광주지방법원 2026타경30851. 광주 광산구 우산동 ‘우산동한국아델리움더스위트’ 2층 201호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상12층입니다. 현재 소유자는 주식회사비피에스글로벌이며, 2022.02.28. 대물변제로 소유권을 취득했습니다.
권리의 출발점은 같은 날 설정된 광주미래신용협동조합의 채권최고액 1,320,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 이춘근·신용보증기금·국민은행 가압류와 각종 압류, 2026.03.24.의 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 근저당은 3층 301호·302호·303호와 공동담보이고, 별도로 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재해 공매 진행과의 교차 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30851 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 우산동 1609-16 우산동한국아델리움더스위트 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 대상 면적 | 102.8363㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상12층 · 2층 201호 |
| 소유자 | 주식회사비피에스글로벌 |
| 감정가 / 최저가 | 439,000,000원 / 439,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,422,148,610원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 준공 | 2021.09.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 공매는 별도 확인
2021.10.07. 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022.02.28. 유한회사청암을 거쳐 같은 날 주식회사비피에스글로벌로 소유권이 이전됐습니다. 이후 설정된 것이 아니라, 현재 소유권 이전과 같은 날 접수된 을구 1번 광주미래신용협동조합 근저당이 말소기준입니다.
말소기준 뒤에는 400,000,000원 가압류, 990,000,000원 가압류, 673,755,283원 가압류와 여러 압류가 이어졌습니다. 이 권리들은 현재 정리자료상 매각으로 소멸합니다. 2023년과 2024년의 두 차례 임의경매개시결정은 각각 취하로 말소됐고, 현재 사건의 임의경매개시결정은 2026.03.24. 접수됐습니다.
② 임차관계 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 임차보증금은 없고 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자·사업자등록·현장 사용관계는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 4.39억을 ‘싸다’고 볼 수 없는 이유
가격 비교에는 주의가 필요합니다. 거래자료의 대상 단지는 우산동한국아델리움더스위트이고, 최근 거래 6건의 전용면적은 82.72㎡ 또는 84.33㎡입니다. 반면 본건의 대상 면적은 102.8363㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래들은 직접적인 동일면적 시세가 아니라 참고값으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 82.72㎡ | 7 | 353,060,000원 |
| 2025.05 | 84.33㎡ | 8 | 358,130,000원 |
| 2025.01 | 82.72㎡ | 10 | 350,480,000원 |
| 2025.01 | 82.72㎡ | 9 | 350,480,000원 |
| 2025.01 | 84.33㎡ | 4 | 350,230,000원 |
| 2024.07 | 82.72㎡ | 12 | 348,250,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 351,771,666원 |
최근 12개월 평균은 351,771,666원, 최신 거래는 2025.05. 353,060,000원입니다. 신건 최저가 439,000,000원은 최근 12개월 평균의 124.8%입니다. 매수인 인수가 0원이므로 이 사건의 현재 회차 실질취득도 439,000,000원이며, 따라서 현재 자료만 놓고는 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 439,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,790,000원 |
| 1. 근저당 · 광주미래신용협동조합 | 1,320,000,000원 | 432,210,000원 |
| 2. 가압류 · 이춘근 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 990,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 673,755,283원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,383,755,283원 중 현재 회차 예상 채권자 배당은 432,210,000원, 미배당은 2,951,545,283원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 근저당은 공동담보이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 439,000,000원 | 432,210,000원 | 2,951,545,283원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 351,200,000원 | 345,483,200원 | 3,038,272,083원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 280,960,000원 | 276,226,560원 | 3,107,528,723원 | 0원 |
유찰되더라도 등기상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 이 물건은 대항력 임차보증금이 낙찰가를 따라 인수되는 유형이 아니므로, 유찰 시 매각가 자체가 내려가는 구조입니다. 1회 유찰 시 351,200,000원, 2회 유찰 시 280,960,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 본건을 포함한 기호 가~라의 이용상태는 근린생활시설입니다.
- 입지. 수랑어린이공원 북서측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 일반적인 교통이용상황은 보통입니다.
- 도로. 남측 약 15m, 서측 약 8m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 세로장방형 평지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 택지개발지구·방화지구·제1종지구단위계획구역·전통상업보존구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,504,000원/㎡이며 토지면적은 551.3㎡입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 화재경보, 스프링클러가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준 재확인. 신건 439,000,000원은 최근 12개월 참고 거래 평균 351,771,666원의 124.8%입니다. 현재 회차를 ‘저가’로 판단할 근거가 없습니다.
- 면적 일치 시세 확보. 거래표본 82.72~84.33㎡와 본건 102.8363㎡가 일치하지 않습니다. 동일 또는 유사 면적의 근린시설 거래·임대 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 2025.02.20. 한국자산관리공사 공매공고가 있으므로 공매와 법원경매의 현재 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 해당액이 있으면 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 광주미래신용협동조합 근저당은 3층 301호·302호·303호와 공동담보입니다. 실제 채권액과 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사업자 사용관계를 확인해야 합니다.
- 호별 위치 확인. 감정평가상 호별 위치는 집합건축물대장 현황도면을 기준으로 개략 표시돼 정확한 위치 재확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 환금성이 더 무겁다
이 사건은 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 그러나 그것만으로 좋은 신건이라고 볼 수는 없습니다. 현재 실질취득 439,000,000원은 최근 12개월 참고 거래 평균 351,771,666원의 124.8%이고, 최신 거래 353,060,000원보다도 높습니다. 더구나 거래표본 면적이 본건과 맞지 않아 시세 판단의 확실성도 떨어집니다.
여기에 단지 경매 평균 유찰 17.3회, 근린시설이라는 용도, 공매공고, 국세·지방세 압류 5건, 공동담보 근저당이 겹칩니다. 결론은 등기상 인수는 0원이지만 신건 가격에는 가점을 줄 수 없고, 입찰 전 동일면적 상가 시세·점유·공매·세금 배당을 확인해야 하는 물건입니다.
