🏷️ 최저가 265,764,000원 📉 3회 유찰 🛡️ 매수인 인수 0원 📐 토지 635.0㎡
인천지방법원 2024타경506080. 인천광역시 중구 을왕동 827-9 일대 물건으로, 감정평가상 건물들은 공히 상업용주택(펜션)으로 이용 중입니다. 토지는 635.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 자연녹지지역에 속합니다. 등기상 소유자는 성심개발컨설팅주식회사입니다.
권리의 기준점은 2011.11.14. 설정된 인천광역시중구 근저당권 548,400,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리로 계산되어 있고, 이후의 2019년 압류와 2024년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 예상배당상 매수인이 따로 떠안을 금액도 0원입니다.
다만 이 물건은 단순한 주거용 아파트와 다릅니다. 매각물건명세서상 일괄매각·제시외 건물 포함, 일부 건물의 등기·건축물대장상 용도 차이, 공부상 동명과 현황 호칭 차이, 토지 경계의 별도 측량 필요, 이동식 컨테이너 매각 제외가 명시돼 있습니다. 권리 인수보다 물적 현황과 이용 가능성의 확인 비중이 더 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경506080 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 을왕동 827-9 · 인천광역시 중구 용유서로450번길 41-14 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 상업용주택(펜션) 이용 |
| 토지 | 635.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 성심개발컨설팅주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 774,825,040원 / 265,764,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 881,337,040원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 인수는 없다
임차인 확인 내역은 없습니다. 감정평가 참고사항에서도 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 별도의 대항력 있는 임차인이 확인됐다고 볼 자료는 없습니다. 현재 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
과거 2013년 임의경매개시결정은 2014년 취하로 말소됐고, 2014년 가압류도 2016년 해제로 말소됐습니다. 2017년 재산보전처분 역시 회생절차 개시신청 기각 후 말소됐습니다. 2021년 한국자산관리공사 공매공고는 2022년 공매취소공고로 말소돼 있으나, 별도 참고사항에 공매와 진행 교차 확인 필요가 명시돼 있으므로 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰 자체가 ‘시세 메리트’의 증거는 아니다
감정가 774,825,040원에서 3회 유찰된 현재 최저매각가는 265,764,000원입니다. 현재 회차 표시는 감정가의 34%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 동일 또는 인근의 실거래 평균·최신거래·가격추세 자료가 없어 최근 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 265,764,000원 | 261,243,304원 | 287,156,696원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 186,034,800원 | 182,630,313원 | 365,769,687원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 130,224,359원 | 127,601,218원 | 420,798,782원 |
③ 예상배당표 (매각가 265,764,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,520,696원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 인천광역시중구 | 548,400,000원 | 261,243,304원 |
| 미배당 | 548,400,000원 | 287,156,696원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 265,764,000원을 가정하면 집행비용 4,520,696원과 인천광역시중구 근저당 261,243,304원이 배당되고, 해당 근저당에는 287,156,696원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 예상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 물건 자체 리스크 — 권리보다 현황이 더 어렵다
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함한 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
- 건물 용도. 목록3의 주용도는 등기사항전부증명서상 단독주택이지만, 건축물대장상 2021.10.18. 변경으로 제1종근린생활시설로 기재돼 있고 현황은 목록2와 함께 펜션으로 이용 중입니다.
- 현황 호칭. 목록2 건물은 공부상 “비-1 가동”이나 현황은 “301호”, 목록3 건물은 공부상 “비-1 나동”이나 현황은 “302호”입니다.
- 토지 경계. 본건 토지 대부분은 건물과 마당의 대지로 보이나 정확한 면적과 인접토지 경계는 측량 등 별도 확인이 필요합니다.
- 매각 제외. 토지 위 이동식 컨테이너는 구조·면적·이용상황·철거 및 이동 용이성을 이유로 매각대상에서 제외돼 있습니다.
⑤ 입지·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 을왕동 소재 왕산해수욕장 북동측 인근이며, 주위는 펜션·단독주택·농경지·임야가 소재합니다.
- 교통. 제반 차량 접근은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 배차시간 등을 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호 (2),(3),(5),(6),(8),(9)는 모두 상업용주택(펜션)으로 이용 중입니다.
- 건물. 일반목구조 일반(목구조) 경사지붕 단층이며 외벽은 사이딩판넬 마감, 창호는 샷시창호 등입니다. 사용승인일자는 2010.11.16.입니다.
- 설비. 위생설비와 상·하수도설비 등이 되어 있습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 성장관리계획구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 738,600원/㎡, 토지면적 635.0㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 기타. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함, 준보전산지 접함 등의 표시가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 교차 확인. 2021년 공매공고와 2022년 공매취소공고 이력이 있어 한국자산관리공사 공매 진행 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 현황 측량. 토지의 정확한 면적 사용범위와 인접토지 경계를 별도 측량으로 확인하는 것이 중요합니다.
- 건물 동일성. 공부상 비-1 가동·나동과 현황 301호·302호가 실제 현장에서 어떻게 대응되는지 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 등기상 단독주택, 건축물대장상 제1종근린생활시설, 현황 펜션이라는 차이를 원본 서류와 관할 행정기관 기준으로 확인해야 합니다.
- 매각 제외물. 이동식 컨테이너는 매각 제외이므로 소유·철거·이동 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 34%까지 낮아졌어도 비교 실거래가 없으므로 인근 펜션·토지 거래와 수익성을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 관련 최신 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
권리관계만 보면 예상 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후의 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건의 난도는 권리보다 물건 자체에 있습니다. 현황이 펜션이고, 일괄매각·제시외 건물·용도 차이·건물 호칭 차이·토지 경계 확인·컨테이너 제외, 공매 교차확인까지 챙겨야 합니다.
감정가 774,825,040원에서 3회 유찰돼 265,764,000원까지 내려온 것은 분명 큰 가격 변화지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없는 이상 이를 곧바로 시세보다 싸다고 읽을 수 없습니다. 권리 인수는 단순, 가격과 현황 검증은 보수적으로. 이 사건의 핵심입니다.
