대전지방법원 2025타경1019. 예산군 삽교읍 목리 에드가프라자1차 6층 611호의 근린시설입니다. 감정 이용상태도 “근린생활시설 1개호”로 확인되며 폐문부재 상태입니다. 감정가는 519,000,000원이지만 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 42,742,000원입니다. 숫자만 보면 감정가와 큰 차이가 나지만, 이 물건의 판단 포인트는 단순 할인율이 아니라 권리 인수 여부와 근린시설의 환금성입니다.
등기상 말소기준은 2017.09.11 설정된 갈산농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 236,400,000원입니다. 이후 2025.05.07 임의경매개시결정이 등기됐고, 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사상 정욱재의 전입신고일은 2019.11.18로 말소기준일보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1019 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 964 에드가프라자1차 6층611호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 1개호 · 폐문부재 상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 지상 7층 · 6층 · 사용승인일 2017.08.11 |
| 소유자 | 서상호 · 2017.09.11 소유권이전 · 거래가액 349,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 519,000,000원 / 42,742,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 갈산농업협동조합 / 548,183,718원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2017.08.17 도휘주식회사 명의 소유권보존 뒤 코리아신탁주식회사로 신탁등기가 이뤄졌으나, 해당 신탁등기는 2017.09.11 말소됐습니다. 같은 날 서상호에게 소유권이 이전됐고 갈산농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.05.07 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준 이후
| 성명 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정욱재 | 미확인 임차인 | 2019.11.18 | 5,000,000원 | 2,290,000원 | 대항력 없음 | 미확인 | 승계 없음 |
정욱재는 현황조사에서 확인된 미확인 임차인입니다. 전입신고일 2019.11.18은 말소기준권리인 갈산농업협동조합 근저당 설정일 2017.09.11보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제 가능성을 임의로 단정하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 7회 유찰만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 42,742,000원으로, 시나리오상 현재 회차는 7회 유찰·감정가 8%입니다. 8회 유찰 시 매각가는 29,919,399원, 9회 유찰 시 20,943,579원으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 519,000,000원과 현재 최저가의 차이만을 근거로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 결론낼 수 없습니다. 특히 근린시설은 주거용과 달리 임대수익, 공실, 상권, 점포 이용 가능성에 따라 가격 차이가 커질 수 있으므로 현재 가격 자체보다 실제 임대·점유 상태를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,742,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,169,356원 |
| 2. 근저당 · 갈산농업협동조합 | 236,400,000원 | 41,572,644원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 갈산농업협동조합 근저당 채권최고액 236,400,000원 중 41,572,644원이 배당되고 194,827,356원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 인수액은 모두 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 42,742,000원 | 41,572,644원 | 194,827,356원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 29,919,399원 | 28,980,850원 | 207,419,150원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 20,943,579원 | 20,166,595원 | 216,233,405원 | 0원 |
세 시나리오 모두 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 그 미배당액 자체를 낙찰자가 승계하는 구조로 제시돼 있지는 않습니다. 따라서 권리 측면에서는 회차가 내려가도 같은 소멸형 구조가 유지됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 경찰청 동측 인근이며, 주위에는 다세대주택·근린생활시설·관공서·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 611호는 근린생활시설 1개호이며 폐문부재 상태입니다.
- 건물. 지하 2층·지상 7층 철근콘크리트구조 건물의 6층이며 사용승인일은 2017.08.11입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·소화전·CCTV·승강기시설이 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 왕복 4차선, 북동측 왕복 6차선 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역이며 공시지가는 1,449,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 현황조사상 정욱재가 확인되지만 이용관계는 미확인이고, 물건 자체는 폐문부재 상태입니다. 실제 사용·점유자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 우선변제 여부 확인. 전입은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다.
- 근린시설 공실 확인. 7회 유찰된 만큼 임대 가능성·공실기간·관리비·내부 상태를 가격 판단의 핵심으로 봐야 합니다.
- 시세 원본 확인. 비교 가능한 실거래 수치가 없어 감정가 대비 할인만으로 적정 입찰가를 정하기 어렵습니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격보다 환금성이 먼저다
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2017.09.11 갈산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 정욱재의 전입은 그보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 현재 예상배당과 각 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 결론을 “감정가 519,000,000원이 42,742,000원까지 내려왔으니 싸다”로 끝내면 안 됩니다. 이 물건은 근린시설·폐문부재·7회 유찰이라는 특성이 함께 있고, 가격을 직접 비교할 실거래 시세도 확인되지 않습니다. 따라서 권리는 소멸형, 가격 평가는 보류, 핵심은 실제 점유·임대 가능성과 환금성 확인으로 정리하는 것이 안전합니다.
