서울남부지방법원 2025타경689. 구로동 퀸즈파크구일 제9층 제901호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 135,000,000원, 두 차례 유찰 뒤 현재 최저매각가는 86,400,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.06.27 설정된 신한은행 근저당이며, 이후 압류·경매개시결정· 충남신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건을 단순한 “64% 할인 물건”으로 보면 안 됩니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 양수길·홍예린·조영훈 3명입니다. 이 중 양수길은 2022.01.04 전입해 말소기준보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 이 금액이 확인되기 전까지 매수인의 최종 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경689 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 651-2 퀸즈파크구일 제9층 제901호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)(공부상 용도) |
| 소유자 | 이여리 · 2017.09.28 매매 · 거래가액 157,724,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 86,400,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 262,577,499원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.27 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 140,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입 1명
등기상 과거 하나은행 근저당 120,000,000원과 박준성의 주택임차권 30,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.06.27 신한은행 근저당입니다. 그 이후 등기된 국의 압류, 임의경매개시결정, 충남신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양수길 | 2022.01.04 | 2025.09.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 홍예린 | 2024.01.19 | 2025.09.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조영훈 | 2024.12.06 | 2025.09.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
홍예린과 조영훈은 각각 2024.01.19, 2024.12.06 전입해 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 전입 순서만 놓고 보면 대항력은 없습니다. 반면 양수길은 선순위 전입이므로 별도 확인이 필요합니다. 세 사람 모두 보증금이 확인되지 않아 배당 규모와 명도 조건은 보수적으로 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,955,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 140,400,000원 | 84,444,800원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 31,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 171,900,000원, 총 배당액은 84,444,800원, 미배당은 87,455,200원입니다. 이 배당표에는 보증금이 확인되지 않은 임차인의 금액이 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 지하철 1호선 구일역 동측 인근이며, 주상복합건물·업무시설·오피스텔·중소규모 아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 구일역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 제9층 제901호는 업무시설(오피스텔)(공부상 용도)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하1층·지상14층이며 사용승인일은 2019.06.05입니다.
- 도로. 서측 약 20m, 북서측 약 6m, 남동측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 교육환경보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당하며 공시지가는 4,059,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 양수길 보증금 확인. 2022.01.04 선순위 전입이므로 실제 보증금과 임대차관계 확인이 최우선입니다.
- 확정일자 확인. 양수길의 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제 범위를 단정하면 안 됩니다.
- 실질취득비용 재산정. 보증금 확인 전에는 86,400,000원을 최종 취득비용으로 보지 말고 인수 가능 금액을 더해 판단해야 합니다.
- 후순위 점유자 명도. 홍예린·조영훈은 말소기준보다 늦게 전입했지만 실제 점유 상태와 인도 일정은 별도 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 가정은 미상 임차보증금이 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 차이가 날 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이므로 주거용 아파트와 동일한 환금성·대출 조건을 전제로 보면 안 됩니다.
맺으며 — “64%”보다 중요한 것은 미상 보증금
두 차례 유찰로 135,000,000원짜리 감정가가 86,400,000원까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띕니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준보다 앞선 양수길의 전입입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상이고, 그에 따라 매수인이 떠안을 금액도 현재 확정할 수 없습니다. 반면 말소기준 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 소멸하는 구조입니다.
최근 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 시세보다 싼지 검증할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 단순합니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 선순위 전입 보증금 확인 전에는 입찰가 계산 자체를 확정하지 않는 사건입니다. 86,400,000원이 아니라 86,400,000원 + 확인될 인수액을 기준으로 판단해야 합니다.
