광주지방법원 2026타경30851. 광주 광산구 우산동 한국아델리움더스위트 3층 302호의 근린생활시설입니다. 감정가는 585,000,000원이었지만 한 차례 유찰되면서 최저매각가는 409,500,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 70%이므로 겉으로는 가격이 많이 낮아진 물건처럼 보입니다.
등기부를 살펴보면 주식회사비피에스글로벌이 2022년 2월 28일 대물변제로 소유권을 취득했고, 같은 날 광주미래신용협동조합 앞으로 채권최고액 1,320,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이후 가압류와 압류가 잇따랐고, 과거 경매개시결정이 취하된 뒤 현재 사건으로 다시 경매가 진행되고 있습니다.
핵심은 두 가지입니다. 첫째, 등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조지만 세금 우선배당, 임대관계, 공매 진행 여부를 추가 확인해야 합니다. 둘째, 감정평가서상 근린생활시설인데 제공된 실거래 표본은 면적부터 다릅니다. 따라서 유찰률만 보고 저렴하다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30851 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 우산동 1609-16 우산동한국아델리움더스위트 3층 302호 |
| 도로명주소 | 사암로171번길 90-4(우산동) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린생활시설 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 12층 |
| 면적 참고 | 시세 매칭 대상 면적 105.28㎡ · 실거래 비교표본과 면적 불일치 |
| 소유자 | 주식회사비피에스글로벌 (2022.02.28 대물변제 취득) |
| 감정가 | 585,000,000원 |
| 최저매각가 | 409,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 신청채권자 | 광주미래신용협동조합 |
| 신청채권액 | 1,422,148,610원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.28 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 1,320,000,000원 |
| 매각 특이사항 | 일괄매각 · 302호와 303호가 경계 구분 없이 하나의 호실로 사용 중 |
| 임대관계 | 미상 · 확인된 임차인 신고 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2022년 2월 28일 설정된 광주미래신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,320,000,000원이며, 등기에는 같은 건물의 201호·301호·303호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
말소기준 이후 설정된 이춘근·박소희 관련 가압류, 신용보증기금 가압류, 국민은행 가압류, 세무서·국민건강보험공단·광주광역시 서구의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 임의경매개시결정은 각각 취하되어 등기상 말소된 이력이 있고, 현재 진행 중인 경매개시결정은 2026년 3월 24일 등기됐습니다.
② 임대관계·점유 — 인수 0원과 점유 확인은 별개
확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 명시되어 있습니다. 따라서 임차인이 확정적으로 없다고 판단하거나 현재 누가 사용하고 있는지 단정할 수 없습니다.
특히 302호와 303호가 경계 없이 한 호실로 사용되고 있어 실제 점유자가 어느 호실을 어떤 계약으로 사용하는지 확인하는 것이 중요합니다. 상가임대차계약, 사업자등록, 점유 개시시점, 보증금, 확정일자 등은 현장 및 관계 서류로 별도 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 116.4% 수치보다 비교 가능성이 중요하다
한국아델리움더스위트 관련 실거래 6건의 평균은 351,771,666원이며, 최저매각가 409,500,000원은 이 평균의 116.4%입니다. 최신 표본 거래는 2025년 5월의 353,060,000원으로, 최저매각가는 이 금액도 웃돕니다.
그러나 비교대상 거래는 82.72㎡ 또는 84.33㎡이고, 대상 물건의 시세 매칭 면적은 105.28㎡입니다. 더욱이 감정평가상 경매대상은 근린생활시설이므로 이 거래들이 같은 용도의 점포 가격을 대표한다고 볼 수 없습니다. 해당 수치는 단지 내 거래 참고자료일 뿐, 302호의 직접적인 적정시세가 아닙니다.
