의정부지방법원 2025타경7089. 고양시 일산동구 중산동 일산조은프라자 8층 801-2호, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김광식은 2018.05.30. 거래가액 450,000,000원으로 소유권을 취득했고, 2020.06.26. 국민은행 근저당 230,400,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 점유·임차관계입니다. 김광식은 전입일이 2009.10.08.로 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 분류되어 있고 보증금 90,000,000원이 기재돼 있습니다. 반면 등기부상 현재 소유자와 동일인이고, 별도 주의사항에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있습니다. 더구나 매각물건명세서의 명시 인수권리는 ‘해당사항없음’입니다. 따라서 이 사건은 “무조건 9천만원 인수”도, “인수 0원”도 원본 확인 없이 단정하기 어려운 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경7089 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 1813 일산조은프라자 8층 801-2호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 하늘마을1로 14 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 제8층 |
| 소유자 | 김광식 · 2018.05.30. 거래가액 450,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 135,142,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 411,762,544원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 국민은행
말소기준권리는 2020.06.26. 설정된 국민은행 근저당권 230,400,000원입니다. 뒤이어 설정된 국민은행 근저당 28,680,000원, 일산조은프라자 관리단 가압류 18,911,830원, 경기신용보증재단 가압류 39,749,521원, 경매개시결정, 관리단의 추가 가압류 11,111,040원은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 이 사건의 핵심
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광식 | 230.8800 | 2009.10.08 | 90,000,000원 | — | 대항력 있음 | 확정일자 없음 · 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 박현주 | 335.1000 | 2025.07.01 | 50,000,000원 | 3,500,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 2026.02.19 · 우선변제 미상 | 승계 없음 |
김광식은 전입일 2009.10.08.로 말소기준 2020.06.26.보다 앞서 대항력 있음으로 분류됩니다. 보증금은 90,000,000원이고 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 미상입니다. 배당가정에서는 이 보증금을 전액 매수인 인수로 처리했습니다.
하지만 김광식은 동시에 등기부상 소유자이자 채무자입니다. 주의사항에도 동일인이라는 이유로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다. 따라서 신고 형태만 보고 일반적인 선순위 임차인과 동일하게 확정 취급해서는 안 됩니다.
박현주는 2025.07.01. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 50,000,000원, 월세 3,500,000원이며 2026.02.19. 배당요구를 했습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확정되지 않아, 이 리포트에서는 우선변제 가능성을 단정하지 않습니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 본다
감정가는 394,000,000원, 현재 최저매각가는 135,142,000원입니다. 3회 유찰 후 감정가의 34.3% 수준까지 내려온 상태입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다.
그러나 배당가정처럼 김광식 보증금 90,000,000원을 매수인이 전액 부담한다고 보면 현재 회차의 실질취득은 135,142,000원 + 90,000,000원 = 225,142,000원입니다. 따라서 입찰 판단 기준은 135,142,000원 하나가 아니라 인수 가능 금액을 합친 225,142,000원이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,142,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,691,988원 |
| 인수 · 김광식 보증금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 230,400,000원 | 132,450,012원 |
| 2. 근저당 · 국민은행 | 28,680,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 국민은행 | 43,320,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 일산조은프라자 관리단 | 18,911,830원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 39,749,521원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 일산조은프라자 관리단 | 11,111,040원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권 총액 372,172,391원 중 예상배당 132,450,012원, 미배당 239,722,379원입니다. 배당가정상 김광식 보증금 90,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수 항목으로 별도 처리돼 있습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 가정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 135,142,000원 | 132,450,012원 | 239,722,379원 | 90,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 94,599,400원 | 92,496,611원 | 279,675,780원 | 90,000,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 66,219,579원 | 64,627,627원 | 307,544,764원 | 90,000,000원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 94,599,400원, 66,219,579원으로 내려가지만 제시된 시나리오에서는 매수인 인수 가정을 계속 90,000,000원으로 두고 있습니다. 따라서 단순히 회차별 최저가 하락만 보고 투자 매력도가 자동으로 커진다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 풍산역 북동측 인근. 주변은 음식점·카페 등 근린생활시설이 주를 이루는 노선상가지대이며, 배후에 아파트단지와 학교가 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 기호 1~3은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 약 15m 내외, 북동측·남동측 약 12m 내외 아스팔트 포장도로에 각각 접하고, 남서측으로 약 10m 내외 보행자도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지구단위계획구역(일산2택지개발) · 택지개발지구 · 과밀억제권역. 토지면적 1,491.1㎡, 공시지가 3,539,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비를 갖추고 있으며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑦ 현황조사에서 꼭 볼 부분
현황조사서상 801호는 801-1과 801-2로 나누어 사용 중인 것으로 확인됐습니다. 종업원 진술상 801-1은 현대태권도, 801-2는 스카이당구장으로 사용 중이며, 현황조사서와 감정서의 상호는 서로 다르지만 감정서의 건물개황도 및 임대상황이 도면과 일치해 감정서에 따르는 것으로 정리돼 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 인수 90,000,000원 원본 확인. 배당가정은 전액 인수지만 명세서의 명시 인수권리는 해당사항없음입니다. 둘의 차이를 반드시 해소하세요.
- 김광식 동일인 문제. 임차인 김광식과 등기부상 소유자·채무자 김광식이 동일합니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성을 포함해 법적 지위를 확인해야 합니다.
- 박현주 배당관계. 대항력은 없고 2026.02.19. 배당요구가 접수돼 있습니다. 확정일자·우선변제 여부를 원문으로 확인하세요.
- 실질취득 기준. 현재 인수 가정을 적용하면 135,142,000원이 아니라 225,142,000원을 총투입 기준으로 봐야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 이미 3회 유찰된 근린시설입니다. 가격 외에 점유·구획·영업현황과 환금성을 함께 점검하세요.
- 801-2 현황 대조. 801호가 801-1·801-2로 나뉘어 사용 중이므로 현장 경계와 실제 점유부분을 확인하세요.
맺으며 — “1.35억”만 보면 안 된다
이 사건은 감정가 394,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 135,142,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 권리분석의 승부처는 할인율이 아닙니다. 김광식의 보증금 90,000,000원을 전액 인수한다는 배당가정을 적용하면 현재 실질취득은 225,142,000원으로 올라갑니다.
동시에 매각물건명세서에는 인수권리가 ‘해당사항없음’으로 적혀 있고, 김광식은 등기부상 소유자·채무자와 동일합니다. 즉 이 물건은 가격이 싸서 어려운 것이 아니라, 인수 여부를 확정하지 못하면 가격 자체를 계산할 수 없는 사건입니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 임차관계 원본을 확인하기 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
