광주지방법원 2026타경30851. 광주 광산구 우산동 ‘우산동한국아델리움더스위트’ 3층 302호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 주식회사비피에스글로벌이고, 2022.02.28 대물변제로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 광주미래신용협동조합의 채권최고액 1,320,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 이춘근·신용보증기금·주식회사 국민은행의 가압류와 국·국민건강보험공단·광주광역시 서구의 압류가 이어졌습니다. 현재 경매개시결정은 2026.03.24 접수됐고, 제공된 배당계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정됩니다. 다만 국세·지방세 압류가 존재하고, 공매공고 부기등기까지 있어 배당순위와 공매 진행의 교차 확인은 별개의 필수 절차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30851 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 우산동 1609-16 우산동한국아델리움더스위트 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 가격비교 대상면적 | 105.28㎡ · 최근 거래 표본 면적과 불일치 |
| 소유자 | 주식회사비피에스글로벌 · 2022.02.28 대물변제 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 585,000,000원 / 585,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 1,422,148,610원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.28 광주미래신용협동조합 근저당 · 채권최고액 1,320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 공매는 교차 확인
확인된 임차인 자료는 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 배당표상 임차보증금 인수는 0원이지만, 302호·303호의 실제 점유자와 임대차 존재 여부는 현황 확인이 필요합니다.
말소기준인 2022.02.28 근저당 뒤에 접수된 이춘근 가압류 400,000,000원, 신용보증기금 가압류 990,000,000원, 주식회사 국민은행 가압류 673,755,283원과 각 압류는 제공된 권리판단상 매각으로 소멸합니다. 반면 2025.02.20 공매공고는 한국자산관리공사 공매와의 진행 관계를 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 비교 — 166.3%지만, 면적 불일치까지 감안해야 한다
제공된 우산동한국아델리움더스위트 최근 거래는 6건이고, 최근 12개월 평균은 351,771,666원, 최신 거래는 2025.05의 353,060,000원입니다. 현재 최저가 585,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 166.3%로 산출돼 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 82.72㎡ | 7 | 353,060,000원 |
| 2025.05 | 84.33㎡ | 8 | 358,130,000원 |
| 2025.01 | 82.72㎡ | 10 | 350,480,000원 |
| 2025.01 | 82.72㎡ | 9 | 350,480,000원 |
| 2025.01 | 84.33㎡ | 4 | 350,230,000원 |
| 2024.07 | 82.72㎡ | 12 | 348,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 351,771,666원 |
다만 이 비교에는 중요한 제약이 있습니다. 가격 비교 대상면적은 105.28㎡인데, 거래 표본은 82.72㎡·84.33㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 또한 본건의 감정 이용상태는 근린생활시설이므로, 위 거래를 본건의 적정가로 그대로 치환해서는 안 됩니다. 그럼에도 현재 최저가가 최근 거래 참고값보다 낮지 않은 만큼, “신건이 시세보다 싸다”는 판단이나 가격 가점은 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 585,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,250,000원 |
| 1. 근저당 · 광주미래신용협동조합 | 1,320,000,000원 | 576,750,000원 |
| 2. 가압류 · 이춘근 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 990,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 673,755,283원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,383,755,283원 중 예상 배당액은 576,750,000원, 미배당은 2,807,005,283원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 실제 배당은 당해세 등 선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 585,000,000원 | 576,750,000원 | 2,807,005,283원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 468,000,000원 | 460,920,000원 | 2,922,835,283원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 374,400,000원 | 368,358,400원 | 3,015,396,883원 | 0원 |
유찰될수록 근저당권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 채권 미회수액이 아니라 본건 근린생활시설 자체의 적정 응찰가와 환금성입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 우산동 수랑어린이공원 북서측 인근으로, 주변은 각종 근린생활시설과 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 일반적인 교통이용상황은 보통이며, 본건 남측으로 폭 약 15m, 서측으로 폭 약 8m 포장도로와 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상12층 건물이며 기본 급·배수, 위생설비, 승강기, 화재경보 및 스프링클러가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지·세로장방형, 중로각지이며 토지면적은 551.3㎡, 공시지가는 1,504,000원/㎡입니다.
- 규제. 택지개발지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 전통상업보존구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다. 다만 302호와 303호가 경계 없이 하나의 호실로 사용 중인 점은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 17.3회, 낙찰률 2.5%는 빠른 매각을 전제로 접근하기 어려운 경고 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격을 주거 실거래와 단순 대입하지 않기. 본건은 근린생활시설이고 가격비교 대상면적 105.28㎡와 거래 표본 82.72~84.33㎡가 불일치합니다.
- 신건 가격 메리트 과대평가 금지. 최저가 585,000,000원은 최근 12개월 거래 평균의 166.3%로 제시돼 있으므로 “싸다”는 전제로 응찰해서는 안 됩니다.
- 302호·303호 실사용 경계 확인. 두 호실이 경계구분 없이 하나의 호실로 사용 중이라는 매각물건명세서 기재를 현황·도면과 직접 대조해야 합니다.
- 점유·임대차 재확인. 확인된 임차인 자료는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2025.02.20 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매의 현재 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납세액과 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당순위를 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 공매 진행자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
권리의 골격은 비교적 명확합니다. 2022.02.28 광주미래신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하며 현재 예상 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 가격과 환금성에 있습니다.
신건 실질취득액 585,000,000원은 제공된 최근 12개월 거래 평균 351,771,666원의 166.3%이고, 비교 면적마저 일치하지 않습니다. 따라서 현재 가격을 “시세보다 저렴하다”고 평가할 수 없습니다. 여기에 근린생활시설이라는 용도, 동일 단지 평균 유찰 17.3회·낙찰률 2.5%, 302호·303호의 경계 없는 일체 사용, 공매공고 및 세금 압류까지 겹칩니다. 권리 인수는 0원이지만, 가격·현황·환금성은 강한 보수적 검토가 필요한 사건입니다.
