광주지방법원 2026타경30851. 광주 광산구 우산동 한국아델리움더스위트 3층 301호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 현 소유자는 주식회사비피에스글로벌이며, 말소기준권리는 2022.02.28. 설정된 광주미래신용협동조합 근저당권 1,320,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리관계만 보고 단순하게 접근하기 어렵습니다. 등기에는 국세·지방세 등 압류 4건이 확인되고, 한국자산관리공사의 공매공고 부기등기도 존재합니다. 또한 신건 382,000,000원에서 집행비용을 제외한 배당가능액 대부분이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 채권은 대규모 미배당 상태로 남습니다. 낙찰자 인수액과 별개로 당해세 여부와 공매 진행상황은 입찰 전 교차 확인해야 할 핵심 사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30851 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 우산동 1609-16 우산동한국아델리움더스위트 3층301호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사비피에스글로벌 |
| 시세 비교 대상면적 | 102.8363㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 382,000,000원 / 382,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 1,422,148,610원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.02.28. 광주미래신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 이춘근·신용보증기금· 주식회사 국민은행의 가압류와 국·국민건강보험공단·광주광역시 서구·광산구의 압류, 2026.03.24. 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 조사된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상이므로, 점유관계와 실제 사용자는 현장에서 별도 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 비교 — 108.6%지만 ‘면적 불일치’가 핵심
우산동한국아델리움더스위트의 등록 실거래 6건은 2024.07~2025.05 거래이며, 금액은 348,250,000원~358,130,000원, 최근 12개월 평균은 351,771,666원입니다. 신건 최저가 382,000,000원은 이 평균의 108.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 82.72㎡ | 7 | 353,060,000원 |
| 2025.05 | 84.33㎡ | 8 | 358,130,000원 |
| 2025.01 | 82.72㎡ | 10 | 350,480,000원 |
| 2025.01 | 82.72㎡ | 9 | 350,480,000원 |
| 2025.01 | 84.33㎡ | 4 | 350,230,000원 |
| 2024.07 | 82.72㎡ | 12 | 348,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 351,771,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 382,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,148,000원 |
| 1. 근저당 · 광주미래신용협동조합 | 1,320,000,000원 | 375,852,000원 |
| 2. 가압류 · 이춘근 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 990,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 673,755,283원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,383,755,283원 중 예상 배당액은 375,852,000원이고, 예상 미배당은 3,007,903,283원입니다. 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 382,000,000원 | 375,852,000원 | 3,007,903,283원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 305,600,000원 | 300,521,600원 | 3,083,233,683원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 244,480,000원 | 240,257,280원 | 3,143,498,003원 | 0원 |
유찰이 진행돼도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반면 선순위 근저당권부터 배당되는 구조라 매각가가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커집니다. 따라서 이 사건의 입찰 판단은 인수 위험보다 얼마에 사야 근린시설의 환금성 위험을 감당할 수 있는지에 초점을 맞추는 편이 합리적입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호(가~라)는 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 주위환경. 수랑어린이공원 북서측 인근이며, 각종 근린생활시설과 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 일반적인 교통이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상12층 건물이며 급·배수, 위생설비, 승강기, 화재경보, 스프링클러가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 15m, 서측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 세로장방형 평지의 주상용 건부지이며 일반상업지역입니다. 공시지가는 1,504,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 택지개발지구·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·방화지구·제1종지구단위계획구역·전통상업보존구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 면적부터 재확인. 등록 거래 6건은 82.72~84.33㎡로 대상 기준 면적 102.8363㎡와 일치하지 않습니다. 단순 108.6% 비교만으로 적정가를 확정하지 마세요.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 현재 공매 상태와 법원경매 진행을 함께 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 근린시설이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 17.3회입니다. 낙찰 후 임대·재매각 가능성과 예상 보유기간을 먼저 점검할 필요가 있습니다.
- 호별 위치 재확인. 감정평가서도 호별배치도상의 위치는 집합건축물대장 현황도면을 기준으로 개략 표시했으므로 정확한 위치 재확인이 필요하다고 적시합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
이 사건은 등기상 말소기준 이후 권리가 정리되고 매수인 인수액도 0원이라는 점에서는 구조가 비교적 명확합니다. 그러나 근린시설이라는 용도, 평균 17.3회 유찰이라는 경매 통계, 국세·지방세 압류 4건, 공매공고 부기등기가 동시에 존재합니다. 가격도 신건 382,000,000원이 등록 최근 12개월 평균 351,771,666원의 108.6%로 나타나지만, 거래 면적이 대상 기준 면적과 맞지 않아 이를 곧바로 적정 시세로 볼 수 없습니다. 결론은 권리는 인수 0원, 가격·점유·공매·환금성은 추가 확인입니다.
