수원지방법원 2025타경865. 경기도 시흥시 도창동 508-17의 1층 102호 근린시설입니다. 김종봉·김태희가 각 2분의 1 지분으로 소유하고 있으며, 2024.06.20. 매매를 원인으로 2024.08.02. 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 당시 등기상 거래가액은 749,000,000원입니다. 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 1,560,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준보다 앞서 존재했던 미소신용협동조합·인천치과의사신용협동조합 근저당은 2024.08.02. 해지로 말소됐고, 2024.07.04. 국 압류 역시 같은 날 말소됐습니다. 그 뒤 비엔케이캐피탈, 롯데캐피탈, 주식회사딜라이브, 서울보증보험, 주식회사케이뱅크의 가압류와 시흥시·국의 압류가 이어졌지만, 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경865 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 도창동 508-17 1층 102호 · 도로명 경기도 시흥시 매화산단2길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 기호(1~3) 일괄 근린생활시설(CU편의점) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 내 1층 · 사용승인일 2022.06.30 |
| 소유자 | 김종봉 2분의 1 · 김태희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 782,000,000원 / 782,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 1,335,511,065원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
권리분석상 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자·사용관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다. 제공된 배당모형에서 매수인 인수액은 0원이며, 주식회사신한은행 근저당을 포함한 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격·현장 구조 — 신건 가격보다 먼저 볼 것
현재 최저매각가는 감정가와 같은 782,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않아, 이 금액이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 직접 근거는 없습니다. 2024년 소유권이전 당시 등기상 거래가액 749,000,000원이 존재하지만, 이 금액만으로 현재 시세를 대체해 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (감정가 100%) | 782,000,000원 | 1,802,231,361원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 625,600,000원 | 1,957,067,361원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 500,480,000원 | 2,080,936,161원 | 0원 |
유찰 시 매각대금은 낮아지지만, 이 사건의 배당모형에서는 각 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 반대로 채권자 미배당은 커집니다. 따라서 유찰 자체가 권리인수 위험을 키우는 구조는 아니지만, 그것이 곧바로 “시세보다 싸다”는 뜻도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 782,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,220,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,560,000,000원 | 771,780,000원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 183,355,085원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 383,111,260원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사딜라이브 | 21,094,700원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 63,702,372원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 311,596,465원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사케이뱅크 | 51,151,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 2,574,011,361원, 채권자 배당액은 771,780,000원, 미배당은 1,802,231,361원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영될 수 있으며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도창초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트 단지·다세대주택·근린생활시설·공장이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 35미터 내외, 북동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·과밀억제권역에 해당하며, 공시지가는 2,047,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고, 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 기호(1~3)가 근린생활시설(CU편의점)로 일괄 이용됐으며, 기준시점 현재 영업하지 않는 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 현재 실거래 비교값이 없어 782,000,000원이 시세보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 현장 상권과 유사 근린생활시설 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 벽체 복원 범위 확인. 전유부분 특정과 복원이 용이하다는 감정인 회신은 있으나, 실제 복원공사 범위·비용·시설물 귀속은 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가 당시 임대관계는 미상입니다. 현재 영업하지 않는다는 조사와 실제 점유·인도 상태가 동일한지 확인이 필요합니다.
- 세금압류 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 교부청구 금액을 매각 전 확인해야 배당순위를 정확히 볼 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 주식회사신한은행 근저당에는 경기도 시흥시 도창동 508-17 제1층 제101호와 제1층 제107호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 실제 채권 회수 구조를 원본으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 2026.07.24. 감정인 사실조회 회신을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 가격과 현장구조는 별도 문제
이 사건의 권리구조는 핵심이 분명합니다. 말소기준은 2024.08.02. 주식회사신한은행 근저당이고, 제공된 배당모형에서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현재 최저매각가 782,000,000원은 신건 감정가 그대로이며, 이를 시세보다 싸다고 뒷받침할 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 또한 기호(1~3)가 벽체 구분 없이 근린생활시설로 이용된 상태, 임대관계 미상, 국세·지방세 압류가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다는 현장 구획·점유·세금배당, 그리고 실제 시장가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 근린시설입니다.
