광주지방법원 2026타경30851. 광주 광산구 우산동 한국아델리움더스위트 3층 301호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며, 지하 1층·지상 12층 건물의 3층에 위치합니다. 소유자는 주식회사비피에스글로벌입니다. 2022년 2월 28일 소유권을 취득한 날 광주미래신용협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이후 여러 채권자의 가압류 및 공공기관 압류가 이어졌습니다.
이 물건의 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2022년 2월 28일 광주미래신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 뒤에 설정된 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 등기상 권리가 정리되는 것과 실제 점유·임대차·체납 및 공매 관계가 모두 해결되는 것은 다릅니다. 더구나 근저당 채권최고액 1,320,000,000원은 다른 호실과 연결된 공동담보 금액이므로, 이를 301호만의 독립 채무액으로 해석해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30851 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 우산동 1609-16 우산동한국아델리움더스위트 3층 301호 |
| 도로명주소 | 사암로171번길 90-4(우산동) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(감정평가상 근린생활시설) |
| 대상 면적 | 102.8363㎡ |
| 건물 규모 | 지하 1층 · 지상 12층 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사비피에스글로벌 (2022.02.28. 소유권이전) |
| 감정가 | 382,000,000원 |
| 최저매각가 | 267,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 광주미래신용협동조합 |
| 청구금액 | 1,422,148,610원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.28. 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 1,320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 공매는 별도 확인
말소기준권리는 2022.02.28. 광주미래신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 이춘근·박소희, 신용보증기금, 국민은행 관련 가압류와 국·국민건강보험공단·지방자치단체의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 기존의 2023년 및 2024년 임의경매개시결정은 각각 취하되어 이미 말소됐으며, 현재 진행 사건은 2026타경30851입니다.
② 임대차·점유 — 신고된 임차인과 실제 점유는 다르다
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 확인된 신고가 없다는 사실만으로 공실, 소유자 직접 점유 또는 대항력 있는 임차인의 부존재가 확정되는 것은 아닙니다.
| 확인된 임차인 | 0명 |
|---|---|
| 실제 임대관계 | 미상 |
| 대항력 여부 | 미확인 · 실제 점유자 조사 필요 |
| 임차보증금 | 미상 |
| 우선변제 여부 | 미확인 |
| 등기상 인수 추정 | 0원 |
③ 시세 비교 — 76.0%가 곧 할인율은 아니다
한국아델리움더스위트에서 확인되는 실거래는 6건, 평균 351,771,666원입니다. 그러나 이 거래들은 전용면적 82.72㎡ 또는 84.33㎡, 거래층은 4~12층인 반면, 경매 대상은 102.8363㎡의 3층 근린생활시설입니다. 거래 면적이 일치하지 않으며 동일 용도 거래라는 근거도 확인되지 않습니다.
| 거래월 | 거래 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 82.72㎡ | 7 | 353,060,000원 |
| 2025.05 | 84.33㎡ | 8 | 358,130,000원 |
| 2025.01 | 82.72㎡ | 10 | 350,480,000원 |
| 2025.01 | 82.72㎡ | 9 | 350,480,000원 |
| 2025.01 | 84.33㎡ | 4 | 350,230,000원 |
| 2024.07 | 82.72㎡ | 12 | 348,250,000원 |
| 표본 평균 | 면적 불일치 | 6건 | 351,771,666원 |
또한 확인된 거래가 2024~2025년에 집중되어 있어 2026년 10월 매각 시점의 근린생활시설 시세와 임대수익을 검증하기에는 부족합니다. 동일하거나 유사한 근린시설 실거래, 실제 임대료, 공실률 및 영업수요가 확보되기 전에는 감정가 대비 하락 폭만을 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 267,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,543,600원 |
| 1. 근저당 · 광주미래신용협동조합 | 1,320,000,000원 | 262,856,400원 |
| 2. 가압류 · 이춘근 등 | 400,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 990,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 국민은행 | 673,755,283원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 3,383,755,283원 | 262,856,400원 |
최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 4,543,600원을 공제한 262,856,400원이 광주미래신용협동조합에 배당되고, 후순위 가압류 채권자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 채권 총액 기준 미배당액은 3,120,898,883원, 소유자 잔여금은 0원으로 추정됩니다.