| 거래월 | 거래면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 82.72㎡ | 7 | 353,060,000원 |
| 2025.05 | 84.33㎡ | 8 | 358,130,000원 |
| 2025.01 | 82.72㎡ | 10 | 350,480,000원 |
| 2025.01 | 82.72㎡ | 9 | 350,480,000원 |
| 2025.01 | 84.33㎡ | 4 | 350,230,000원 |
| 2024.07 | 82.72㎡ | 12 | 348,250,000원 |
| 표본 평균 | 면적 불일치 | 6건 | 351,771,666원 |
거래가 범위는 348,250,000원부터 358,130,000원까지입니다. 다만 표본의 거래시점도 2024년 7월부터 2025년 5월까지이므로, 2026년 10월 현재 근린생활시설의 가격 추세를 확인하기에는 부족합니다. 현재의 상승·하락 추세를 단정할 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 409,500,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰되는 상황을 가정하면 추정 집행비용 6,495,000원을 제외한 403,005,000원이 광주미래신용협동조합 근저당권에 배당됩니다. 후순위 가압류에는 배당할 잔액이 없고 소유자 잔여금도 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,495,000원 |
| 1. 근저당 · 광주미래신용협동조합 | 1,320,000,000원 | 403,005,000원 |
| 2. 가압류 · 이춘근 외 박소희 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 990,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 국민은행 | 673,755,283원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
채권액 합계 3,383,755,283원 · 채권자 예상배당 403,005,000원 · 계산상 미배당 2,980,750,283원 · 소유자 잔여 0원. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 배당·인수 시나리오
현재 회차와 이후 유찰 가정의 최저매각가 및 배당 추정치를 비교하면 다음과 같습니다. 매각가가 낮아질수록 근저당 채권자의 예상배당도 줄어들지만, 확인된 등기권리에 대한 매수인 인수액은 동일하게 0원으로 계산됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 409,500,000원 | 403,005,000원 | 2,980,750,283원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 286,650,000원 | 281,836,900원 | 3,101,918,383원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 200,655,000원 | 197,045,830원 | 3,186,709,453원 | 0원 |
2회·3회 유찰은 실제 확정 일정이 아닌 가정 시나리오입니다. 인수 0원은 현재 파악된 권리관계 및 배당 계산 기준이며, 미확인 임차관계나 기타 부담이 없다는 확정 판단은 아닙니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 우산동 수랑어린이공원 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 각종 근린생활시설과 아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 일반적인 교통 이용 상황은 보통으로 평가됩니다. 본건 남측에는 폭 약 15m, 서측에는 폭 약 8m의 포장도로가 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 12층 건물이며, 기본 급·배수시설, 위생설비, 승강기, 화재경보 및 스프링클러가 구비되어 있습니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 공동주택 실거래 평균을 해당 점포의 직접 시세로 적용하기 어렵습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 제1종지구단위계획구역, 방화지구, 택지개발지구 등의 규제가 포함됩니다. 공시지가는 1,504,000원/㎡로 표시되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가 요항상 공부와의 차이는 해당 사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 302호와 303호의 실제 사용 경계 문제는 별도로 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 물리적인 구획 상태와 건축물대장상 현황을 대조할 필요는 남습니다.
- 환금성. 근린시설 특성상 임대수요와 실제 사용 가능한 면적, 점포의 독립성에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 특히 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수 16.0회는 산정 기준을 확인해야 할 주의 지표입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 일괄매각에 포함된 물건 목록과 호실별 지분·대지권·면적을 확인하고 302호·303호의 구분과 사용 형태를 대조하세요.
- 현장 점유 확인. 실제 점유자 및 영업 주체, 임대차계약, 사업자등록, 보증금, 확정일자, 대항력 가능성을 확인하세요.
- 시세 재검증. 82.72㎡·84.33㎡ 거래 사례를 105.28㎡ 근린생활시설의 직접 시세로 적용하지 마세요. 동일 용도·입지·면적의 거래 및 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 공동담보 확인. 광주미래신용협동조합 근저당이 201호·301호·303호 등과 공동담보 관계인 점을 확인하고 경매 물건별 배당 관계를 검토하세요.
- 세금·공매. 국세·지방세의 당해세 여부 및 우선배당 가능성, 한국자산관리공사 공매공고의 현재 진행 여부를 확인하세요.
- 배당 검증. 채권자 총액 3,383,755,283원, 예상배당 403,005,000원, 미배당 2,980,750,283원은 추정 계산입니다. 배당요구 현황과 세금 관련 서류를 대조하세요.
- 관리비·명도. 미납 관리비와 점유자의 인도 가능성, 통합 사용 중인 점포의 원상복구 또는 구획 변경 필요성을 확인하세요.
- 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 실제 매각목록을 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “근저당은 지워져도, 가격과 점유 위험은 남는다”
광주 우산동 한국아델리움더스위트 302호는 등기상 말소기준이 명확합니다. 광주미래신용협동조합 근저당 이후의 가압류와 압류가 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당표상 인수액도 0원입니다. 등기상 권리 정리 측면에서는 긍정적입니다.
하지만 이 물건을 단순한 권리 안전형으로 평가하기는 어렵습니다. 302호와 303호가 경계 없이 사용되고, 일괄매각이며, 임대관계가 확인되지 않았습니다. 세금 압류 및 공매공고 이력까지 있어 입찰 전에 확인할 사항이 적지 않습니다.
가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 최저매각가 409,500,000원은 집계된 실거래 평균 351,771,666원의 116.4%이고 최신 표본 거래보다도 높습니다. 다만 거래 표본의 용도·면적이 달라 이를 곧바로 고평가율로 확정할 수는 없습니다. 반대로 감정가에서 한 번 유찰됐다는 이유만으로 싸다고 평가할 수도 없습니다.
결론은 입찰 보류 및 핵심 사항 재확인입니다. 임차·점유 실태, 302·303호의 경계와 매각 범위, 공매 상태, 동일 용도 근린시설의 적정가격이 검증되어야 투자 판단이 가능합니다. 관련 경매 통계의 높은 평균 유찰 횟수까지 고려하면 권리보다 가격 검증과 환금성에 더 높은 주의를 기울여야 하는 물건입니다.
