의정부지방법원 2025타경7089. 고양시 일산동구 중산동 일산조은프라자 제8층 제801-1호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자 김광식은 2018년 5월 30일 거래가액 450,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 말소기준권리는 2020년 6월 26일 설정된 주식회사국민은행 근저당권 230,400,000원입니다. 그 뒤의 국민은행 근저당권과 관리단·경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 순위보다 점유와 임대차입니다. 김광식은 2009년 10월 8일 전입, 보증금 90,000,000원으로 조사됐고 말소기준권리보다 전입이 빨라 대항력 있는 임차인으로 분류돼 있습니다. 반면 같은 김광식이 현재 등기부상 소유자이자 채무자이기도 해 “가장임차인 의심 또는 관계인 가능성”이 기록돼 있습니다. 이 상충을 해소하지 않고 단순히 79,576,000원만 보고 입찰가를 판단하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경7089 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 1813 일산조은프라자 8층 801-1호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 김광식 (2018.05.30. 거래가액 450,000,000원에 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 79,576,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 411,762,544원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계가 승부처
말소기준은 2020.06.26. 주식회사국민은행 근저당권 230,400,000원입니다. 이후 설정된 국민은행 근저당권과 관리단·경기신용보증재단의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 7번 근저당권은 2022년 1월 21일 채권최고액 324,000,000원으로 설정된 뒤 2023년 8월 29일 67,000,000원으로 변경된 등기가 존재하는 반면, 배당 시뮬레이션은 을구 7번 채권액을 324,000,000원 기준으로 두고 있으므로 입찰 전 등기부 원문과 배당관계 확인이 필요합니다.
임차인·점유 현황
조사된 실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광식 | 230.8800 | 2009.10.08 | 90,000,000원 | - | - | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박현주 | 335.1000 | 2025.07.01 | 50,000,000원 | 3,500,000원 | 2026.02.19 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
박현주는 2025.07.01 전입으로 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 분류돼 있고 2026.02.19 배당요구를 했습니다. 반면 김광식은 확정일자와 우선변제권이 확인되지 않은 상태에서 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있어 배당표에서는 보증금 90,000,000원을 매수인 인수로 처리하고 있습니다.
② 가격 해석 — 실거래 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 감정가 232,000,000원의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래가가 제시돼 있지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 대항력 보증금 90,000,000원이 걸린 구조에서는 가격 메리트 판단 기준도 최저가 79,576,000원이 아니라 실질취득 약 90,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 79,576,000원 | 77,743,632원 | 618,428,759원 | 90,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 55,703,200원 | 54,300,542원 | 641,871,849원 | 90,000,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 38,992,240원 | 37,890,380원 | 658,282,011원 | 90,000,000원 |
4회·5회 유찰 시 매각가는 각각 55,703,200원, 38,992,240원으로 내려가지만 모두 보증금 90,000,000원보다 낮습니다. 따라서 정확도 규칙상 이 구간에서도 실질취득 판단은 약 90,000,000원에 고정됩니다. 추가 유찰이 곧바로 총취득비용 절감으로 이어지는 일반 경매와 다른 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,576,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,832,368원 |
| 인수. 임차인 김광식 보증금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 230,400,000원 | 77,743,632원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 28,680,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 324,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 43,320,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 일산조은프라자 관리단 | 18,911,830원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 경기신용보증재단 | 39,749,521원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 일산조은프라자 관리단 | 11,111,040원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,832,368원을 제외한 77,743,632원이 말소기준 국민은행 근저당권에 배당되고, 후순위 채권과 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 채권자 총 청구 696,172,391원 중 77,743,632원만 배당돼 미배당은 618,428,759원입니다. 김광식 보증금 90,000,000원은 배당액 0원, 배당표상 매수인 인수로 분류돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 풍산역 북동측 인근이며 주변은 음식점·카페 등 근린생활시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다. 배후에는 아파트단지와 학교가 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물의 제8층 제801-1호입니다.
- 도로. 북서측 약 15m 내외, 북동측·남동측 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 남서측은 약 10m 내외 보행자도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(일산2택지개발)·과밀억제권역·택지개발지구 등에 해당하며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 점유 확인. 현황조사상 목록 1~2는 상가임대차현황서에 ‘801’로 나타나고, 종업원 진술로는 801호를 801-1 ‘현대태권도’, 801-2 ‘스카이당구장’으로 나누어 사용 중입니다. 현황조사서와 감정서의 상호가 상이하나 감정서의 건물개황도 및 임대상황이 도면과 일치하는 것으로 정리돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김광식 임대차 실체 확인. 2009.10.08 전입·보증금 90,000,000원의 계약서, 점유경위, 실제 보증금 수수 여부를 확인해야 합니다. 소유자·채무자와 동일 이름인 점이 핵심입니다.
- 명세서와 임차조사 대조. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항없음으로 적혀 있지만 임차인 조사에서는 김광식이 대항력 있음으로 분류돼 있습니다. 원문 서류를 같은 기준일로 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준 유지. 현재 79,576,000원뿐 아니라 4회·5회 유찰 시 가격도 보증금 90,000,000원보다 낮습니다. 정확도 규칙상 이 구간은 실질취득 약 90,000,000원으로 판단하세요.
- 실거래 없는 할인 착시 경계. 감정가 대비 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 근린생활시설의 실제 거래·임대수익·공실 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 801-1 점유경계 확인. 현황상 801호가 801-1과 801-2로 나뉘어 사용 중이므로 현장 도면, 출입구, 실제 사용범위가 매각대상과 일치하는지 확인하세요.
- 관리단 채권 확인. 일산조은프라자 관리단의 가압류 18,911,830원과 11,111,040원이 존재합니다. 등기상 가압류는 소멸하더라도 실제 관리비 체납 및 공용부분 부담 여부는 관리단에 확인하세요.
- 등기변경 확인. 을구 7번 근저당권은 2023.08.29 채권최고액 67,000,000원 변경등기가 있으므로 배당 시뮬레이션의 324,000,000원 기준과 원문을 대조하세요.
맺으며 — “34.3% 유찰가”보다 임차관계가 먼저다
이 물건은 감정가 232,000,000원에서 세 번 유찰돼 최저가가 79,576,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인으로 보이지만, 권리분석의 결론은 그렇게 단순하지 않습니다. 김광식의 보증금 90,000,000원이 대항력 있는 임차보증금으로 조사돼 있기 때문에 정확도 규칙상 실질취득은 약 90,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
더 중요한 것은 그 김광식이 소유자·채무자와 동일한 이름이라는 점, 그리고 매각물건명세서에는 인수권리 “해당사항없음”이 기재돼 있다는 점입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 김광식 임대차의 실체와 명세서 기재가 왜 다르게 나타나는지를 확인하는 것입니다. 실거래 비교자료까지 없는 만큼 “감정가의 34.3%니까 싸다”는 가격 가점도 줄 수 없습니다. 등기 후순위 권리는 소멸하지만, 임차관계 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 근린생활시설 경매입니다.
