인천지방법원 2024타경506080. 인천 중구 을왕동 827-10 일원의 물건으로, 감정평가상 기호 (2),(3),(5),(6),(8),(9)는 상업용주택(펜션)으로 이용 중입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다. 목록6은 등기사항전부증명서상 주용도가 단독주택으로 기재되어 있으나 건축물대장에는 2021.10.18. 변경으로 제1종근린생활시설로 기재되어 있고, 현황은 목록5와 함께 펜션으로 이용 중입니다.
권리의 기준점은 2011.11.14. 인천광역시중구 근저당권 548,400,000원입니다. 이후 2019.01.09. 압류와 2024.02.01. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 최저가 194,474,000원을 기준으로 한 배당 계산에서는 집행비용 3,522,636원을 제외한 190,951,364원이 말소기준 근저당에 배당되고, 357,448,636원이 미배당됩니다. 그러나 이 미배당액은 배당 부족액이지 매수인이 인수하는 금액으로 계산된 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경506080 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 을왕동 827-10 · 인천광역시 중구 용유서로450번길 41-10 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 상업용주택(펜션) 이용 |
| 토지 | 658.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 상업용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 성심개발컨설팅주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 809,972,900원 / 194,474,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 881,337,040원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 말소기준권리 | 2011.11.14. 을구 3번 근저당권 · 인천광역시중구 · 채권최고액 548,400,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2011.11.14. 근저당
2011.04.22. 설정된 신포중앙새마을금고 근저당권 2건은 현재 권리자료에서 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다. 현재 분석의 말소기준은 2011.11.14. 을구 3번 인천광역시중구 근저당권입니다. 2013년 압류·임의경매, 2014년 가압류, 2017년 보전처분 등도 각 등기에서 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 가격 — 감정가 24%까지 내려왔지만 시세 비교는 별개
감정가는 809,972,900원, 현재 최저매각가는 194,474,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 4회 유찰된 상태이고, 제공된 다음 시나리오에서는 5회 유찰 시 136,131,800원, 6회 유찰 시 95,292,260원까지 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 194,474,000원 | 190,951,364원 | 357,448,636원 |
| 5회 유찰 시 | 136,131,800원 | 133,425,955원 | 414,974,045원 |
| 6회 유찰 시 | 95,292,260원 | 93,176,999원 | 455,223,001원 |
이 물건은 실거래 비교가격이 제시되어 있지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다. 감정가 24%라는 수치는 유찰 진행 정도를 보여줄 뿐이고, 실제 펜션 영업가치, 토지·건물 상태, 경계, 이용규제와 주변 거래수준을 함께 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,474,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,522,636원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 인천광역시중구 | 548,400,000원 | 190,951,364원 |
| 미배당 | - | 357,448,636원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 약 매각가의 1.8% 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 일괄매각·현황 — 펜션과 토지 경계를 함께 본다
- 일괄매각. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 이용현황. 기호 (2),(3),(5),(6),(8),(9)는 감정평가상 모두 상업용주택(펜션)으로 이용 중입니다.
- 용도 차이. 목록6은 등기사항전부증명서상 단독주택, 건축물대장상 2021.10.18. 변경으로 제1종근린생활시설이며 현황은 펜션입니다.
- 표시 차이. 목록5 건물은 공부상 “비-2 가동”이나 현황 “201호”, 목록6은 공부상 “비-2 나동”이나 현황 “202호”입니다.
- 토지 경계. 본건 토지 대부분은 목록5·목록6 건물 및 마당의 대지로 보이나 정확한 면적과 인접토지 경계는 측량 등 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 왕산해수욕장 북동측 인근으로, 주변에는 펜션·단독주택·농경지·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나 배차시간 등을 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 일반목구조 일반(목구조) 경사지붕 단층, 외벽은 사이딩판넬 마감 등이며 사용승인일자는 2010.11.16.입니다.
- 설비. 위생설비 및 상·하수도설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 성장관리계획구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 토지. 면적 658.0㎡, 공시지가 738,600원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 완경사·사다리형입니다.
- 추가 규제. 토지거래계약에관한허가구역 포함, 준보전산지 접함으로 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차확인. 한국자산관리공사의 공매공고 부기등기 이력이 있으므로 법원경매와 별도로 공매 진행 여부를 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 펜션 운영자·점유자·사용관계를 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
- 측량·경계 확인. 건물·마당이 차지하는 정확한 범위와 인접토지 경계는 별도 측량 확인이 필요합니다.
- 건축물 용도 확인. 목록6의 등기·건축물대장·현황 용도가 서로 다르게 표시되므로 실제 이용과 관련 인허가 상태를 대조해야 합니다.
- 유찰률만으로 가격 판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 24.01%지만 비교 가능한 실거래 가격 없이 “싸다”고 단정할 수 없습니다.
- 규제 확인. 자연녹지지역·성장관리계획구역·장애물제한표면구역·토지거래계약에관한허가구역 등 이용 제한을 입찰 목적과 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순해졌지만, 물건 자체는 단순하지 않다
현재 계산상 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준인 2011.11.14. 인천광역시중구 근저당 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리만 보면 비교적 명확합니다.
그러나 이 사건의 핵심은 권리보다 물건의 복합성입니다. 일괄매각과 제시외 건물, 펜션 이용, 목록6의 용도 변경, 토지 경계의 측량 필요, 공매공고 이력, 임대관계 미상까지 확인할 항목이 적지 않습니다. 감정가 809,972,900원에서 최저가 194,474,000원으로 내려왔다는 사실은 분명하지만, 실거래 비교 없이 그 자체를 가격 메리트로 단정하기는 어렵습니다. 권리는 인수 0원, 가격은 별도 검증, 현장은 필수 확인. 이 세 가지가 이 물건의 결론입니다.
