인천지방법원 2024타경506080. 등기상 소유자는 성심개발컨설팅주식회사이고, 현재 회차 최저매각가는 감정가 774,825,040원의 약 24.01%인 186,035,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 물건이지만, 권리와 이용현황을 함께 보면 단순한 저가매수형으로 보기 어렵습니다. 말소기준은 2011.11.14. 인천광역시중구 근저당권 548,400,000원이고, 이후의 압류와 2024년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가 내용에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 “임차인 없음”만으로 점유·명도 리스크까지 없다고 단정해서는 안 됩니다. 특히 현황상 여러 건물이 상업용주택(펜션)으로 이용되고 있어 실제 점유자와 사용관계는 입찰 전 별도 확인이 필요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경506080 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 을왕동 827-9 · 인천광역시 중구 용유서로450번길 41-14 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 상업용주택(펜션) 이용 |
| 소유자 | 성심개발컨설팅주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 774,825,040원 / 186,035,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 881,337,040원 |
| 말소기준 | 2011.11.14. 인천광역시중구 근저당권 · 채권최고액 548,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 토지 | 635.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 상업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2011.11.14. 설정된 인천광역시중구 근저당권입니다. 2019.01.09. 인천광역시중구 압류, 2019.09.26. 국의 압류, 2024.02.01. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 배당 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 24%라는 숫자만으로 ‘저가’ 판정 금지
현재 최저가 186,035,000원은 감정가 774,825,040원의 약 24.01%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없으므로, 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 전혀 다른 지표입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 186,035,000원 | 182,630,510원 | 365,769,490원 |
| 5회 유찰 시 | 130,224,499원 | 127,601,356원 | 420,798,644원 |
| 6회 유찰 시 | 91,157,149원 | 89,116,320원 | 459,283,680원 |
유찰이 한 번 더 진행될 경우 매각가 시나리오는 130,224,499원, 두 번 더 진행되면 91,157,149원입니다. 어느 시나리오에서도 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 어디까지나 권리 인수 계산이고, 펜션 영업물건의 환금성·점유·토지경계·시설 상태까지 해결해 주는 지표는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,035,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,404,490원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 인천광역시중구 | 548,400,000원 | 182,630,510원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 548,400,000원 중 182,630,510원이 배당되고 365,769,490원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 현황·토지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 기호 (2),(3),(5),(6),(8),(9)는 상업용주택인 펜션으로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 용도 차이. 목록3은 등기사항전부증명서상 주용도가 단독주택이지만, 건축물대장상 2021.10.18. 변경으로 제1종근린생활시설로 기재되어 있고 현황은 목록2와 함께 펜션으로 이용 중입니다.
- 건물 표시. 목록2 건물은 공부상 “비-1 가동”이나 현황은 “301호”, 목록3 건물은 공부상 “비-1 나동”이나 현황은 “302호”입니다.
- 토지 경계. 토지 대부분이 건물과 마당의 대지로 보이나 정확한 면적 및 인접토지와의 경계는 측량 등 별도 확인이 필요합니다.
- 매각 제외. 목록1 토지에는 이동식 컨테이너가 있으나 구조·면적·이용상황 및 이동 용이성을 이유로 매각대상에서 제외되어 있습니다.
- 입지. 왕산해수욕장 북동측 인근이며, 주변은 펜션·단독주택·농경지·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 배차시간 등을 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역이며 성장관리계획구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역 관련 제한이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 토지 특성. 635.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 완경사·사다리형·세로한면(가)입니다. 공시지가는 738,600원/㎡입니다.
- 건물. 일반목구조 일반(목구조)경사지붕 단층이며 외벽은 사이딩판넬 마감 등, 창호는 샷시창호 등입니다. 사용승인일자는 2010.11.16.입니다.
- 설비. 위생설비 및 상·하수도설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 최근 12개월 거래나 최신 거래 자료 없이 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하지 마세요. 주변 펜션·상업용주택의 실제 거래와 수익가치를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역이 없더라도 임대관계가 미상입니다. 펜션 운영자·점유자·사용계약 및 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 측량 검토. 토지의 정확한 면적과 인접 토지 경계는 측량 등 별도 확인이 필요하다고 명시되어 있습니다.
- 공매 교차 확인. 과거 한국자산관리공사 공매공고 및 취소 이력을 현재 경매 진행과 함께 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 여부와 이동식 컨테이너의 매각 제외 범위를 현장에서 다시 확인하세요.
- 건축물 용도. 목록3의 등기상 단독주택과 건축물대장상 제1종근린생활시설 차이, 펜션 영업 이용현황을 관련 공부와 대조하세요.
- 토지 규제. 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 제한을 입찰 목적에 맞게 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 물건은 감정가 774,825,040원에서 4회 유찰되어 최저가가 186,035,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정가의 24.01%라는 숫자는 시세 대비 24.01%라는 뜻이 아닙니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 가격 메리트를 확정할 수 없고, 오히려 4회 유찰이라는 이력, 펜션이라는 이용형태, 임대관계 미상, 토지 경계 측량 필요, 건축물 용도 차이 및 공매 관련 교차 확인이 동시에 요구됩니다.
등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 권리 인수보다 실제 점유·물건 범위·토지 경계·현황 용도와 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만, 현황·가격 검증 없이는 보수적으로 접근해야 하는 물건”입니다.
