46,707,000원
대전지방법원 2025타경1019. 충청남도 예산군 삽교읍 목리 964 에드가프라자1차 6층 610호 근린시설입니다. 서상호가 2017.08.30 매매를 원인으로 거래가액 295,740,000원에 취득했고, 2017.09.11 소유권이전과 같은 날 갈산농업협동조합의 채권최고액 198,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.05.07 갈산농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리와 대항력 임차인은 확인되지 않습니다. 문제는 가격과 현황입니다. 감정가 397,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 46,707,000원, 감정가의 11.76% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 낙폭만 보고 “저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1019 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 964 에드가프라자1차 6층 610호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 6층 610호 · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하 2층 지상 7층 · 사용승인일 2017.08.11 |
| 소유자 | 서상호 (2017.08.30 매매 · 거래가액 295,740,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 46,707,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 갈산농업협동조합 / 548,183,718원 |
| 말소기준권리 | 2017.09.11 근저당권 · 갈산농업협동조합 · 채권최고액 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2017.09.11 갈산농업협동조합 근저당입니다. 이것이 말소기준권리이고 경매개시결정도 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 등기부에는 2017.08.17 코리아신탁주식회사 명의 신탁등기가 있었지만 2017.09.11 신탁재산의 귀속을 원인으로 이미 신탁등기가 말소되고 서상호 앞으로 소유권이 이전됐습니다.
② 임차인 — 전입은 늦어 대항력 없음
| 임차인 | 사용관계 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정욱재 | 미확인 임차인 | 2019.11.18 | 5,000,000원 | 2,290,000원 | 대항력 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 정욱재의 전입일 2019.11.18은 말소기준권리인 2017.09.11 근저당보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 우선변제 여부는 확인되지 않으므로 별도로 단정하지 않습니다.
③ 가격 — 감정가 11.76%지만 시세 할인율은 알 수 없다
감정가 397,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 46,707,000원입니다. 감정가 대비 비율은 11.76%입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 32,694,899원, 8회 유찰 시 22,886,429원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건에는 현재 가격과 직접 비교할 수 있는 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 감정가 대비 88% 이상 내려왔다는 사실과 시장가보다 싸다는 판단은 전혀 다른 문제입니다. 특히 근린시설은 동일 건물·동일 층이라도 호실 경계, 임대상태, 동선, 상권에 따라 가치 차이가 커질 수 있으므로, 감정가 대비 할인폭만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,707,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,240,726원 |
| 1. 근저당 · 갈산농업협동조합 | 198,000,000원 | 45,466,274원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 46,707,000원 가정 시 집행비용 1,240,726원을 제외한 45,466,274원이 갈산농업협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 152,533,726원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 충청남도 경찰청 동측 인근에 위치하며, 주위에는 다세대주택·근린생활시설·관공서·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북서측 왕복 4차선 및 북동측 왕복 6차선 아스팔트 포장도로가 있습니다.
- 용도. 중심상업지역·도시지역·지구단위계획구역·도시개발구역이며, 토지는 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 지하 2층·지상 7층 철근콘크리트 건물로 사용승인일은 2017.08.11입니다. 기본적인 위생·급배수·소화전·CCTV·승강기시설이 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,571.6㎡, 공시지가 1,449,000원/㎡이며 가장형·평지의 토지입니다.
- 현황. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 610호는 609호와 호실별 경계 구분 없이 하나의 공간으로 사용 중인 점을 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 이미 6회 유찰된 근린시설이라는 사실상 향후 매각·임대 수요를 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 609호와 610호 경계 확인. 벽체·출입구·설비·전용부분 구분이 실제로 어떻게 되어 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 정욱재는 대항력이 없지만 사용 부분이 특정되지 않은 미확인 임차인으로 조사되어 실제 점유 범위와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 11.76%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 근린시설의 실제 거래·임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 채권관계 원본 대조. 신청채권자 청구액 548,183,718원과 등기상 근저당 채권최고액 198,000,000원이 함께 기재되어 있으므로 배당요구·채권계산서를 확인해야 합니다.
- 배당 외 우선항목 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 점유관계는 원본 서류를 통해 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “11.76% = 시세의 11.76%”가 아니다
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 2017.09.11 갈산농업협동조합 근저당이고, 임차인 정욱재는 그보다 늦은 2019.11.18 전입이어서 대항력이 없습니다. 제공된 계산상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 투자판단의 핵심은 권리보다 가격과 현황입니다. 감정가 397,000,000원이 6회 유찰 뒤 46,707,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시세보다 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 게다가 610호가 609호와 경계 없이 하나의 공간으로 사용되고 있습니다. 권리는 인수 0, 가격은 검증 필요, 현황은 반드시 현장확인. 이 세 가지가 이 사건의 핵심입니다.
