🏷️ 325,600,000원 📉 감정가 80% 👥 실제 임차인 3명 ⚠️ 보증금 미상
서울동부지방법원 2024타경62292. 암사동 한솔빌리지 102동 2층 201호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 현장조사에서는 주거용으로 이용 중입니다. 다만 집합건축물대장에는 제2종근린생활시설(사무소)로 기재돼 있어 공부상 용도와 실제 이용상태가 다릅니다. 감정가는 407,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 325,600,000원입니다.
등기상 담보권은 없고, 현재 계산된 말소기준은 2024.10.07 강제경매개시결정입니다. 이후 2025.05.20 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기만 보면 단순해 보이지만, 권리분석의 중심은 등기부가 아니라 말소기준보다 먼저 들어온 점유자입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경62292 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 구천면로47가길 14-13, 102동 2층201호 (암사동,한솔빌리지) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 현장조사상 주거용 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제102동 제2층 제201호 · 사용승인 2020.09.04 |
| 소유자 | 신대주건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 407,000,000원 / 325,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 승보토건 / 124,379,178원 |
| 매각기일 | 2026.06.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 먼저다
등기상 과거 신탁과 가압류는 이미 말소돼 있습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.10.07 주식회사 승보토건의 강제경매개시결정이고, 2025.05.20 경기광주세무서장 관련 압류는 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동기 | 201호 · 주거 | 2021.02.19 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 유현주 | 201호 | 2021.03.05 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2024.11.25 | 인수 가능·금액 미상 |
| 김혜원 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 미상 |
세 명 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 3명입니다. 김동기·유현주는 전입일만 보면 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 본 리포트에서는 정확도 원칙상 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 봅니다. 김혜원은 전입일 자체도 확인되지 않아 판정 불확실성이 더 큽니다.
③ 시세 비교 — 3.256억이 싸 보이지만 실질취득액은 미정
한솔빌리지 실거래 표본은 1건입니다. 거래월은 2021.10, 전용 60.65㎡, 5층, 거래가는 590,000,000원입니다. 대상면적은 65.64㎡로 면적 매칭은 되어 있지만, 현재 확인되는 실거래 표본이 1건뿐이므로 가격 판단의 근거는 제한적입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 60.65㎡ | 5 | 590,000,000원 |
현재 최저가는 325,600,000원으로 제공된 실거래 590,000,000원의 55.2%입니다. 그러나 이 사건은 최저가 자체가 실질취득가가 아닐 수 있습니다. 선순위 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 낙찰 뒤 인수해야 할 미배당 보증금이 존재한다면 실질취득액 = 낙찰가 + 인수액이 됩니다. 따라서 현 단계에서는 “시세보다 44.8% 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 325,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,358,400원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 주식회사 승보토건 | 124,379,178원 | 124,379,178원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 195,862,422원 |
위 배당표는 매각가 325,600,000원 가정의 계산값이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 계산상 신청채권 124,379,178원은 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 다만 임차 보증금이 확인되지 않아 이 표만으로 매수인 인수액을 확정할 수는 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 낮아져도 안전해지는 물건은 아니다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 325,600,000원 | 124,379,178원 | 195,862,422원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 260,480,000원 | 124,379,178원 | 131,654,102원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 208,384,000원 | 124,379,178원 | 80,287,446원 |
배당 계산상 신청채권은 각 시나리오에서 전액 충족됩니다. 하지만 임차인 인수 여부는 별개입니다. 특히 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 현상이 발생할 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 미상이므로 유찰 숫자만 보고 투자 매력도를 높여서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 암사동 강동종합시장 남서측 인근. 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 제반환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철8호선 암사역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 7.5m 포장도로와 접합니다.
- 용도. 현장에서는 주거용으로 이용 중이지만 집합건축물대장에는 제2종근린생활시설(사무소)로 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역(전술)입니다.
- 단지. 한솔빌리지 47세대, 사용승인일 2020.09.04입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김동기 보증금 확인. 2021.02.19 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 유현주 보증금 확인. 2021.03.05 전입, 2024.11.25 배당요구 사실은 있으나 보증금·확정일자가 미상입니다.
- 김혜원 전입일 확인. 주거 점유는 확인되지만 전입일·보증금 모두 미상이라 대항력 판정 자체가 불완전합니다.
- 명세서 원문 대조. “명시 인수권리 해당사항없음” 문구와 각 임차인의 실제 임대차관계를 함께 확인해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 사무소, 현장상 주거용 이용이므로 건축물대장·용도변경 여부와 금융·환금성 영향을 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “3.256억”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다
감정가 407,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 325,600,000원까지 내려왔고, 제공된 한솔빌리지 실거래 590,000,000원과 비교하면 겉으로는 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 김동기와 유현주는 말소기준보다 먼저 전입했고, 김혜원까지 포함해 실제 임차인 3명의 보증금이 모두 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “등기는 단순하지만 임차관계는 미완성”입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리가 없다는 점은 긍정적이지만, 실질취득액을 결정할 수 있는 임차보증금 정보가 확인되기 전에는 325,600,000원을 그대로 취득원가로 볼 수 없습니다. 가격 판단보다 임차관계 확인이 먼저인 사건입니다.
