의정부지방법원 2025타경6222. 파주시 와동동 운정한강듀클래스 5층의 509호·515호·516호가 감정 대상에 포함된 지식산업센터 물건입니다. 공부상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 건물은 지하 1층·지상 10층 철근콘크리트 계열 구조로 2020.10.08 사용승인됐습니다. 등기상 말소기준은 2020.12.18 국민은행 근저당권 170,000,000원이며, 이후 임의경매개시결정과 국·파주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 ‘인수 0원’으로 끝내면 안 됩니다. 실제 임차인은 3명이고, 그중 509호 최민정과 516호 김혜원은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 515호 지강립은 전입신고일 자체가 확인되지 않습니다. 따라서 지강립을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 없는 임차인으로 단정할 수도 없습니다. 보증금은 15,000,000원이고 월차임은 1,375,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6222 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1484 운정한강듀클래스 5층 509호 · 감정 대상 509호·515호·516호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 지하 1층·지상 10층 중 5층 · 사용승인 2020.10.08 |
| 소유자 | 김경석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 99,960,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 703,191,046원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.18 국민은행 근저당권 · 채권최고액 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 한 건 미상
등기부상 구조는 비교적 단순합니다. 최초 아시아신탁 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2020.12.18 김경석 명의 소유권이전과 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025.10.27 임의경매개시결정, 2026.01.12 국 압류, 2026.04.27 파주시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 국민은행 근저당은 현재 최저가 가정 배당에서 전액 회수되지 않지만, 그 미배당 근저당채권이 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 1명은 대항력 판정 불가
| 임차인 | 점유 | 보증금 / 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최민정 | 509호 | 10,000,000원 / 해당 없음 | 2023.06.15 | 대항력 없음 | 배당요구 2026.01.23 | 보증기관 승계 아님 |
| 지강립 | 515호 | 15,000,000원 / 1,375,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 | 보증기관 승계 아님 |
| 김혜원 | 516호 | 10,000,000원 / 1,150,000원 | 2023.07.26 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 보증기관 승계 아님 |
최민정은 전입일 2023.06.15, 김혜원은 2023.07.26으로 모두 말소기준권리인 2020.12.18보다 뒤입니다. 따라서 두 사람은 대항력이 없습니다. 반면 지강립은 보증금 15,000,000원, 월차임 1,375,000원의 점유자로 조사됐지만 전입일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 경우에는 ‘대항력 있음’이 아니라 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 반값이지만 ‘시세 반값’은 아니다
감정가는 204,000,000원, 현재 최저매각가는 99,960,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 번 유찰돼 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없으므로, 이 49%를 근거로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 특히 이용상태가 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)이고 이미 2회 유찰됐다는 점은 환금성과 실제 수요를 함께 확인해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,199,280원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 170,000,000원 | 97,760,720원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 국민은행 채권최고액 170,000,000원 중 97,760,720원이 배당되고 72,239,280원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 말소되는 근저당 채권의 부족분으로, 매수인 인수액과는 다릅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지산초등학교 북동측 인근으로 아파트단지, 오피스텔, 상업나지, 근린생활시설, 공원, 관공서 등이 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통인 편입니다.
- 용도. 공부상 공장(지식산업센터)이며, 토지도 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다. 아파트나 주거용 오피스텔로 가정해 환금성을 평가하면 안 됩니다.
- 도로. 북서측 약 24m 내외, 남서측 약 20m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,509,000원/㎡입니다. 토지면적은 2,667㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역 관련 제한과 토지거래계약에관한허가구역 표시가 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 515호 전입일 최우선 확인. 지강립의 전입신고일과 실제 점유 개시일을 주민등록·현황조사 원본 등으로 대조해야 합니다. 이 한 항목이 인수 여부를 바꿀 수 있습니다.
- 임차인 3명 각각 분리 확인. 최민정·김혜원은 후순위 전입으로 대항력이 없지만, 지강립의 판단을 두 사람에게 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 가격 판단은 실거래로. 감정가의 49%라는 할인율만 보고 싸다고 판단하지 말고, 같은 건물 또는 인근 지식산업센터의 최근 거래가격·임대료·공실 여부와 비교해야 합니다.
- 용도·환금성. 공부상 공장(지식산업센터)인 만큼 주거용 부동산보다 매수층과 금융조건이 제한될 수 있으므로 실제 사용 가능 업종과 임대수요를 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 명도관계는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 문건을 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 중요한 것은 미상 임차인
이 사건의 첫인상은 강합니다. 감정가 204,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 99,960,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 경매에서 감정가 대비 할인율은 곧 시세 대비 할인율이 아닙니다. 최근 실거래 비교 자료가 없는 데다, 물건의 실제 용도는 공장(지식산업센터)입니다.
등기 권리는 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조라 비교적 명확합니다. 반면 임차인은 3명이 조사됐고, 이 중 515호 지강립의 전입일이 미상입니다. 보증금은 15,000,000원입니다. 따라서 현재 자료만으로는 실질취득비용을 99,960,000원으로 완전히 고정할 수 없습니다. 등기는 비교적 단순하지만 임차관계 한 건이 아직 열려 있고, 가격은 시세 검증이 필요한 물건. 이 사건의 승부처는 최저가 숫자가 아니라 515호 대항력 확인과 지식산업센터 실거래 검증입니다.
