대전지방법원 2025타경1019. 충남 예산군 삽교읍 목리 에드가프라자1차 6층 609호 근린생활시설입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2017.08.17. 도휘주식회사 명의로 소유권보존된 뒤 같은 날 코리아신탁주식회사로 신탁됐다가, 2017.09.11. 신탁등기가 말소되고 서상호가 거래가액 308,460,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 갈산농업협동조합의 채권최고액 207,600,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다.
현황조사상 임차인 정욱재의 전입일은 2019.11.18.입니다. 말소기준일인 2017.09.11.보다 늦으므로 대항력은 없는 것으로 조사됐고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 ‘선순위 임차보증금을 떠안는 구조’가 아닙니다. 대신 6회 유찰과 근린생활시설의 현황, 특히 609호와 610호를 경계 없이 하나의 공간으로 사용하고 있다는 점이 실제 입찰 판단의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1019 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 964 에드가프라자1차 6층 609호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 · 지하 2층 / 지상 7층 건물 내 6층 |
| 사용승인일 | 2017.08.11. |
| 소유자 | 서상호 (2017.09.11. 소유권이전 · 거래가액 308,460,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 387,000,000원 / 45,530,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권 관련 금액 | 청구액 548,183,718원 · 근저당 채권최고액 207,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수 0원
말소기준권리는 2017.09.11. 갈산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.05.07. 임의경매개시결정이 들어왔고, 해당 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사상 임차인 정욱재는 보증금 5,000,000원, 월차임 2,290,000원, 전입일 2019.11.18.로 조사됐습니다. 전입이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정욱재 | 2019.11.18. | 5,000,000원 | 2,290,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 구조 — 감정가의 11.8%까지 내려온 6회 유찰
감정가는 387,000,000원, 현재 최저매각가는 45,530,000원입니다. 현재 회차의 비율은 감정가의 11.8% 수준입니다. 회차 시나리오상 한 번 더 유찰되면 31,870,999원, 8회 유찰 시에는 22,309,699원으로 내려갑니다.
다만 최저가가 크게 내려왔다는 사실만으로 이 물건을 ‘싸다’고 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설이고 이미 6회 유찰됐습니다. 여기에 매각물건명세서상 609호와 610호가 호실별 경계 구분 없이 하나의 공간으로 사용 중이라는 현황도 겹칩니다. 따라서 입찰 판단의 핵심은 감정가 대비 할인율 자체보다 실제 독립 사용 가능성, 점유·명도, 호실 경계 복원 또는 이용관계 확인입니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,219,540원 |
| 1. 근저당 · 갈산농업협동조합 | 207,600,000원 | 44,310,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 45,530,000원 가정 시 근저당권자에게 44,310,460원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 163,289,540원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 경찰청 동측 인근의 에드가프라자1차 6층으로, 주변에는 다세대주택·근린생활시설·관공서·아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 609호와 610호는 호실별 경계 구분 없이 하나의 공간으로 이용 중인 근린생활시설 2개호이며, 감정 당시 부재상태였습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕, 지하 2층·지상 7층 건물이며 사용승인일은 2017.08.11.입니다. 기본 위생·급배수·소화전·CCTV·승강기시설이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복 4차선, 북동측으로 왕복 6차선 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·도시지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구이며, 공시지가는 1,449,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 감정 자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 609호와 610호의 경계 확인. 매각물건명세서상 두 호실은 경계 구분 없이 하나의 공간으로 사용 중입니다. 현장에서 609호 단독 이용 가능 상태와 경계 현황을 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 정욱재는 대항력이 없지만 현황조사상 임차인으로 조사됐습니다. 실제 점유 여부와 인도·명도 절차를 확인해야 합니다.
- 우선변제 관련 확인. 보증금은 5,000,000원이고 월차임은 2,290,000원이나 확정일자 및 배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 최저가는 감정가 대비 11.8%까지 내려왔습니다. 반복 유찰의 배경을 현황·독립성·상가 수요 측면에서 함께 확인해야 합니다.
- 배당액과 인수액 구분. 근저당 미배당액이 163,289,540원 발생하더라도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현장·원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가의 호실 사용상태와 실제 현장을 서로 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 할인”보다 “현황 할인”을 봐야 한다
이 사건의 권리관계 자체는 어렵지 않습니다. 갈산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 정욱재의 전입은 그 이후라 대항력 없음, 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정가 387,000,000원짜리 근린생활시설이 6회 유찰돼 45,530,000원까지 내려왔다는 사실과, 609호가 610호와 경계 없이 하나의 공간으로 사용 중이라는 현황은 가볍게 볼 수 없습니다.
권리는 비교적 깨끗하지만 현황·환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 최저가가 감정가의 11.8%라는 숫자보다, 독립된 609호로서 실제 사용·인도할 수 있는지와 임차인 점유, 호실 경계 상태를 확인하는 것이 먼저입니다.
