의정부지방법원 2025타경6222. 경기도 파주시 와동동 운정한강듀클래스의 집합건물로, 감정요항상 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 건물은 지하 1층·지상 10층 규모이고 감정요항에는 제5층 509호·515호·516호가 기재되어 있습니다. 사용승인일은 2020.10.8.입니다.
등기구조는 비교적 단순합니다. 2020년 12월 18일 국민은행 근저당권 채권최고액 328,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤의 임의경매개시결정과 파주세무서 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 권리분석을 등기부만 보고 끝낼 수는 없습니다. 현황조사·매각물건명세서에는 509호·515호·516호의 임차관계가 확인되며, 특히 515호는 전입신고일이 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6222 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1484 운정한강듀클래스 5층 516호 |
| 감정 이용상태 | 공부상 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 지하1층·지상10층 · 제5층 509호·515호·516호 · 사용승인일 2020.10.8. |
| 소유자 | 김경석 |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 129,311,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 703,191,046원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.12.18. 국민은행 근저당권입니다. 등기부상 채권최고액은 328,000,000원이며 채무자는 김경석입니다. 이후 2025.10.27. 임의경매개시결정과 2026.01.12. 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020.10.14. 아시아신탁주식회사 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 515호는 대항력 가능·미상
| 임차인 / 호실 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최민정 · 509호 | 10,000,000원 | - | 대항력 없음 전입 2023.06.15 | 미상 배당요구 2026.01.23 | 승계 없음 |
| 지강립 · 515호 | 15,000,000원 | 1,375,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김혜원 · 516호 | 10,000,000원 | 1,150,000원 | 대항력 없음 전입 2023.07.26 | 미상 | 승계 없음 |
최민정과 김혜원은 전입일이 말소기준권리인 2020.12.18.보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 반면 지강립은 보증금 15,000,000원, 월차임 1,375,000원이 확인되지만 전입신고일이 미상입니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없으며 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 377,000,000원, 현재 최저매각가는 129,311,000원이며 시나리오에는 현재 회차가 3회 유찰·감정가 34%로 표시돼 있습니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래나 최근 12개월 평균 자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 많이 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
더구나 감정요항상 이용상태가 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)이므로, 실제 매입 판단에서는 해당 건물·동일 용도의 거래가격과 임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다. 3회 유찰 자체도 시장의 응찰이 반복해서 성사되지 않았다는 사실로 보수적으로 해석하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,311,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,610,354원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 328,000,000원 | 126,700,646원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 채권최고액 328,000,000원 중 126,700,646원이 배당되고, 미배당액은 201,299,354원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상물건은 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 아파트로 전제해 가격을 비교하면 안 됩니다.
- 주위환경. 지산초등학교 북동측 인근으로 아파트단지, 오피스텔, 상업나지, 근린생활시설, 공원, 관공서 등이 소재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 북서측 약 24m 내외, 남서측 약 20m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 토지는 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 1,509,000원/㎡이며 토지면적은 2,667.0㎡입니다.
- 건물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 515호 전입일 확인. 지강립의 전입신고일이 미상이라 대항력 가능성을 닫을 수 없습니다. 최우선 확인사항입니다.
- 점유 단위 확인. 감정요항에는 509호·515호·516호가 함께 기재돼 있고 임차관계도 각 호실별로 조사돼 있으므로 실제 매각대상 범위와 점유 현황을 원문에서 대조하세요.
- 가격은 실거래로 재검증. 감정가 대비 34%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 건물·동일 용도의 최근 거래와 임대수익을 확인하세요.
- 3회 유찰 원인 확인. 반복 유찰은 가격 외에도 용도·점유·환금성 등이 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “34%”보다 먼저 볼 것은 515호다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 377,000,000원에서 129,311,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 하지만 실거래 시세 근거가 없으므로 현재 최저가를 싸다고 평가할 수는 없습니다. 등기부상 말소기준 이후 권리는 소멸하고 배당 계산상 인수도 0원이지만, 실제 임차인 3명 가운데 515호 지강립의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 변수가 남습니다. 공장(지식산업센터)이라는 용도와 3회 유찰까지 함께 고려하면, 이 사건은 가격보다 임차관계와 환금성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
