의정부지방법원 2025타경7089. 고양시 일산동구 중산동 일산조은프라자 8층 802호의 근린시설입니다. 감정평가상 기호(1~3)는 근린생활시설로 이용 중이고, 매각물건명세서 비고에는 상호 스카이골프존으로 운영 중이라고 기재돼 있습니다. 현재 말소기준권리는 2022.01.06. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 435,600,000원입니다. 이 권리 이후 등기된 관리단 가압류, 국세·지방세 압류, 경기신용보증재단 가압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리 자체보다 점유·임대차입니다. 김광식은 2009.10.08. 전입, 보증금 90,000,000원으로 조사되어 말소기준권리보다 앞서며 대항력 있음으로 분류됐습니다. 배당 시뮬레이션에서도 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다. 반면 김광식은 이 부동산의 등기부상 소유자이자 국민은행 근저당의 채무자와 같은 이름이고, 별도 메모에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경7089 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 1813 일산조은프라자 8층 802호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정평가상 근린생활시설 · 상호 스카이골프존으로 운영 중 |
| 소유자 | 김광식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 873,000,000원 / 427,770,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 411,762,544원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.06. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 435,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2022.01.06. 국민은행 근저당입니다. 그 뒤의 일산조은프라자 관리단 가압류 18,911,830원, 국세 압류, 경기신용보증재단 가압류 39,749,521원, 고양시 압류, 임의경매개시결정, 추가 고양시 압류, 관리단 가압류 11,111,040원은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 2009~2011년에 존재했던 가압류·압류·근저당은 2011.12.23. 경매 매각 과정에서 이미 말소된 이력입니다.
② 임차인·인수 — 9,000만원을 확정 부담으로 단정하기 전 확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광식 | 230.8800 | 2009.10.08 | 해당 없음 | 90,000,000원 / 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 有 | 미상 | 90,000,000원 인수 가정 |
| 박현주 | 335.1000 | 2025.07.01 | 해당 없음 | 50,000,000원 / 3,500,000원 | 2026.02.19 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 박현주는 2025.07.01. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 2026.02.19. 배당요구를 했습니다. 따라서 매수인 승계 위험은 김광식 임대차에 집중됩니다.
③ 가격 구조 — 최저가 427,770,000원이 곧 취득가가 아니다
현재 회차는 감정가의 49%인 427,770,000원입니다. 하지만 배당 시뮬레이션대로 김광식 보증금 90,000,000원을 매수인이 떠안는다고 보면, 보수적 실질취득가는 517,770,000원입니다. 최저가만 보고 “감정가 절반이니 싸다”고 판단하면 실제 자금부담을 90,000,000원 낮게 보게 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 인수 가정 | 실질취득 | 채권자 미배당 | 신청채권 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰 · 감정가 49%) | 427,770,000원 | 90,000,000원 | 517,770,000원 | 84,280,091원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 299,439,000원 | 90,000,000원 | 389,439,000원 | 210,925,537원 | 미충족 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 209,607,300원 | 90,000,000원 | 299,607,300원 | 299,499,593원 | 미충족 |
위 실질취득가는 배당 시뮬레이션의 김광식 보증금 90,000,000원 인수 가정을 그대로 적용한 보수적 계산입니다. 동일 상가의 최신 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 현재 최저가 또는 실질취득가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 427,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,677,700원 |
| 인수 · 임차인 김광식 보증금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 435,600,000원 | 421,092,300원 |
| 3. 가압류 · 일산조은프라자 관리단 | 18,911,830원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 39,749,521원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 일산조은프라자 관리단 | 11,111,040원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 매각대금 427,770,000원은 집행비용 6,677,700원과 국민은행 421,092,300원 배당으로 전액 소진됩니다. 채권자 총 미배당은 84,280,091원이며, 김광식의 보증금 90,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 별도 인수액으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 풍산역 북동측 인근의 노선상가지대에 위치합니다. 주변에는 음식점·카페 등 근린생활시설이 주로 소재하고 배후에 아파트단지와 학교가 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며 매각물건명세서에는 상호 스카이골프존으로 운영 중이라고 기재돼 있습니다.
- 도로·토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(일산2택지개발)이고, 북서측 약 15m 내외 도로 및 북동·남동측 약 12m 내외 도로와 접합니다. 토지는 평탄한 상업용 건부지입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 8층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비가 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 응찰 흐름. 현재까지 2회 유찰되어 최저가가 감정가 49%까지 하락한 상태입니다.
입찰 체크리스트
- 김광식 임대차 진정성. 2009.10.08. 전입·보증금 90,000,000원으로 대항력 있음으로 조사됐지만, 등기부상 소유자·채무자와 동일인입니다. 임대차계약서·점유관계·전입세대 원문을 확인해야 합니다.
- 명세서와 인수 계산의 불일치. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항없음으로 적혀 있습니다. 배당 시뮬레이션의 90,000,000원 인수 가정과 왜 다른지 원문 대조가 필수입니다.
- 박현주 점유·명도. 보증금 50,000,000원·월세 3,500,000원, 2025.07.01. 전입으로 대항력은 없으나 실제 점유자이므로 인도·명도 과정은 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 금액을 확인해야 실제 배당 순서와 미배당 규모를 판단할 수 있습니다.
- 관리단 채권. 일산조은프라자 관리단의 가압류가 18,911,830원과 11,111,040원으로 두 건 존재합니다. 관리비 관련 현황을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 90,000,000원 인수 가정 시 실질취득 517,770,000원을 기준으로 별도 시세조사를 해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 자료와 세금·관리비 현황을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 최저가보다 9,000만원의 실체가 중요하다”
이 사건은 등기권리만 놓고 보면 기준이 선명합니다. 2022.01.06. 국민은행 근저당 이후의 가압류·압류·경매기입은 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 입찰 판단의 중심은 김광식 보증금 90,000,000원입니다. 이를 승계한다고 보면 최저가 427,770,000원이 아니라 517,770,000원이 실질취득가가 됩니다.
반대로 김광식은 소유자·채무자와 동일인이고, 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 사건은 “대항력 임차인이 있으니 무조건 9,000만원 인수”라고 단순 결론 내릴 사건도 아닙니다. 등기권리는 정리형, 임차관계는 확인형입니다. 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자보다, 김광식 임대차가 실제로 매수인에게 승계되는지를 확인하는 것이 먼저입니다. 실거래 비교 근거가 없는 상태에서 가격 메리트를 단정해서도 안 됩니다.
