서울남부지방법원 2024타경121057. 가산동 금강노블레스 101동 5층 504호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 274,000,000원에서 11회 유찰되어 현재 최저매각가는 23,537,000원입니다. 그러나 이 사건에서 최저가만 보는 것은 권리분석의 핵심을 놓치는 일입니다. 을구 1번 주택임차권 권용일은 2022.05.30. 주민등록, 2022.04.22. 확정일자를 갖추고 있고 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 278,000,000원 중 22,713,334원이 배당되고 255,286,666원이 남습니다. 따라서 매수인이 실제 부담하게 되는 금액은 최저가 23,537,000원과 인수액을 합친 278,823,666원입니다. 12회, 13회로 더 유찰돼 최저가가 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득 부담은 계속 278,000,000원 부근에 머뭅니다. “최저가가 싸다”는 판단을 이 사건에는 적용할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경121057 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 두산로11길 63, 제101동 제5층 제504호 (가산동, 금강노블레스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 13층 건물 중 5층 · 오피스텔 이용 중 |
| 소유자 | 신민경 · 2020.06.05. 매매 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 23,537,000원 (11회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 말소기준 | 2024.06.13. 갑구 6번 임의경매개시결정 |
| 사용승인일 | 2020.04.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준은 2024.06.13. 갑구 6번 임의경매개시결정입니다. 그런데 권용일의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2024.02.13. 접수입니다. 임대차계약일은 2022.03.26., 점유개시일은 2022.05.28., 주민등록일은 2022.05.30., 확정일자는 2022.04.22.로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서도 이 임차인이 매수인에게 대항할 수 있고, 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복
| 구분 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권용일 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 278,000,000원 | 2022.05.30 | 2022.04.22 | 대항력 있음 우선변제 |
| 시보증 | 권용일 보증금 대위·승계 신고 | 별도 보증금 아님 | 2022.05.30 | 2022.04.22 | 승계·중복 우선변제 |
실제 임차인은 1명입니다. 시보증은 권용일 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고로, 별도 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 따라서 분석 기준 보증금은 권용일의 278,000,000원 한 건입니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
현재 최저매각가는 감정가 274,000,000원에서 11회 유찰된 23,537,000원입니다. 그러나 이 금액만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 현재 회차 기준 매수인이 떠안을 임차보증금 미배당액이 255,286,666원이므로 실질취득은 278,823,666원입니다. 이는 감정가 274,000,000원보다도 높은 부담입니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 23,537,000원 | 255,286,666원 | 278,823,666원 |
| 12회 유찰 시 | 18,829,600원 | 259,909,333원 | 278,738,933원 |
| 13회 유찰 시 | 15,063,680원 | 263,607,466원 | 278,671,146원 |
표에서 보듯 최저가가 23,537,000원에서 18,829,600원, 15,063,680원으로 내려가도 인수액은 반대로 255,286,666원에서 259,909,333원, 263,607,466원으로 늘어납니다. 따라서 유찰 자체가 실질취득가를 크게 낮추지 않습니다. 이 사건의 가격 기준선은 최저매각가가 아니라 278,000,000원 보증금과 그 미배당 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 23,537,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 823,666원 |
| 1. 임차인 권용일 보증금 | 278,000,000원 | 22,713,334원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 파산자 신민경의 파산관재인 변호사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 임차인 권용일에게 22,713,334원이 배당되고, 부족분 255,286,666원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 13층 건물이며 사용승인일은 2020.04.13입니다.
- 입지. 서울가산초등학교 남서측 인근으로 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 화재탐지, 소화전, 기계식주차장 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 준공업지역이며 공시지가는 4,286,000원/㎡, 토지면적은 75.0㎡로 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 유찰 이력. 현재 11회 유찰 상태입니다. 실거래 정보가 없는 상황에서는 이 유찰 이력과 실질취득액을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰 판단의 기준은 23,537,000원이 아니라 최저가와 인수액을 합친 실질취득액입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 현재 회차 계산상 권용일의 미배당 보증금 255,286,666원이 매수인 인수입니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증은 권용일 보증금의 대위·승계 신고로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 임차정보 원본 대조. 감정요항표의 정연중 276,000,000원 기재와 등기부·매각물건명세서의 권용일 278,000,000원 기재가 병존하므로 호수 귀속과 최신 상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.02.04. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 후 효력과 관련 의무를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 당해세·최우선변제는 현재 계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “2,353만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자를 한 줄로 압축하면 명확합니다. 최저가 23,537,000원 + 매수인 인수 255,286,666원 = 실질취득 278,823,666원. 대항력 있는 임차인의 보증금 278,000,000원이 최저가보다 훨씬 크기 때문에 유찰이 거듭돼도 낙찰가 감소분만큼 미배당 인수액이 늘어납니다. 따라서 이 물건을 “감정가 274,000,000원짜리 오피스텔이 23,537,000원까지 떨어졌다”고만 보는 것은 위험합니다.
게다가 11회 유찰 이력이 있고, 감정요항표에는 현재 등기·명세서와 다른 임차인 정보도 기재되어 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 시장가격 대비 우위는 확인할 수 없습니다. 낮은 최저가에는 높은 점수를 줄 근거가 없고, 권리 인수 부담이 핵심인 D등급 구조입니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 최저가를 기다리는 것이 아니라, 278,000,000원 보증금 인수 구조와 임차정보를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
