인천지방법원 2024타경506080. 인천 중구 을왕동 827-11의 대지·토지와 관련 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정요항상 건물들은 상업용주택(펜션)으로 이용 중이고, 왕산해수욕장 북동측 인근의 펜션·단독주택·농경지·임야가 섞인 지역에 자리합니다. 감정가는 823,132,900원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 282,334,000원입니다.
숫자만 보면 감정가 대비 34.3% 수준이지만, 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가보다 많이 떨어졌으니 시세보다 싸다”라고 결론 내릴 수 없습니다. 더구나 펜션 용도, 임대관계 미상, 토지 경계 확인 필요, 과거 공매공고 이력이 함께 있어 일반 주거용 물건보다 현장·원본 확인 비중이 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경506080 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 을왕동 827-11 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 상업용주택(펜션) 이용 |
| 소유자 | 성심개발컨설팅주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 823,132,900원 / 282,334,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 881,337,040원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 정보 | 지목 대 · 658㎡ · 상업용 · 자연녹지지역 · 완경사 · 부정형 · 소로각지 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2011년 인천광역시중구 근저당
말소기준권리는 2011.11.14. 을구 3번 인천광역시중구 근저당권으로, 채권최고액은 548,400,000원입니다. 이후 2019.01.09. 인천광역시중구 압류와 2024.02.01. 신포중앙새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 시세 메리트는 미확정
현재 최저매각가는 282,334,000원으로 감정가 823,132,900원의 약 34.3%입니다. 이후 한 차례 더 유찰되면 197,633,800원, 5회 유찰 시에는 138,343,660원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 282,334,000원 | 34.3% | 270,818,676원 |
| 4회 유찰 시 | 197,633,800원 | 24.01% | 354,333,073원 |
| 5회 유찰 시 | 138,343,660원 | 16.81% | 412,793,151원 |
유찰이 진행될수록 매각가는 크게 낮아지지만, 이는 곧바로 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 최근 거래가격이나 수익자료가 제시되지 않았기 때문에 282,334,000원이 시세보다 낮은지, 적정한지, 높은지는 별도 조사 없이는 판단할 수 없습니다. 이 물건은 감정가 할인율만으로 가격 가점을 주기 어려운 유형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 282,334,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,752,676원 |
| 을구 3번 근저당권 · 인천광역시중구 | 548,400,000원 | 277,581,324원 |
| 미배당 | - | 270,818,676원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 계산에서는 인천광역시중구 근저당권에 277,581,324원이 배당되고 270,818,676원이 미배당됩니다.
④ 현황·토지·환금성 메모 (감정요항·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 기호 (2),(3),(5),(6),(8),(9)는 모두 상업용주택인 펜션으로 이용 중입니다.
- 건물. 일반목구조 경사지붕 단층이며 외벽은 사이딩판넬 마감, 샷시창호이고 사용승인일자는 2010.11.16.입니다.
- 입지. 왕산해수욕장 북동측 인근으로, 주변에는 펜션·단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 인근 버스정류장이 있으나 배차시간 등을 고려하면 대중교통은 다소 불편한 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 658㎡, 상업용 이용, 완경사·부정형·소로각지이며 공시지가는 801,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 성장관리계획구역·성장관리권역·장애물제한표면구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 토지 경계. 본건 토지 대부분은 목록8·목록9 건물과 마당의 대지로 보이나 정확한 면적과 인접토지 경계는 측량 등 별도 확인이 필요합니다.
- 표시 차이. 목록8 건물은 공부상 “비-3 가동”이나 현황은 “101호”, 목록9 건물은 공부상 “비-3 나동”이나 현황은 “102호”입니다.
- 목록9 용도. 등기사항전부증명서상 주용도는 “단독주택”이지만 건축물대장에는 2021.10.18. 변경으로 “제1종근린생활시설”로 기재되어 있고, 현황은 목록8을 포함해 펜션으로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정요항에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있으나, 매각물건명세서에는 목록9의 용도 기재 차이가 별도로 적시되어 있으므로 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 조사. 감정가의 34.3%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 펜션·상업용주택·토지 거래와 실제 운영수익을 확인해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 펜션 운영주체, 객실 사용형태와 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 공매 진행 교차 확인. 2021.07.09. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있었고 2022.07.20. 공매공고 말소가 확인됩니다. 현재 진행상태와 중복 절차 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되므로 목록별 토지·건물과 현황상 101호·102호의 실제 위치와 매각 포함 범위를 확인하세요.
- 경계 측량. 토지 대부분이 건물과 마당 대지로 보이나 정확한 면적과 인접토지 경계는 별도 측량 확인이 필요합니다.
- 용도·허가 확인. 자연녹지지역·성장관리계획구역·토지거래계약 허가구역 등의 규제와 펜션·제1종근린생활시설 이용에 필요한 인허가 적용 여부를 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 을구 1·2번 근저당의 말소 상태와 2024.07.22. 권리이전·근질권 부기등기의 관계를 현재 등기부 원본으로 재확인하세요.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건은 3회 유찰 끝에 감정가 823,132,900원에서 최저가 282,334,000원까지 내려왔고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 시세 자료가 없으므로 이 숫자만 보고 싸다고 결론 내리면 안 됩니다. 현황은 펜션이고 임대관계는 미상이며, 토지 경계 확인, 목록9의 용도 기재 차이, 제시외 건물, 공매공고 이력까지 점검해야 합니다.
권리 계산은 인수 0원, 가격 판단은 보류, 현장 실사는 필수. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 실제 펜션·토지의 가치와 매각범위를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
