서울남부지방법원 2025타경689. 구로동 퀸즈파크구일 제7층 제706호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가 이용상태에는 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 2019년 소유권이 이여리 씨에게 이전된 같은 날 신한은행이 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 2025년 충남신용보증재단 가압류와 서울남부지방법원의 임의경매개시결정이 붙었지만 모두 말소기준권리보다 뒤라 매각으로 소멸합니다.
권리의 핵심은 임차인입니다. 확인된 실제 임차인은 양수길·홍예린·조영훈 3명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 세 사람의 전입일은 각각 2022.01.04, 2024.01.19, 2024.12.06으로 모두 2019.06.10 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없는 구조입니다. 다만 세 사람 모두 보증금이 확인되지 않아 배당순위와 실제 배당액은 원문 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경689 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 651-2 퀸즈파크구일 제7층 제706호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상14층 · 사용승인일 2019.06.05 |
| 소유자 | 이여리 (2019.06.10 소유권이전 · 거래가액 157,724,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 86,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권 청구액 | 262,577,499원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.06.10 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고, 2025.05.20 충남신용보증재단 가압류 31,500,000원과 2025.09.12 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 과거 민간임대주택 등기는 2023.09.06 등록말소됐고, 앞선 신탁등기도 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 3명 모두 후순위 전입
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양수길 | 2022.01.04 | 2021.12.24 | 2025.09.24 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 홍예린 | 2024.01.19 | — | 2025.09.24 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 조영훈 | 2024.12.06 | — | 2025.09.30 | 없음 | 미상 | 아님 |
세 임차인의 전입신고는 모두 말소기준일인 2019.06.10보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 것으로 정리됩니다. 세 사람 모두 배당요구를 했지만 보증금이 확인되지 않아 우선변제 금액은 확정할 수 없습니다. 현재 제공된 배당 시뮬레이션에서는 임차인 인수액이 잡히지 않아 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 구조 — 2회 유찰, 그러나 시세 판단은 보류
감정가는 135,000,000원, 현재 최저매각가는 86,400,000원입니다. 두 차례 유찰되며 감정가의 64%까지 내려온 상태입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 86,400,000원으로 계산됩니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않으므로, 86,400,000원이 시세보다 저렴한지 또는 비싼지는 단정하지 않습니다. 유찰 횟수와 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다. 가격 판단은 별도의 실제 거래 사례를 확인한 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,955,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 84,444,800원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 31,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구 151,500,000원 중 84,444,800원이 배당되고 67,055,200원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 구일역 동측 인근이며, 주상복합건물·업무시설·오피스텔·중소규모 아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 구일역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 제7층 제706호는 감정평가상 업무시설(오피스텔), 공부상 용도로 이용 중입니다.
- 도로·토지. 서측 약 20m, 북서측·남동측 약 6m 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 사다리형입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 철도보호지구, 제3종 구역, 교육환경보호구역 등에 저촉되고 과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 양수길·홍예린·조영훈 세 사람의 보증금과 실제 배당 반영 여부를 매각물건명세서와 관련 문건에서 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인 3명이 확인된 만큼 낙찰 뒤 인도 및 명도 일정과 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 퀸즈파크구일 및 인근 유사 업무시설·오피스텔의 최신 거래사례를 별도로 비교하세요.
- 다음 회차 시나리오. 3회 유찰 시 69,120,000원, 4회 유찰 시 55,296,000원이지만, 가격이 내려갈수록 채권자 미배당도 각각 84,024,160원, 97,599,328원으로 커집니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 분류와 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용상태를 함께 확인하고, 실제 이용·임대 목적에 맞는지 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수는 가볍지만, 가격 판단은 아직 끝나지 않았다”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2019.06.10 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 3명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 현재 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 이것만으로 좋은 입찰이라고 결론 낼 수는 없습니다. 세 임차인의 보증금이 확인되지 않았고, 2회 유찰돼 86,400,000원까지 내려왔지만 이를 비교할 최신 실거래 자료가 없어 시세 대비 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수는 낮음, 점유 확인은 필요, 가격 평가는 보류로 정리하는 것이 적절합니다.
