23,537,000원
서울남부지방법원 2024타경121057. 가산동 금강노블레스 제101동 제6층 제601호 오피스텔입니다. 표면적으로는 감정가 274,000,000원에서 11회 유찰되어 최저매각가가 23,537,000원까지 내려온 사건입니다. 그러나 이 사건의 가격은 낙찰가 자체가 아니라 낙찰가와 인수보증금을 합친 실질취득액으로 봐야 합니다.
임차권자 이기정은 임대차계약일 2022.06.16, 확정일자 2022.06.17, 전입·점유개시 2022.07.29이고, 보증금은 281,000,000원입니다. 이 권리는 데이터상 말소기준인 2024.06.13 경매개시결정보다 앞서며, 등기부에도 2024.01.29 주택임차권으로 등기돼 있습니다. 따라서 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경121057 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 두산로11길 63, 제101동 제6층 제601호 (가산동, 금강노블레스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 신민경 · 2020.07.30 소유권이전 · 거래가액 268,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 23,537,000원 |
| 유찰 | 11회 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 건 · 사용승인일 2020.04.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 낙찰가보다 크다
현재 회차 매각가 23,537,000원을 가정하면 집행비용 823,666원을 먼저 제외한 뒤 임차인 이기정에게 22,713,334원이 배당됩니다. 보증금 281,000,000원 가운데 남는 258,286,666원이 매수인 인수액입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 합산 금지
| 구분 | 성명 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 이기정 | 2022.07.29 | 2022.06.17 | 281,000,000원 | 2024.01.29 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 보증기관 대위·승계 | 시보증 | 2022.07.29 | 2022.06.17 | 0원 · 합산 제외 | 2024.09.11 | 승계 | 승계 | 이기정 보증금 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. ‘시보증’은 별도의 임차보증금을 가진 실제 임차인이 아니라 이기정 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 보증금을 추가 합산하면 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 고정
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액은 줄고 그만큼 매수인 인수액이 증가합니다. 따라서 12회·13회까지 추가 유찰돼도 매수인의 총 부담은 크게 내려가지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 23,537,000원 | 258,286,666원 | 281,823,666원 |
| 12회 유찰 시 | 18,829,600원 | 262,909,333원 | 281,738,933원 |
| 13회 유찰 시 | 15,063,680원 | 266,607,466원 | 281,671,146원 |
④ 예상배당표 (매각가 23,537,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 823,666원 |
| 1. 임차인 이기정 보증금 | 281,000,000원 | 22,713,334원 |
| 2. 경매개시결정 · 파산자 신민경의 파산관재인 변호사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 이기정의 보증금 미배당액 258,286,666원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
⑤ 등기상 추가 확인 포인트
- 2020.04.24 신탁 이력. 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 같은 날 주식회사무궁화신탁으로 공유자전원지분전부 이전 신탁이 등기됐습니다.
- 2020.07.30 소유권. 신탁재산 귀속 후 신민경에게 공유자전원지분전부가 이전됐으며 거래가액은 268,000,000원입니다.
- 2021.02.04 민간임대주택등기. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 내용의 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 2024.01.29 주택임차권. 이기정 보증금 281,000,000원, 전입·점유개시 2022.07.29, 확정일자 2022.06.17로 등기돼 있습니다.
- 2024.06.13 경매개시결정. 파산자 신민경의 파산관재인 변호사가 채권자로 기재된 청산을 위한 형식적 경매개시결정이며, 데이터상 말소기준권리로 지정돼 있습니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건은 오피스텔로 이용중입니다.
- 주위환경. 서울가산초등학교 남서측 인근으로 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 사용승인일 2020.04.13의 철근콘크리트구조 13층 건물로, 위생·급배수·개별난방·승강기·화재탐지·소화전·기계식주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 및 서측으로 약 5m 도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 지구단위계획구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되고 공원에 접합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 회차는 23,537,000원이 아니라 인수액까지 합친 281,823,666원이 실제 부담 기준입니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 12회 유찰 시 실질취득 281,738,933원, 13회 유찰 시 281,671,146원으로, 최저가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 크게 달라지지 않습니다.
- 임차인 보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 이기정 1명이며 ‘시보증’은 이기정 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.02.04 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 입찰 전 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 예상배당은 매각가 23,537,000원 가정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “23,537,000원짜리 물건”이 아니다
11회 유찰이라는 숫자와 23,537,000원이라는 최저가만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 281,000,000원의 선순위·대항력 임차보증금입니다. 현재 매각가에서는 22,713,334원만 배당되고 나머지 258,286,666원을 매수인이 인수하므로, 실질취득은 281,823,666원입니다.
12회·13회까지 유찰되어 낙찰가가 더 떨어져도 인수액이 함께 늘어나 총 부담은 281,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 이 사건은 “많이 유찰됐으니 싸다”가 아니라, “유찰되어도 인수보증금 때문에 총액이 거의 고정되는 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리분석의 결론은 최저가가 아니라 실질취득액 중심의 보수적 접근입니다.
