상빈 | 1307호 | 2022.03.15 | 2024.05.22 | 대항력 있음 | 미상 | 본건 호수 불일치 |
| 이미란 | 1401호 | 2022.05.25 | 2024.06.14 | 대항력 있음 | 미상 | 본건 호수 불일치 |
민성희는 임차 조사뿐 아니라 등기부상 전세권자이기도 합니다. 전입일 2021.08.31은 말소기준 2023.11.03보다 앞섭니다. 임차 보증금 자체는 별도로 특정되지 않았지만 등기된 전세금은 180,000,000원입니다. 따라서 1406호의 권리분석은 단순한 점유자 명도 문제가 아니라 선순위 전세권의 존속·배당·미배당 처리가 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 1.26억이 아니라 약 1.8억 기준으로 봐야 한다
엘리시아1차는 28세대, 사용승인일 2021.07.13입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 200,100,000원, 최신 거래는 2024.11의 187,740,000원입니다. 다만 본건 전용은 12.05㎡인데 최근 거래 표본 대부분은 15.05㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 시세를 그대로 대입하기보다 방향성을 보는 자료로 써야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 15.05㎡ | 5 | 187,740,000원 |
| 2024.11 | 15.05㎡ | 5 | 208,400,000원 |
| 2024.11 | 15.05㎡ | 6 | 187,560,000원 |
| 2024.10 | 15.05㎡ | 6 | 203,190,000원 |
| 2024.10 | 15.05㎡ | 5 | 213,610,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 200,100,000원 |
현재 최저가 126,080,000원은 최근 12개월 평균의 63.0%입니다. 하지만 이 63.0%를 그대로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 선순위 전세권 180,000,000원의 미배당분이 매수인에게 남는다면 실질취득은 낙찰가가 아니라 약 180,000,000원 수준에 고정되기 때문입니다. 이 기준은 최근 12개월 평균 200,100,000원보다 낮지만 최신 거래 187,740,000원과는 차이가 크지 않습니다. 게다가 최근 거래가 이전 거래보다 -22.1% 하락한 추세여서 가격 가점을 후하게 줄 상황도 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,565,120원 |
| 2. 전세권 · 민성희 | 180,000,000원 | 123,514,880원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 애드프로패셔널 | 103,858,200원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사애드프로패셔널 | - | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사우리투자증권 | 4,395,461,074원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 민성희 | 84,051,188원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산에서는 집행비용 2,565,120원을 제외한 123,514,880원이 민성희 전세권에 배당되고 전세금은 전액 회수되지 않습니다. 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 배당계산의 매수인 인수액 표시는 0원이지만, 등기 권리분석의 선순위 전세권 인수 판단과 충돌하므로 0원을 확정적인 실질 인수액으로 보지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 전세권이 핵심
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 126,080,000원 | 123,514,880원 | 4,639,855,582원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 100,864,000원 | 98,651,904원 | 4,664,718,558원 |
| 4회 유찰 · 감정가 41% | 80,691,200원 | 78,838,758원 | 4,684,531,704원 |
이 사건은 유찰이 더 진행돼 최저가가 100,864,000원 또는 80,691,200원으로 낮아져도 선순위 전세권 문제가 자동으로 사라지는 구조가 아닙니다. 전세금 180,000,000원이 낙찰가보다 큰 상태에서 미배당분을 매수인이 승계한다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 커져 실질취득 총액은 계속 약 180,000,000원 수준에 묶입니다. 따라서 추가 유찰 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 건국대학교 북서측 인근이며 주변은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 어린이대공원역이 있어 전반적인 교통여건은 양호합니다.
- 이용. 공부상 도시형생활주택(원룸형)이며 급배수·위생·소화·승강기·기계식주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 토지는 평지의 사다리형 주거용 건부지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 등이 포함되고 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 엘리시아1차는 28세대이며 최근 실거래 추세가 -22.1%로 하락했습니다. 본건 12.05㎡와 실거래 표본 면적도 일치하지 않아 환금가 추정에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 2021.10.12 민성희 전세권 180,000,000원의 매각 후 존속 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 미배당 처리 확인. 현재 회차에서 전세권 예상배당은 123,514,880원이고 미배당 발생으로 계산됩니다. 이 미배당분의 매수인 부담 여부가 실질취득가격을 결정합니다.
- 1406호 점유 확인. 민성희의 전입일은 2021.08.31이고 배당요구일은 2024.05.21입니다. 전세권자·점유자·경매채권자 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 다른 호수 기록 분리. 장세영 1305호, 주효선 1306호, 김상빈 1307호, 이미란 1401호는 본건 1406호와 점유 호수가 다르므로 실제 매각대상 범위와 함께 대조해야 합니다.
- 실거래 면적 차이. 본건은 12.05㎡인데 최근 거래 표본은 대부분 15.05㎡입니다. 최근 12개월 평균 200,100,000원을 본건 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 이전 거래보다 -22.1% 하락했습니다. 전체 평균 221,437,500원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하지 마세요.
- 유찰 착시 경계. 현재 64%, 추가 유찰 시 51%·41%로 내려가도 선순위 전세권 승계라면 실질취득은 최저가만큼 낮아지지 않습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.09.30 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 내용도 입찰 전 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 “1.8억 전세권”이 먼저다
겉으로는 감정가 197,000,000원에서 두 차례 유찰돼 126,080,000원까지 내려온 물건입니다. 최근 12개월 실거래 평균 200,100,000원과 비교하면 최저가는 63.0%에 불과합니다. 그러나 이 사건을 단순 할인물건으로 보는 순간 권리분석의 핵심을 놓칩니다.
민성희의 전세권 180,000,000원은 말소기준 2023.11.03보다 앞서 있고 등기분석에서는 매수인 인수로 분류됩니다. 현재 배당가정에서도 123,514,880원만 배당돼 미배당이 발생합니다. 이 전세권이 실제로 승계된다면 실질취득비용은 낙찰가 126,080,000원이 아니라 약 180,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수분이 늘어 총 부담이 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
반대로 매각물건명세서에는 인수권리가 해당사항 없다고 적혀 있고, 배당계산의 매수인 인수액도 0원입니다. 바로 이 충돌 때문에 이 물건은 권리 확인 전 입찰가를 정하면 안 되는 사건입니다. 최근 거래 추세도 -22.1% 하락했고 실거래 면적도 본건과 일치하지 않습니다. 결론은 명확합니다. 최저가만 보면 싸지만, 권리관계가 해소되기 전에는 ‘싼 물건’으로 평가할 수 없습니다.
