서울남부지방법원 2024타경121057. 서울 금천구 가산동 금강노블레스 101동 504호 오피스텔입니다. 감정가 274,000,000원이었던 물건이 무려 12회 유찰되면서 최저매각가가 18,830,000원으로 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 등기부에는 이미 278,000,000원의 주택임차권이 설정되어 있습니다. 임차권자 권용일은 2022년 전입신고와 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인으로 기재되어 있으며, 해당 임차권등기는 2024년 경매개시결정보다 먼저 설정됐습니다.
따라서 이 사건의 판단 기준은 낙찰가가 얼마까지 내려왔는가가 아닙니다. 낙찰가에 매수인이 떠안는 보증금을 더하면 얼마인가입니다. 현재 추정 배당액을 적용하면 낙찰자가 내는 18,830,000원과 임차보증금 인수액 259,908,940원의 합계는 278,738,940원입니다. 이는 감정가 274,000,000원보다도 높은 금액이며, 별도의 취득 부대비용은 포함하지 않은 수치입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경121057 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 두산로11길 63, 제101동 제5층 제504호 (가산동, 금강노블레스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 13층 중 제5층 |
| 사용승인일 | 2020.04.13 |
| 소유자 | 신민경 (2020.06.05 소유권이전 · 거래가액 265,000,000원) |
| 경매신청 관련 | 파산자 신민경의 파산관재인 변호사 박세윤 · 청산을 위한 형식적 경매개시결정 |
| 감정가 | 274,000,000원 |
| 최저매각가 | 18,830,000원 (12회 유찰) |
| 감정가 대비 | 6.87% |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 실제 임차인 | 1명 · 권용일 (보증기관 승계 신고 별도) |
| 임차보증금 | 278,000,000원 |
| 매수인 인수 추정 | 259,908,940원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
이 사건에서 가장 중요한 권리는 을구 1번 주택임차권입니다. 권용일의 임대차계약일은 2022.03.26, 확정일자는 2022.04.22, 점유개시일은 2022.05.28, 전입신고일은 2022.05.30으로 기재되어 있습니다. 주택임차권등기는 2024.02.13에 이루어졌으며, 경매개시결정은 2024.06.13입니다.
② 임차인 분석 — 실제 1명, 보증기관 승계 신고
| 임차인 / 신고자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 권용일 전유부분 전부 · 임차권등기 |
2022.05.30 2022.04.22 |
278,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
임차권등기
배당요구 있음 · 잔액 인수 위험
|
| 시보증 권용일 보증금 승계 신고 |
2022.05.30 2022.04.22 |
0원 별도 합산 없음 |
보증기관
대위·승계
실제 임차인이 아닌 중복 신고
|
권용일 배당요구 관련일 2024.02.13 · 시보증 신고일 2024.09.11. 보증기관 승계 신고를 별도의 임대차보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
실제 임차인은 권용일 1명으로 집계됩니다. 시보증은 권용일의 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 독립된 임차인으로 계산하지 않습니다. 보증금 역시 278,000,000원만 반영하며 두 신고를 합산하지 않습니다. 다만 실제 배당금 수령 주체와 승계 범위는 관련 서류에서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 738,940원 |
| 1. 임차인 권용일 · 우선변제 | 278,000,000원 | 18,091,060원 |
| 2. 경매개시결정 관련 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 · 매수인 인수 | 278,000,000원 | 259,908,940원 |
매각대금 18,830,000원에서 추정 집행비용 738,940원을 공제하면 임차인에게 18,091,060원이 배당되고, 남는 보증금 259,908,940원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
감정가 274,000,000원보다 4,738,940원 높습니다. 취득세·등기비용·명도 관련 비용 등은 별도입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려가는 구조
| 회차 | 예상 낙찰가 | 인수 예상액 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 12회 유찰 | 18,830,000원 | 259,908,940원 | 278,738,940원 |
| 13회 유찰 시 | 15,064,000원 | 263,607,152원 | 278,671,152원 |
| 14회 유찰 시 | 12,051,200원 | 266,565,722원 | 278,616,922원 |
표에서 확인되는 특징은 명확합니다. 현재 18,830,000원인 낙찰가가 추가 유찰을 거쳐 12,051,200원으로 내려가더라도, 실질취득 부담은 약 278,000,000원 수준을 벗어나지 않습니다. 낙찰가 하락분만큼 인수해야 할 임차보증금이 늘어나기 때문입니다. 회차별 실질취득액의 소폭 차이는 추정 집행비용이 달라지는 효과입니다.
