서울동부지방법원 2024타경62292. 강동구 암사동 한솔빌리지 101동 2층 201호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 현황은 주거용이지만 집합건축물대장에는 제2종근린생활시설(사무소)로 기재돼 있습니다. 소유자는 신대주건설주식회사이며, 신청채권자 주식회사 승보토건의 청구금액은 124,379,178원입니다.
등기부에는 근저당이 없고, 현재 말소기준은 2024.04.08 접수된 차용호의 가압류 207,116,531원입니다. 이후 경매개시결정과 강동구·국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 두 임차인입니다. 보증금이 확인되지 않았으므로 매수인이 최종적으로 부담할 금액도 아직 숫자로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경62292 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 구천면로47가길 14-13, 101동 2층201호 (암사동,한솔빌리지) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 현황 주거용 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) |
| 소유자 | 신대주건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 456,000,000원 / 364,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 승보토건 / 124,379,178원 |
| 말소기준 | 2024.04.08 갑구 9번 가압류 · 차용호 · 207,116,531원 |
| 매각기일 | 2026.06.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 확인 필요
2020년과 2021년 신탁 및 신탁말소를 거쳐 신대주건설주식회사 명의가 이어졌고, 과거 성정희·차명자의 가압류는 이미 말소됐습니다. 현재 기준권리는 2024.04.08 차용호 가압류이며, 2024.10.07 강제경매개시결정과 2025년의 압류 2건은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 ‘해당사항없음’, 법정지상권도 해당사항없음으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동기 | 201호 | 2021.02.19 | 2024.10.16 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
| 유현주 | 201호 | 2021.03.05 | 2024.11.25 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 따라서 실제 임차인은 김동기·유현주 2명입니다.
② 시세 비교 — 숫자상 할인, 다만 면적 일치 비교는 아니다
한솔빌리지의 최근 12개월 실거래 6건 평균은 497,000,000원, 최신 거래는 2026.06 544,000,000원입니다. 현재 최저가 364,800,000원은 최근 12개월 평균의 73.4%입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래 구간보다 21.2% 높은 흐름입니다.
다만 가격 비교에 중요한 한계가 있습니다. 대상 비교면적은 77.58㎡인데, 제공된 실거래는 30.03㎡부터 60.65㎡까지로 면적 일치 표본이 아닙니다. 따라서 73.4%라는 비율은 가격 수준을 가늠하는 참고치일 뿐, 이 201호의 직접적인 동일면적 시세로 단정하면 안 됩니다. 여기에 임차보증금 인수 가능성까지 남아 있으므로 ‘최저가가 시세보다 싸다’는 결론 역시 아직 이릅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 44.22㎡ | 3 | 544,000,000원 |
| 2026.05 | 49.85㎡ | 4 | 600,000,000원 |
| 2026.04 | 53.48㎡ | 7 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 44.22㎡ | 2 | 490,000,000원 |
| 2025.10 | 30.03㎡ | 4 | 348,000,000원 |
| 2025.07 | 49.74㎡ | 5 | 500,000,000원 |
| 2025.02 | 30.03㎡ | 4 | 313,000,000원 |
| 2023.04 | 30.03㎡ | 4 | 358,000,000원 |
| 2021.10 | 60.65㎡ | 5 | 590,000,000원 |
| 2021.08 | 30.03㎡ | 4 | 358,000,000원 |
| 2021.08 | 30.03㎡ | 5 | 279,000,000원 |
| 2021.08 | 49.85㎡ | 2 | 562,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 497,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 364,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,907,200원 |
| 2. 갑구 9번 가압류 · 차용호 | 207,116,531원 | 207,116,531원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사 승보토건 | 124,379,178원 | 124,379,178원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,397,091원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구액 331,495,709원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 27,397,091원으로 계산됩니다. 다만 이 배당안에는 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 두 임차인의 보증금이 미상이므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
회차가 더 내려가면 배당 여력도 줄어듭니다. 2회 유찰 시 매각가 291,840,000원에서 채권 부족액은 44,541,469원, 3회 유찰 시 매각가 233,472,000원에서 부족액은 102,092,317원으로 커집니다. 따라서 추가 유찰은 단순한 할인 신호가 아니라 임차인 배당·미배당 인수 가능성을 더 면밀히 확인해야 하는 구간입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강동종합시장 남서측 인근으로 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 제반환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철8호선 암사역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물이며 사용승인일은 2020.09.04입니다. 승강기·급배수·개별난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 용도 차이. 집합건축물대장에는 제2종근린생활시설(사무소)로 기재되어 있으나 현장조사에서는 주거용으로 이용 중입니다.
- 토지·도로. 평탄한 토지로 다세대주택·근린생활시설 건부지로 이용되며 동측 폭 약 7.5m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 공장설립승인지역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 한솔빌리지는 47세대입니다. 실거래는 존재하지만 비교 거래의 면적이 대상과 일치하지 않아 가격 판단 시 개별 호실의 면적·용도 차이를 별도로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 두 임차인의 보증금 확인. 김동기·유현주의 보증금과 임대차계약 당사자, 실제 점유관계를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 확정일자가 미상이라 배당순위와 미배당 인수액을 현재 숫자로 단정하면 안 됩니다.
- 명세서와 임차현황 교차 확인. 명세서상 명시 인수권리는 해당사항없음이지만 두 전입자가 말소기준보다 앞서므로 최신 명세서와 임대차 자료를 함께 확인해야 합니다.
- 공부상 사무소·현황 주거용 차이. 실제 이용과 집합건축물대장 용도가 다르므로 대출·전입·거래·향후 처분 과정의 영향을 확인해야 합니다.
- 실거래 비교의 면적 차이. 최근12개월 평균 497,000,000원은 대상과 면적이 일치하지 않는 거래들을 포함하므로 73.4%만 보고 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 추가 유찰 시 배당구조 재계산. 매각가가 내려가면 일반채권 미배당이 늘고, 임차인의 배당·인수 여부가 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락을 뜻하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당요구 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격 할인보다 보증금 확인이 먼저”
현재 최저가 364,800,000원은 최근 12개월 거래 평균 497,000,000원보다 낮고, 최신 거래 544,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 흐름 역시 이전 구간 대비 21.2% 높은 상태라 표면적인 가격 숫자만 보면 관심을 가질 만합니다.
하지만 이 사건의 핵심은 그 가격이 아닙니다. 김동기·유현주 두 실제 임차인이 모두 2024.04.08 말소기준보다 먼저 전입했고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가에 인수액 0원을 붙여 실질취득가를 364,800,000원으로 확정할 근거가 부족합니다. 더구나 공부상 사무소와 현황 주거용의 차이, 대상과 실거래 표본의 면적 불일치도 있습니다. 결론은 가격은 매력적으로 보이지만 권리 확인이 끝나지 않은 물건입니다. 이 사건은 ‘얼마나 싸게 받느냐’보다 먼저 두 임차인의 보증금이 얼마이고 실제로 무엇이 승계되는지를 확정해야 입찰가를 정할 수 있습니다.
