수원지방법원 2025타경865. 경기도 시흥시 도창동 508-17, 1층 101호 근린시설입니다. 현재 소유자는 김종봉·김태희가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 2024.06.20 매매를 원인으로 거래가액 749,000,000원에 취득했습니다. 같은 날인 2024.08.02 소유권이전 등기와 함께 신한은행의 채권최고액 1,560,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 현 경매의 말소기준권리입니다.
그보다 앞선 미소신용협동조합·인천치과의사신용협동조합 근저당과 기존 가압류·압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 말소기준 이후 김종봉·김태희 지분에 붙은 각종 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경865 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 도창동 508-17 1층101호 · 경기도 시흥시 매화산단2길 19 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 기호(1~3) 일괄 근린생활시설(상호명 : CU편의점)로 이용 · 기준시점 현재 영업하지 않는 것으로 조사 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 내 제1층 제101호 외 2개 · 사용승인일 2022.06.30 |
| 소유자 | 김종봉 2분의 1 · 김태희 2분의 1 |
| 취득 | 2024.06.20 매매 · 거래가액 749,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 753,000,000원 / 753,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구 | 주식회사신한은행 · 1,335,511,065원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2024.08.02 을구 3번 신한은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,560,000,000원이고, 같은 도창동 508-17의 제1층 제102호 및 제107호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이 근저당 뒤에 설정된 비엔케이캐피탈·롯데캐피탈·딜라이브· 서울보증보험·케이뱅크의 가압류와 국민건강보험공단·시흥시·국·수원시 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 프레임 — 신건 7.53억, 실질취득도 7.53억
현재 회차는 감정가 753,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득도 753,000,000원입니다. 소유자들의 2024.06.20 매매 거래가액은 749,000,000원입니다.
다만 이 물건은 근린시설이고 별도의 실거래 시세 비교 없이 과거 취득가와 감정가만으로 현재 시장가격을 단정하기 어렵습니다. 따라서 7.53억이 싸다거나 비싸다고 평가하지 않고, 동일 상권·유사 1층 근린시설의 실제 거래와 임대수익, 공실 상태를 함께 확인하는 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 753,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,930,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,560,000,000원 | 743,070,000원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 183,355,085원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 383,111,260원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사딜라이브 | 21,094,700원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 63,702,372원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 311,596,465원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사케이뱅크 | 51,151,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,574,011,361원 중 현재 회차 예상배당은 743,070,000원, 미배당은 1,830,941,361원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 현장·이용상태 — 벽체 미구분이 핵심
감정평가상 기호(1~3)는 기준시점 현재 벽체 구분 없이 근린생활시설, 상호명 CU편의점으로 일괄 이용된 것으로 조사됐습니다. 기준시점 현재 영업은 하지 않는 것으로 기재돼 있습니다.
매각물건명세서 비고에는 현재 벽체 구분 없이 소매점 등으로 이용 중이지만, 구조상·이용상 외벽이 존재하고 각 전유부분의 위치와 면적이 건축물대장 및 건축물현황도 등에 의해 특정 가능해 복원이 용이할 것이라는 2026.07.24 감정인 사실조회 회신이 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 도창초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 약 35미터 내외, 북동측 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·과밀억제권역입니다.
- 토지. 토지면적 594.2㎡ · 지목 대 · 평지 · 가로장방 · 공시지가 2,047,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.08.02 신한은행 근저당을 기준으로 이후 가압류·압류가 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 5건의 당해세 해당 여부와 배당순위를 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현재 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 벽체·전유부분 경계. 101호를 포함한 3개 전유부분이 벽체 구분 없이 사용된 이력이 있으므로 경계 복원 가능성과 비용을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당의 공동담보인 102호·107호의 경매·배당 진행이 본건 배당에 미칠 영향을 원본 기준으로 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 753,000,000원을 근린시설의 실제 수익·공실·유사 거래와 비교한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 현장은 단순하지 않다
등기만 보면 구조는 명확합니다. 2024.08.02 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 가압류·압류는 매각으로 사라져 매수인 인수액은 0원입니다. 이 부분은 이 물건의 장점입니다.
그러나 근린시설은 권리만 깨끗하다고 끝나지 않습니다. 101호를 포함한 3개 전유부분이 벽체 구분 없이 CU편의점으로 이용된 이력, 현재 영업 중단 상태, 임대관계 미상, 국세·지방세 압류 5건, 신한은행 공동담보까지 확인해야 합니다. 권리상 인수는 0원이지만, 현장·세금·상가 환금성까지 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 사건입니다.
