서울동부지방법원 2024타경62292. 암사동 한솔빌리지 101동 1층 101호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태도 본건 101호를 제1종근린생활시설(휴게음식점)로 적고 있으며 현재는 공실 상태입니다. 등기부상 소유자는 신대주건설주식회사입니다. 감정가는 643,304,700원, 1회 유찰된 현재 회차 최저매각가는 514,644,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2024.03.26. 설정된 김순안 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정과 강동구·국의 압류, 2026년 별도 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 흐름에는 2022년 서울축산업협동조합 근저당과 2025년 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 표기가 함께 있어, 입찰 전 등기 원본의 현재 권리상태를 직접 대조하는 것이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경62292 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 구천면로47가길 14-13, 101동 1층101호 (암사동,한솔빌리지) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 1층 제1종근린생활시설(휴게음식점) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 · 사용승인일 2020.09.04 |
| 실거래 비교 대상면적 | 83.72㎡ · 실거래 면적 매칭 불일치 |
| 소유자 | 신대주건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 643,304,700원 / 514,644,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 124,379,178원 |
| 매각기일 | 2026.06.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준권리는 2024.03.26. 김순안 근저당권입니다. 2024.10.07. 주식회사 승보토건의 강제경매개시결정, 2025년 강동구·국 압류, 2026.01.13. 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정은 기준권리 이후로 매각 시 소멸하는 것으로 정리됩니다.
| 성명 | 표기 호수 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동기 | 201호 | 2021.02.19 | 미상 | 2024.10.16 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 유현주 | 201호 | 2021.03.05 | 미상 | 2024.11.25 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
보증기관 대위·승계 표기는 없으므로 문건상 실제 임차인 표기는 2명입니다. 다만 두 사람 모두 201호로 기재되어 본건 101호와 직접 일치하지 않습니다.
② 시세 비교 — 80% 유찰가라도 최근 평균보다 높다
한솔빌리지 실거래는 총 12건이 확인되지만 본건 비교 기준 면적 83.72㎡와 면적이 매칭되지 않습니다. 따라서 전체 평균 453,500,000원을 그대로 본건 시세로 간주해서는 안 됩니다. 최근 12개월 6건 평균은 497,000,000원이고, 현재 최저가 514,644,000원은 이 평균의 103.6%입니다. 최신 거래는 2026.06. 544,000,000원이며, 최근 거래군은 과거 거래군 대비 21.2% 높은 흐름으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 44.22㎡ | 3 | 544,000,000원 |
| 2026.05 | 49.85㎡ | 4 | 600,000,000원 |
| 2026.04 | 53.48㎡ | 7 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 44.22㎡ | 2 | 490,000,000원 |
| 2025.10 | 30.03㎡ | 4 | 348,000,000원 |
| 2025.07 | 49.74㎡ | 5 | 500,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 497,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 514,644,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,546,440원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 김순안 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 주식회사 승보토건 | 124,379,178원 | 124,379,178원 |
| 4. 갑구 8번 경매개시결정 · 농업협동조합자산관리회사 | 124,379,178원 | 124,379,178원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 138,339,204원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권 368,758,356원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 138,339,204원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 201호 임차인 2명의 보증금도 미상이므로 실제 본건과의 관계가 확인될 경우 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 514,644,000원 | 368,758,356원 | 0원 | 138,339,204원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 411,715,200원 | 368,758,356원 | 0원 | 36,439,692원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 329,372,160원 | 323,960,950원 | 44,797,406원 | 0원 |
배당 시나리오만 보면 2회 유찰까지는 채권 전액 배당이 가능하고, 3회 유찰 시에는 44,797,406원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 숫자를 곧바로 “매수인이 44,797,406원을 인수한다”는 의미로 보면 안 됩니다. 임차권 등 별도 인수권리의 존부는 배당 부족액과 별개의 문제이며, 본건에서는 특히 201호 임차인 표기의 실제 관련성을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건 101호는 1층 제1종근린생활시설(휴게음식점)으로 현재 공실 상태입니다.
- 입지. 강동종합시장 남서측 인근이며 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과 근거리에 지하철8호선 암사역이 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 7.5m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 4,335,000원/㎡, 토지면적 1,088.7㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2020.09.04이며 한솔빌리지는 47세대로 집계되어 있습니다.
- 공부 차이. 지하1층 공용부분 중 82.42㎡가 집합건축물대장상 부속건축물(창고)로 기재되어 있으나 등기사항전부증명서상 미등기 상태입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 비교의 함정. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 103.6%입니다. 1회 유찰만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 면적·용도 일치 여부. 본건 비교 기준 면적은 83.72㎡인데 최근 실거래 면적은 일치하지 않습니다. 근린시설 1층이라는 이용상태도 별도 반영해야 합니다.
- 임차인 호수 확인. 김동기·유현주는 모두 201호 표기입니다. 본건 101호와 실제 관련이 있는지 매각물건명세서·현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 두 사람 모두 보증금·확정일자가 미상입니다. 본건과 관련된 점유자로 확인될 경우 대항력·인수 여부를 다시 계산해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2022년 서울축산업협동조합 근저당과 2025년 농업협동조합자산관리회사 권리이전 표기가 함께 있으므로 현재 효력관계를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 미등기 공용부분. 지하1층 공용부분 중 82.42㎡ 창고가 등기사항전부증명서상 미등기 상태라는 감정평가 내용을 확인하세요.
- 공실·임대수익. 본건은 현재 공실인 휴게음식점입니다. 임대료·공실기간·상권 수요는 별도 현장조사가 필요합니다.
맺으며 — “80% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 비교 가능성과 임차관계다
현재 최저가 514,644,000원은 감정가의 80%까지 내려왔지만, 최근 12개월 거래 평균 497,000,000원의 103.6%입니다. 더 중요한 점은 실거래 표본의 면적이 본건 기준 83.72㎡와 맞지 않고, 본건 자체도 1층 휴게음식점으로 평가된 근린시설이라는 사실입니다. 따라서 “유찰됐으니 싸다”는 결론을 내리기 어렵습니다.
권리 면에서는 2024.03.26. 김순안 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 없음으로 기재되어 있습니다. 그러나 문건상 김동기·유현주 두 명의 전입일은 기준권리보다 빠르고 보증금이 미상입니다. 두 사람 모두 201호로 표시되어 본건 101호와 호수가 다르다는 점이 가장 중요한 확인 포인트입니다. 가격은 최근 평균 이상, 권리는 기준권리 이후 단순하지만 임차관계 원본 확인이 필요한 물건. 이 세 가지를 함께 봐야 합니다.
