의정부지방법원 2025타경6222. 파주시 와동동 운정한강듀클래스의 사건으로, 감정평가상 대상은 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 건물은 지하 1층·지상 10층 구조이며 감정요항에는 제5층 509호·515호·516호가 함께 기재돼 있습니다. 소유자 김경석은 2019.05.30 매매를 원인으로 2020.12.18 소유권이전 등기를 접수했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 321,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다.
등기부만 보면 기준권리 이후의 임의경매개시결정과 파주세무서장의 압류가 매각으로 소멸하는 구조라 단순합니다. 하지만 이 사건은 임차인 확인이 핵심입니다. 실제 임차인은 3명이고 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 그중 509호 최민정과 516호 김혜원은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 515호 지강립은 전입일 자체가 확인되지 않아 “대항력 가능·미상”으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6222 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1484 운정한강듀클래스 5층 515호 · 도로명 경기도 파주시 가람로116번길 107 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) · 감정요항 기재 대상 509호·515호·516호 |
| 건물 | 철근콘크리트·프리케스트콘크리트 구조 · 지하1층·지상10층 · 사용승인일 2020.10.08 |
| 소유자 | 김경석 · 2019.05.30 매매 · 2020.12.18 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 126,910,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 703,191,046원 |
| 말소기준 | 2020.12.18 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 321,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 임차인은 별도 확인
2020.10.14 아시아신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2020.12.18 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.10.27 임의경매개시결정과 2026.01.12 파주세무서장 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기권리만 놓고 보면 낙찰자가 떠안을 후순위 등기권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최민정 | 509호 | 2023.06.15 | 10,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 · 배당요구 2026.01.23 | 계산상 0원 |
| 지강립 | 515호 · 주거 | 미상 | 15,000,000원 | 1,375,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 김혜원 | 516호 | 2023.07.26 | 10,000,000원 | 1,150,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 계산상 0원 |
최민정과 김혜원의 전입일은 각각 2023.06.15, 2023.07.26으로 말소기준일 2020.12.18보다 늦습니다. 두 임차인은 주어진 자료상 대항력이 없습니다. 반면 지강립은 보증금 15,000,000원, 월세 1,375,000원 조건으로 515호를 주거로 사용하고 있으나 전입일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 경우 대항력을 있다고 단정해서도, 없다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 가격 해석 — 3회 유찰은 확인되지만 ‘시세보다 싸다’는 별개
현재 최저매각가는 126,910,000원으로 사건 감정가 370,000,000원의 34.3% 수준이며 이미 3회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 88,837,000원, 5회 유찰 시 62,185,899원으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 물건은 아파트가 아니라 공부상 공장(지식산업센터)이고, 감정가와 최저가만으로 실제 시장가격 대비 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 특히 3회 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 수용가격이 감정가와 상당히 달랐을 가능성을 보여주는 신호이므로, 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 가점하지 않는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,576,740원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 321,000,000원 | 124,333,260원 |
| 근저당 미배당 | - | 196,666,740원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형에서는 집행비용 2,576,740원 후 국민은행에 124,333,260원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 196,666,740원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 계산상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 515호 지강립의 대항력 여부는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 와동동 지산초등학교 북동측 인근으로 아파트단지, 오피스텔, 상업나지, 근린생활시설, 공원, 관공서 등이 소재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)이며, 토지도 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 약 24m 내외, 남서측 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 평탄 토지이며 토지면적은 2,667.0㎡, 공시지가는 1,509,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현재 3회 유찰 상태이므로 감정가 대비 낙폭만 볼 것이 아니라 지식산업센터의 실제 매매·임대 수요와 해당 호실 사용 가능성을 함께 점검하는 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 515호 전입일 원본 확인. 지강립의 전입일이 말소기준 2020.12.18보다 앞서는지 확인해야 대항력과 승계 가능성을 확정할 수 있습니다.
- 임차인별 확정일자·배당요구 확인. 최민정은 2026.01.23 배당요구가 확인되지만, 우선변제 여부는 임차인별로 원문을 대조해야 합니다.
- 509호·515호·516호 범위 대조. 감정요항에는 세 호실이 대상물건으로 함께 기재돼 있으므로 매각대상 목록과 각 호실 점유관계를 일치시켜 확인해야 합니다.
- 청구액과 담보한도 구분. 신청채권 청구액은 703,191,046원이지만 등기부상 국민은행 근저당 채권최고액은 321,000,000원입니다.
- 3회 유찰을 가격 메리트로 단정하지 말 것. 현재 최저가는 126,910,000원이지만 지식산업센터의 실제 거래가격과 비교한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인 3명의 점유부분과 계약관계, 사용 현황을 호실별로 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 2026.01.12 파주세무서장 압류가 존재하므로 당해세 여부와 공용부분 관리비 체납 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔어도 권리가 확정된 것은 아니다”
이 사건의 등기상 말소기준은 분명합니다. 2020.12.18 국민은행 근저당 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 515호 지강립의 전입일이 미상이라 대항력 여부가 열려 있습니다. 반면 509호 최민정과 516호 김혜원은 말소기준보다 늦은 전입이라 대항력이 없습니다.
가격도 같은 방식으로 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 370,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가 126,910,000원, 감정가 34.3% 수준까지 내려왔지만 이 물건은 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 낮은 최저가 자체가 시세 대비 저렴함을 보장하지 않습니다. 따라서 이 사건은 등기구조는 단순하지만 515호 임차인 확인 전까지는 권리분석이 완결되지 않은 물건으로 보는 것이 맞습니다. 승부처는 최저가 숫자가 아니라 515호 전입일과 실제 시장가격 확인입니다.
