수원지방법원 2025타경865. 경기도 시흥시 도창동 508-17, 1층 107호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 김종봉·김태희가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2024.08.02. 소유권이전 등기가 마쳐졌습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 채권최고액 1,560,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 김종봉·김태희 지분에 붙은 여러 가압류와 시흥시·국의 압류, 임의경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 실물 확인의 중요도가 높은 물건입니다. 감정평가에서는 본건 기호(1~3)를 벽체 구분 없이 근린생활시설(CU편의점)로 일괄 이용하고 있다고 조사했고, 기준시점 현재 영업은 하지 않는 것으로 확인했습니다. 매각물건명세서 비고에는 외벽이 존재하며 각 전유부분의 위치와 면적을 건축물대장·건축물현황도로 특정할 수 있어 복원이 용이할 것이라는 2026.07.24. 감정인 사실조회 회신이 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경865 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 도창동 508-17 1층 107호 · 경기도 시흥시 매화산단2길 19 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(CU편의점)로 이용 · 기준시점 현재 영업하지 않는 것으로 조사 |
| 소유자 | 김종봉 2분의 1 · 김태희 2분의 1 |
| 소유권이전 | 2024.08.02. · 2024.06.20. 매매 · 거래가액 749,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 640,000,000원 / 640,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 1,335,511,065원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 사용승인일 | 2022.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
신고된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계 기재는 미상이므로, 현장 점유자를 확인하기 전까지 실제 임대차 여부를 단정해서는 안 됩니다. 등기상 말소기준은 2024.08.02. 주식회사신한은행 근저당이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 시세 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
동일 물건의 실거래 비교값은 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 640,000,000원과 최저매각가 640,000,000원이 시장가격보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다. 현재는 신건·감정가 100%이며, 유찰 시 시나리오는 아래와 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 640,000,000원 | 631,200,000원 | 1,942,811,361원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 512,000,000원 | 504,480,000원 | 2,069,531,361원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 409,600,000원 | 403,104,000원 | 2,170,907,361원 |
③ 예상배당표 (매각가 640,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,800,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,560,000,000원 | 631,200,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 183,355,085원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 383,111,260원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 주식회사딜라이브 | 21,094,700원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 63,702,372원 | 0원 |
| 7. 갑구 9번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 311,596,465원 | 0원 |
| 8. 갑구 11번 가압류 · 주식회사케이뱅크 | 51,151,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 640,000,000원 가정에서 집행비용 8,800,000원 차감 후 주식회사신한은행에 631,200,000원이 배당되고, 후순위 가압류 채권자와 소유자에게는 배당이 없습니다. 채권자 전체 미배당은 1,942,811,361원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 도창동 도창초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 1층 전유부분으로, 사용승인일은 2022.06.30입니다.
- 도로. 남서측 노폭 약 35미터, 북동측 노폭 약 12미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·과밀억제권역이며, 공시지가는 2,047,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 기호(1~3)를 일괄해 근린생활시설(CU편의점)로 이용 중이었으며, 기준시점 현재 영업은 하지 않는 것으로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차계약 유무를 현장에서 확인해야 합니다.
- 벽체 복원. 본건 기호(1~3)가 벽체 없이 일괄 사용됐습니다. 전유부분 특정과 복원이 용이하다는 회신과 별개로 실제 복원공사 범위·비용을 확인하세요.
- 영업 상태. CU편의점으로 이용됐으나 기준시점 현재 영업하지 않는 것으로 조사됐습니다. 공실 여부와 향후 임대 가능성을 따져야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 배당순위와 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당에는 도창동 508-17 제1층 제101호·제102호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 채권최고액과 실제 채무·배당관계는 원본 서류로 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 640,000,000원만으로 적정가격을 판단하지 말고 주변 근린시설 매매·임대사례를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현장 확인이 승부처”
이 사건은 등기 권리만 보면 구조가 명확합니다. 2024.08.02. 주식회사신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 다수의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 근린시설 경매에서는 권리만큼 실제 점유·임대차·상가의 사용상태가 중요합니다. 감정서상 임대관계가 미상이고, 기호(1~3)가 벽체 구분 없이 일괄 사용됐으며 현재 영업은 하지 않는 것으로 조사됐습니다. 게다가 비교 가능한 실거래 시세가 없어 신건 640,000,000원의 가격 메리트를 확인할 수 없습니다. 권리관계는 비교적 명확하지만, 현장과 가격은 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다.
