인천지방법원 2024타경506080. 인천 중구 을왕동 827-10 일대의 대지·토지와 건물이 묶인 물건으로, 감정평가상 기호 (2),(3),(5),(6),(8),(9)는 모두 상업용주택(펜션)으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2011.11.14. 인천광역시중구 근저당권 548,400,000원입니다. 현재 최저가 277,820,000원을 가정하면 집행비용 4,689,480원을 빼고 남는 273,130,520원이 이 근저당권에 배당되며, 275,269,480원의 미배당이 발생합니다. 그러나 예상배당 구조상 그 부족액을 매수인이 떠안는 것으로 계산되지는 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
권리관계만 보면 말소기준 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 물건의 난도는 등기보다 현황 확인에 있습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있고, 목록6의 주용도는 등기사항전부증명서상 단독주택, 건축물대장상 2021.10.18. 변경으로 제1종근린생활시설이며 현황은 목록5를 포함해 펜션으로 이용 중입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경506080 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 을왕동 827-10 · 인천광역시 중구 용유서로450번길 41-10 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 상업용주택(펜션) 이용 |
| 소유자 | 성심개발컨설팅주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 809,972,900원 / 277,820,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 청구금액 | 881,337,040원 |
| 토지 | 658.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수액은 0원
확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건을 “임차인 문제가 전혀 없다”고 단정하는 것보다, 실제 펜션 운영·점유 관계를 현장에서 다시 확인하는 접근이 안전합니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 반대로 아무 권리가 없다고 단정할 수도 없습니다.
② 3회 유찰의 의미 — 34.3%가 곧 ‘시세 할인’은 아니다
현재 최저매각가는 277,820,000원으로 감정가 809,972,900원의 34.3% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 194,474,000원, 5회 유찰 시 136,131,800원입니다. 숫자만 보면 유찰폭이 상당하지만, 본건은 펜션 이용 부동산이고 자연녹지지역·성장관리계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 조건이 있으며 토지 경계도 별도 측량 확인이 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 277,820,000원 | 275,269,480원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 194,474,000원 | 357,448,636원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 136,131,800원 | 414,974,045원 |
유찰이 한 차례 더 진행될 때마다 우선 근저당권의 미배당은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 각 회차 모두 매수인 인수액 0원입니다. 채권자가 전액 배당받지 못한다는 사실과 매수인이 그 부족액을 인수한다는 것은 다른 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,689,480원 |
| 2. 근저당 · 인천광역시중구 | 548,400,000원 | 273,130,520원 |
| 미배당 · 인천광역시중구 | - | 275,269,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 집행비용 추정액 4,689,480원과 인천광역시중구 근저당권 배당 273,130,520원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 근저당권 미배당은 275,269,480원이며 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 구조입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 을왕동 소재 왕산해수욕장 북동측 인근. 주변은 펜션 및 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 배차시간 등을 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 기호 (2),(3),(5),(6),(8),(9)는 모두 상업용주택인 펜션으로 이용 중이며, 사용승인일자는 2010.11.16.입니다.
- 토지. 658.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 738,600원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·성장관리계획구역·성장관리권역·장애물제한표면구역에 해당하고, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며 준보전산지에 접합니다.
- 경계. 토지 대부분은 목록5·목록6 건물 및 마당의 대지로 보이나 정확한 면적과 인접토지와의 경계는 측량 등 별도 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 표시 차이. 목록5 건물은 공부상 “비-2 가동”이나 현황은 “201호”, 목록6 건물은 공부상 “비-2 나동”이나 현황은 “202호”입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 각 목록과 현황 건물의 대응관계를 원문과 현장에서 맞춰야 합니다.
- 건물 용도 확인. 목록6은 등기사항전부증명서상 단독주택이지만 2021.10.18. 건축물대장 변경으로 제1종근린생활시설이며, 현황은 목록5와 함께 펜션으로 이용 중입니다.
- 점유·임대 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 실제 펜션 운영주체, 계약관계를 확인해야 합니다.
- 토지 경계 확인. 정확한 면적이나 인접토지와의 경계는 측량 등 별도 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 토지거래 허가 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부를 실제 취득 절차와 연결해 확인해야 합니다.
- 공매 이력 대조. 한국자산관리공사 공매공고 관련 이력과 취소·말소 내역을 현재 경매 서류와 교차 확인해야 합니다.
- 유찰률 오해 금지. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고, 펜션 영업·토지·건물 현황과 규제 조건을 기준으로 가격 상한을 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점이지만, 이 물건의 승부처는 현황 실사다
현재 예상배당 기준으로 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리분석의 첫 관문은 비교적 명확합니다. 그러나 현황이 펜션이고 임대관계는 미상이며, 일괄매각·제시외 건물·건물 용도 변경·토지 경계 측량·토지거래허가구역·공매 이력까지 확인해야 할 요소가 여러 겹으로 남아 있습니다.
따라서 이 사건은 “3회 유찰이라 싸다”보다 “277,820,000원에 무엇을 정확히 취득하는가”를 먼저 따져야 하는 물건입니다. 감정가 809,972,900원의 34.3%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 펜션형 부동산의 실제 가치와 환금성은 현황·점유·규제·경계 확인 없이 유찰률 하나로 판단하기 어렵습니다. 등기상 인수는 낮지만, 실사 난도는 높은 유형으로 보는 것이 맞습니다.