⑤ 시세 및 가격 판단 — 비교 기준은 실질취득
이 물건의 감정가는 274,000,000원입니다. 현재 회차의 실질취득 추정액은 278,738,940원으로 감정가보다 4,738,940원 높습니다.
다만 감정가와 실제 시장 거래가격은 동일하지 않습니다. 최신 실거래가격이나 최근 거래 평균이 확인되지 않은 상태에서 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 현재 확인되는 것은 낙찰가만으로 계산한 할인율이 실제 취득 부담을 설명하지 못한다는 사실입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 서울가산초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2020.04.13 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물의 5층 오피스텔입니다. 개별난방, 승강기, 화재탐지, 소화전 및 기계식주차장 설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 동측 및 서측으로 약 5m 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역 등 관련 제한사항이 있습니다.
- 건축물 확인. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 오피스텔의 실제 환금성과 적정 가격은 인근 유사 오피스텔 거래, 임대수요 및 개별 호실 상태를 대조해 판단해야 합니다. 특히 본건은 선순위 보증금 인수 부담이 크므로 낙찰가만으로 일반 매매물건과 비교하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수액 확인. 권용일의 보증금 278,000,000원 중 실제 배당으로 변제되는 금액과 매수인이 인수할 잔액을 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 범위 확인. 시보증은 권용일 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 변제 및 승계 관계를 확인해야 합니다.
- 임차권 기재 불일치 확인. 감정요항표의 정연중·276,000,000원 기재와 등기부의 권용일·278,000,000원 기재가 어떤 관계인지, 해당 내용이 동일 호실에 적용되는지 원본을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.02.04 등기된 민간임대주택 관련 사항과 매각 후 법적 효과를 확인해야 합니다.
- 경매 형태 확인. 파산관재인에 의한 청산을 위한 형식적 경매개시결정으로 기재되어 있으므로 일반 담보권 실행 경매와 동일하게 단정하지 말고 매각조건을 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 응찰 판단. 18,830,000원의 최저매각가가 아니라 약 278,738,940원의 실질취득 부담을 기준으로 거래가격과 수익성을 비교해야 합니다.
- 명도·점유 관계 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태, 보증금 반환 관계, 인도 및 명도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 미납 관리비 및 부대비용. 공용부분 관리비 체납, 취득세, 등기비용 및 기타 취득 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당 결과에 따라 인수 보증금이 달라질 수 있습니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1,883만원짜리 오피스텔이 아니다”
이 물건의 핵심은 12회 유찰이라는 숫자가 아닙니다. 낙찰자가 얼마를 추가로 떠안아야 하는가입니다. 최저매각가는 18,830,000원이지만, 선순위 임차인의 보증금 278,000,000원 중 대부분이 배당받지 못하는 구조입니다.
현재 추정 인수액은 259,908,940원이고, 낙찰가까지 합하면 278,738,940원입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 증가하기 때문에 실질취득 부담은 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다.
게다가 감정요항표와 등기부의 임차권자 및 보증금 기재가 달라 원본 대조도 필요합니다. 최신 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만을 근거로 투자가치를 높게 평가할 수 없습니다.
결론은 명확합니다. 최저가에 현혹되지 말고 인수 보증금을 포함한 전체 취득비용으로 판단해야 합니다. 선순위 임차권의 처리와 실제 인수액이 확인되지 않는 한, 이 사건은 고위험·가격 메리트 미확인 물건입니다. 현재 회차에서의 적극적인 응찰보다는 권리관계와 실제 거래가격의 확인이 우선입니다.
