인천지방법원 2024타경506080. 인천 중구 을왕동, 왕산해수욕장 북동측 인근에 있는 물건입니다. 용도 표시는 대지 + 토지이고, 감정 이용상태상 관련 건물들은 상업용주택(펜션)으로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다. 권리의 기준점은 2011년 11월 14일 설정된 인천광역시중구의 근저당권 548,400,000원입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하는 말소기준권리이고, 그 뒤의 압류와 현재 경매개시결정도 소멸 처리됩니다.
다만 이 사건을 단순한 “인수 0원 물건”으로만 보면 부족합니다. 감정평가 자료에는 임대관계가 미상으로 적혀 있고, 토지 대부분이 건물과 마당의 대지로 보이지만 정확한 면적과 인접 토지와의 경계는 측량 등 별도 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다. 2021년 공매공고 이력과 2022년 공매취소공고도 존재해, 별도로 공매 진행 여부를 교차 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경506080 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 을왕동 827-11 · 인천광역시 중구 용유서로450번길 41-6 |
| 용도 / 이용 | 대지 + 토지 · 현황상 상업용주택(펜션) 이용 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 성심개발컨설팅주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 823,132,900원 / 197,634,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신포중앙새마을금고 / 881,337,040원 |
| 말소기준권리 | 2011.11.14. 을구 3번 근저당권 · 인천광역시중구 · 채권최고액 548,400,000원 |
| 토지 | 658.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 완경사 · 부정형 · 소로각지 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 배당상 인수 0원, 점유관계는 별도 확인
현재 권리분석의 말소기준은 2011.11.14. 인천광역시중구 근저당입니다. 2011.04.22. 신포중앙새마을금고 명의 근저당 2건은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 말소기준권리 이후 2019년 인천광역시중구 압류와 2024년 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰, 감정가의 24.01%
현재 최저매각가는 197,634,000원으로 감정가 823,132,900원의 24.01%입니다. 이미 4회 유찰됐고, 다음 시나리오는 5회 유찰 시 138,343,800원(16.81%), 6회 유찰 시 96,840,660원(11.76%)으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 197,634,000원 | 194,067,124원 | 354,332,876원 |
| 5회 유찰 시 | 138,343,800원 | 135,606,987원 | 412,793,013원 |
| 6회 유찰 시 | 96,840,660원 | 94,697,528원 | 453,702,472원 |
여기서 중요한 것은 유찰 폭과 시세를 같은 뜻으로 보면 안 된다는 점입니다. 현재 회차가 감정가의 24.01%라는 사실은 분명하지만, 이 비율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 결론낼 수는 없습니다. 특히 펜션 운영형 물건이고 4회 유찰된 상태라는 점은 권리 외에 이용·점유·환금성 확인이 함께 필요하다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,634,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,566,876원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 인천광역시중구 | 548,400,000원 | 194,067,124원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 548,400,000원 중 194,067,124원이 배당되고 354,332,876원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 이용·입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 을왕동 왕산해수욕장 북동측 인근. 주위는 펜션·단독주택·농경지·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 배차시간 등을 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 관련 건물들은 상업용주택(펜션)으로 이용 중이며 사용승인일은 2010.11.16.입니다.
- 토지. 658.0㎡, 지목 대, 상업용, 완경사·부정형·소로각지. 공시지가는 801,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 성장관리계획구역·성장관리권역·장애물제한표면구역에 포함 또는 저촉되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함돼 있습니다.
- 건축물. 일반목구조 일반(목구조)경사지붕 단층, 외벽 사이딩판넬 마감 등이며 위생설비와 상·하수도설비가 되어 있습니다.
⑤ 반드시 확인할 특이사항
- 일괄매각·제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 일괄매각 및 제시외 건물 포함으로 기재돼 있으므로 실제 매각 대상 범위를 원본 목록과 현장에서 대조해야 합니다.
- 목록 9 용도. 등기사항전부증명서에는 “단독주택”으로 기재돼 있으나 건축물대장상 2021.10.18. 변경으로 “제1종근린생활시설”로 기재되고, 현황은 목록 8을 포함해 펜션으로 이용 중입니다.
- 건물 호칭. 목록 8 건물은 공부상 “비-3 가동”이나 현황은 “101호”, 목록 9 건물은 공부상 “비-3 나동”이나 현황은 “102호”입니다.
- 경계. 토지 대부분은 목록 8·9 건물 및 마당의 대지로 보이나 정확한 면적과 인접 토지와의 경계는 측량 등 별도 확인이 필요합니다.
- 공매 이력. 2021.07.09. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있었고 2022.07.20. 공매취소공고에 따른 말소가 확인됩니다. 별도 진행 여부는 교차 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차. 임대관계가 미상이므로 실제 펜션 운영자, 점유자, 임대차 존재 여부와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 권리 원본. 말소기준인 2011.11.14. 인천광역시중구 근저당과 이후 권리의 말소·소멸 관계를 최신 등기부로 다시 대조하세요.
- 공매 교차 확인. 과거 공매공고와 취소 이력이 있으므로 한국자산관리공사 관련 진행 상태를 함께 확인하세요.
- 측량·경계. 인접 토지 경계와 실제 사용 면적이 명확한지 별도 측량 필요성을 검토하세요.
- 용도·현황. 등기·건축물대장·현황상 용도와 호칭이 서로 다른 부분을 확인하고 펜션 이용 상태를 직접 점검하세요.
- 유찰 숫자 해석. 4회 유찰·감정가 24.01%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 물건 특성과 이용 상태를 함께 판단하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 현장 확인이다
이 사건은 등기 권리만 보면 말소기준권리 이후 권리가 소멸하고 배당상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 4회 유찰된 펜션 이용 물건이라는 점, 임대관계가 미상인 점, 토지 면적·경계를 별도 확인해야 하는 점, 공매 이력을 교차 확인해야 하는 점이 함께 존재합니다. 현재 최저가 197,634,000원은 감정가 823,132,900원의 24.01%까지 내려왔지만, 낮은 감정가 대비 비율 자체가 곧 가격 안전마진을 뜻하지는 않습니다. 이 물건의 승부처는 권리 인수보다 실제 점유·펜션 이용 상태·매각 대상 범위·경계·공매 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
