광주지방법원 2026타경30851. 광주광역시 광산구 우산동 1609-16 우산동한국아델리움더스위트 2층 201호, 대상면적 102.8363㎡의 근린시설입니다. 권리의 중심은 2022년 2월 28일 설정된 광주미래신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,320,000,000원이고, 현재 경매의 신청채권자도 광주미래신용협동조합이며 청구금액은 1,422,148,610원입니다.
말소기준권리 이후의 가압류·압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 임대관계는 미상으로 조사되어 있어, 등기부에 나타난 권리만으로 점유관계까지 안전하다고 단정해서는 안 됩니다. 실제 점유자가 임차인이라면 보증금·확정일자 확인 전에는 대항력 여부를 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30851 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 우산동 1609-16 우산동한국아델리움더스위트 2층201호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물 · 근린시설 · 대상면적 102.8363㎡ |
| 소유자 | 주식회사비피에스글로벌 |
| 감정가 / 최저가 | 439,000,000원 / 307,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주미래신용협동조합 / 1,422,148,610원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.28 을구 1번 근저당권 · 광주미래신용협동조합 · 채권최고액 1,320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2021.10.07 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2022.02.28 유한회사청암에서 주식회사비피에스글로벌로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 광주미래신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 이춘근·신용보증기금·주식회사 국민은행의 가압류와 국·국민건강보험공단·광산구·진주시 등의 압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만, 비교면적이 다르다
부동산 거래자료상 우산동한국아델리움더스위트의 최근 거래는 6건이며, 최근 12개월 평균은 351,771,666원입니다. 최저가는 이 평균의 87.4%, 최신 거래 353,060,000원의 87.0% 수준입니다. 다만 대상면적은 102.8363㎡인데 비교 거래는 82.72㎡ 또는 84.33㎡로, 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 단순히 “최근 시세보다 12.6% 저렴하다”고 낙찰 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 82.72㎡ | 7 | 353,060,000원 |
| 2025.05 | 84.33㎡ | 8 | 358,130,000원 |
| 2025.01 | 82.72㎡ | 10 | 350,480,000원 |
| 2025.01 | 82.72㎡ | 9 | 350,480,000원 |
| 2025.01 | 84.33㎡ | 4 | 350,230,000원 |
| 2024.07 | 82.72㎡ | 12 | 348,250,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 351,771,666원 |
거래가격 범위는 348,250,000원~358,130,000원이고 최신 거래는 353,060,000원입니다. 현재 최저가 307,300,000원은 최근 12개월 평균보다 44,471,666원, 최신 거래보다 45,760,000원 낮습니다. 그러나 대상 102.8363㎡와 거래 82.72~84.33㎡의 면적 불일치 때문에 이 차이를 그대로 가격 가점으로 환산하는 것은 보수적이지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 307,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,102,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 광주미래신용협동조합 | 1,320,000,000원 | 302,197,800원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 이춘근 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 990,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 673,755,283원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당표상 채권자 총 청구액은 3,383,755,283원, 총 배당액은 302,197,800원, 미배당액은 3,081,557,483원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 우산동 소재 수랑어린이공원 북서측 인근이며, 주변은 각종 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 일반적인 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕, 지하 1층 지상 12층 건물 내 제2층 제201호외 3개호이며, 기본적인 급·배수설비·위생설비·승강기·화재경보·스프링클러가 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 551.3㎡, 일반상업지역, 평지·세로장방형이며 중로각지에 해당합니다. 공시지가는 1,504,000원/㎡입니다.
- 규제. 택지개발지구·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·전통상업보존구역에 포함되고, 도로에 접합니다.
- 환금성. 단지 총 18세대, 2021.09.27 준공으로 확인되며, 거래자료는 6건입니다. 최근 거래가격은 348,250,000원~358,130,000원입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 16.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 307,300,000원에 매수인 인수액 0원이므로 실질취득액도 307,300,000원입니다. 최저가 자체가 낮다는 이유만으로 판단하지 말고 동일면적 시세를 별도로 확인하세요.
- 면적 비교. 대상면적은 102.8363㎡인 반면 비교거래는 82.72㎡·84.33㎡입니다. 최근 12개월 평균 351,771,666원과 최신 거래 353,060,000원은 참고값으로만 사용해야 합니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자가 임차인이라면 보증금·확정일자 확인 전에는 대항력 가능·미상으로 보고 점유관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 해당 시 0순위 차감 및 후순위 미배당 가능성이 있습니다. 배당표의 미반영 사항을 별도로 확인하세요.
- 공매 교차 확인. 2025.02.20 공매공고 부기등기가 존재합니다. 한국자산관리공사 공매와 현재 경매의 진행 관계를 교차 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 회차는 감정가의 70%인 307,300,000원, 2회 유찰 시 49%인 215,110,000원, 3회 유찰 시 34.3%인 150,577,000원입니다. 각 회차의 가격만 볼 것이 아니라 임대관계와 공매 진행 여부를 함께 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 확인 0건”
이 물건은 권리분석의 중심인 2022.02.28 광주미래신용협동조합 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원이어서 현재 최저가 307,300,000원을 기준으로 한 실질취득액은 307,300,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 351,771,666원의 87.4%, 최신 거래 353,060,000원의 87.0% 수준입니다. 그러나 비교거래 면적이 82.72~84.33㎡로 대상 102.8363㎡와 다르므로, 이를 곧바로 시세 대비 저가라고 확정하면 안 됩니다. 여기에 임대관계 미상, 공매공고 부기등기, 국세·지방세 압류 5건이라는 확인 포인트가 남습니다.
결론은 “권리상 인수 0원은 긍정적이지만, 가격 메리트는 동일면적 검증 후 판단해야 한다”입니다. 현재 회차의 가격만 보고 서두르기보다 임대관계·점유관계, 공매 진행, 당해세 여부를 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
