서울동부지방법원 2024타경62292. 강동구 암사동 한솔빌리지 101동 1층 101호로, 감정평가상 제1종근린생활시설(휴게음식점)이며 현재 공실입니다. 말소기준권리는 2024.03.26. 김순안 명의의 근저당권 120,000,000원입니다. 이후의 강제경매개시결정, 강동구 압류, 국 압류, 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
표면적으로는 가격이 많이 내려왔습니다. 감정가 643,304,700원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 411,715,000원입니다. 다만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 1층 근린시설이고, 감정평가상 현재 공실입니다. 따라서 실거래 비교도 한솔빌리지 전체의 서로 다른 면적 거래를 그대로 본건 시세로 치환해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경62292 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 구천면로47가길 14-13, 101동 1층101호 (암사동,한솔빌리지) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 1층 제1종근린생활시설(휴게음식점) · 현재 공실 |
| 소유자 | 신대주건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 643,304,700원 / 411,715,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 승보토건 / 124,379,178원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인일 | 2020.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.03.26. 근저당
말소기준권리는 2024.03.26. 김순안 근저당권 120,000,000원입니다. 그보다 뒤의 주식회사 승보토건 강제경매개시결정, 강동구 압류, 국 압류, 농업협동조합자산관리회사 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 확인 — 신고부위가 본건과 다르다
| 성명 | 신고부위 | 전입일 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김동기 | 201호 | 2021.02.19 | 2024.10.16 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 본건 해당 미확정 |
| 유현주 | 201호 | 2021.03.05 | 2024.11.25 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 본건 해당 미확정 |
실제 임차인 신고는 2명입니다. 다만 두 사람 모두 신고부위가 201호로 표시되어 있고, 본건은 101동 1층 101호입니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않으므로 각 신고인에 대해 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 동시에 매각물건명세서에는 본건의 인수권리가 없다고 명시되어 있으므로, 현재 자료만으로 이 두 신고인의 보증금을 본건 매수인 승계액으로 더해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
한솔빌리지 실거래는 12건이 제공되어 있으나, 본건 목표면적은 83.72㎡이고 비교 거래의 면적은 서로 달라 면적 일치 표본이 아닙니다. 따라서 아래 거래들은 단지 가격 흐름을 보는 참고자료로만 해석해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 30.03㎡ | 4 | 390,000,000원 |
| 2026.07 | 55.77㎡ | 3 | 588,000,000원 |
| 2026.06 | 44.22㎡ | 3 | 544,000,000원 |
| 2026.05 | 49.85㎡ | 4 | 600,000,000원 |
| 2026.04 | 53.48㎡ | 7 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 44.22㎡ | 2 | 490,000,000원 |
| 2025.10 | 30.03㎡ | 4 | 348,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 494,285,714원 |
현재 최저가 411,715,000원은 최근 12개월 평균 494,285,714원의 83.3%입니다. 전체 거래 평균 464,916,666원과 비교한 비율은 88.6%이고, 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 16.6% 높은 흐름입니다. 그러나 가장 최신인 2026.08 거래는 390,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 무엇보다 해당 최신 거래는 30.03㎡이고 본건 목표면적은 83.72㎡라, 가격 메리트 판단을 이 숫자 하나로 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 411,715,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,517,150원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 김순안 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주식회사 승보토건 | 124,379,178원 | 124,379,178원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 농업협동조합자산관리회사 | 124,379,178원 | 124,379,178원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 36,439,494원 |
현재 회차에서는 기재 채권액 368,758,356원이 전액 배당되고, 소유자 교부액 36,439,494원이 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 3회·4회 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 | 411,715,000원 | 368,758,356원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 329,372,000원 | 323,960,792원 | 44,797,564원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 263,497,600원 | 259,008,634원 | 109,749,722원 | 0원 |
3회 또는 4회 유찰 시에는 채권 미배당액이 생기지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족과 매수인의 인수는 별개의 문제입니다. 다만 실제 임차관계와 당해세·최우선변제 반영 여부에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강동종합시장 남서측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며, 제반환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철8호선 암사역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 본건 101호는 제1종근린생활시설(휴게음식점)이며 현재 공실입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 7.5m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물로 사용승인일은 2020.09.04입니다.
- 환금성. 근린시설·1층·공실이라는 특성상 한솔빌리지의 주거용 거래와 동일한 환금성으로 평가하기 어렵습니다.
⑦ 공부 차이와 입찰 체크리스트
- 지하 공용부분 확인. 지하1층 공용부분 중 82.42㎡는 집합건축물대장상 부속건축물(창고)로 기재되어 있으나 등기사항전부증명서상 미등기 상태입니다.
- 임차인 호수 대조. 김동기·유현주 신고부위는 모두 201호이고 본건은 101호입니다. 현황조사서와 매각물건명세서 원문에서 본건 관련 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 신고 임차인 2명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제 여부를 확정적으로 판단하지 않습니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 휴게음식점 공실입니다. 실제 점유·영업 여부와 인도 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 본건 목표면적 83.72㎡와 실거래 비교 면적이 일치하지 않으므로 최근 12개월 평균 494,285,714원을 본건의 직접 시세로 단정하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘용도·시세 적합성’이 승부처
이 사건은 말소기준 이후의 후순위 권리가 정리되고, 매각물건명세서에도 인수권리가 없다고 명시되어 있어 등기권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 현재 회차 배당표 역시 매수인 인수 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 83.3%이지만, 비교 거래 면적이 본건과 일치하지 않고 최신 거래는 390,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 게다가 본건은 근린시설·1층·공실입니다. 여기에 지하 공용부분의 미등기 차이와, 본건 101호와 다른 201호로 표시된 임차인 신고까지 대조해야 합니다. 따라서 이 사건은 “2회 유찰이라 싸다”보다 “실제 용도에 맞는 시세와 점유관계를 먼저 확정해야 하는 물건”으로 보는 편이 안전합니다.