위 배당은 채권최고액 기준의 단순 추정이며, 공동담보 배당관계·실제 채권잔액·국세 및 지방세 우선징수·임차인 최우선변제 등을 확정 반영한 배당표가 아닙니다. 후순위 채권의 미배당은 곧바로 매수인 인수액이 되지 않습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 267,400,000원 | 3,120,898,883원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 187,180,000원 | 3,199,995,803원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (약 34.3%) | 131,025,999원 | 3,255,363,648원 | 0원 |
유찰이 진행되면 최저매각가는 낮아지고 채권자들의 미배당액은 커집니다. 그러나 배당 부족분 자체가 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 현재 파악된 등기상 권리만 기준으로 하면 어느 시나리오에서도 인수 추정액은 0원입니다.
다만 이는 임대관계 미상이라는 불확실성이 해소됐다는 뜻이 아닙니다. 실제 점유자 중 보호되는 임차인이 확인되면 인수 위험을 다시 산정해야 하며, 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용도 실질취득에 추가될 수 있습니다. 유찰 시나리오의 최저가가 미래의 확정 매각가를 의미하지도 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 광산구 우산동 수랑어린이공원 북서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설과 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 감정평가상 일반적인 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 폭 약 15m, 서측 폭 약 8m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 12층 건물입니다. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 화재경보 및 스프링클러 등이 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며, 방화지구·제1종지구단위계획구역·가로구역별 최고높이 제한지역 등과 관련됩니다.
- 토지. 대지 전체 면적은 551.3㎡, 세로장방형 평지입니다. 공시지가는 1,504,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 이는 301호의 개별 대지지분과 구별해야 합니다.
- 건축 관련. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 호별배치도상 정확한 위치는 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 근린생활시설은 아파트와 달리 임차 업종·층별 접근성·임대수익·공실 위험이 가격을 크게 좌우합니다. 평균 유찰 16.0회라는 단지 경매 이력은 신중한 접근이 필요한 신호입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 확인. 최종 명세서에서 임차인·인수조건·매각 제외 사항을 확인해야 합니다.
- 점유 및 임대차 확인. 현장 방문을 통해 실제 점유자, 영업 여부, 보증금, 사업자등록과 확정일자 및 배당요구 여부를 조사해야 합니다.
- 공매 진행 여부 확인. 한국자산관리공사 공매공고의 현재 효력과 법원경매 진행상황을 교차 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 국 및 지방자치단체 압류와 관련한 당해세, 법정기일, 우선징수 가능성을 검토해야 합니다.
- 공동담보 확인. 201호·302호·303호와 연결된 근저당의 공동담보목록, 채무잔액 및 배당관계를 확인해야 합니다.
- 시세 재산정. 아파트형 실거래 평균을 배제하고, 동일 용도·유사 면적·유사 층의 근린시설 실거래와 임대수익을 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.
- 명도와 관리비. 상가 점유자와의 명도 및 체납 관리비 중 승계 가능 항목을 확인해야 합니다.
- 호실 위치 확인. 집합건축물대장 현황도면 및 현장을 대조하여 301호의 위치와 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사서 및 매각물건명세서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 0원 인수와 가격 메리트는 별개”
광주지방법원 2026타경30851의 가장 큰 장점은 근저당과 후순위 가압류·압류가 매각으로 소멸하는 권리 구조입니다. 제공된 배당 가정에서 매수인 인수액은 0원이며, 후순위 채권자들의 거액 미배당이 그 자체로 매수인 채무가 되는 것은 아닙니다.
그러나 투자 관점에서 해결되지 않은 문제가 남아 있습니다. 임대관계 미상, 국세·지방세 압류, 공매공고 등기, 공동담보에 대한 확인이 필요하고, 근린시설의 적정가격을 입증할 수 있는 직접 비교 거래도 부족합니다. 감정가의 70%라는 숫자는 할인된 경매 최저가를 설명할 뿐, 시장가치보다 저렴하다는 증거는 아닙니다.
결론은 권리상 조건부 검토 가능, 가격·점유·공매 확인 전 입찰 보류입니다. 근린시설의 실제 수익가치와 처분 가능성이 확인되지 않은 상황에서 감정가 대비 할인 폭만 믿고 입찰하는 것은 신중해야 합니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수 자체가 아니라, 어떤 점유·권리 조건에서 얼마의 실질취득금액으로 확보하느냐입니다.
