서울남부지방법원 2025타경689. 구로동 퀸즈파크구일 제7층 제705호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가의 이용상태에는 이 호실이 업무시설(오피스텔)(공부상 용도)로 기재돼 있습니다. 소유자 이여리는 2017.09.28 매매를 원인으로 2019.06.10 소유권이전등기를 마쳤으며, 거래가액은 157,724,000원입니다. 현재 말소기준은 2023.08.16 설정된 신한은행 근저당권 96,000,000원입니다.
말소기준 뒤에 붙은 충남신용보증재단 가압류 31,500,000원, 현대캐피탈 가압류 17,882,686원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 임차관계인 가운데 양수길의 전입일은 2022.01.04로 말소기준일보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력을 확정적으로 단정하지 않고, 대항력 가능·미상 및 승계 가능성 확인 필요로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경689 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 651-2 퀸즈파크구일 제7층 제705호 |
| 용도 | 사건상 근린시설 · 감정상 업무시설(오피스텔)(공부상 용도) |
| 소유자 | 이여리 (2017.09.28 매매 · 2019.06.10 소유권이전 · 거래가액 157,724,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 86,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 262,577,499원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.16 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 96,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
현재 말소기준은 2023.08.16 신한은행 근저당권입니다. 2019.06.10 설정됐던 신한은행 근저당권 120,000,000원은 2019.08.16 해지로 이미 말소됐고, 민간임대주택 등기도 2023.09.06 등록말소됐습니다. 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차관계인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양수길 | 2022.01.04 | 2025.09.24 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 홍예린 | 2024.01.19 | 2025.09.24 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 조영훈 | 2024.12.06 | 2025.09.30 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
실제 임차관계인은 3명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 홍예린·조영훈은 전입일이 말소기준권리보다 뒤입니다. 세 사람 모두 보증금은 확인되지 않았습니다.
② 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 86,400,000원으로 감정가 135,000,000원의 64%입니다. 이미 2회 유찰됐다는 점만 보면 가격이 크게 내려온 것처럼 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다.
더 중요한 것은 실질취득액입니다. 양수길에게 매수인이 승계해야 할 보증금이 존재하는지, 존재한다면 얼마인지가 확인되지 않았으므로 현재 최저가 86,400,000원만 놓고 취득비용을 판단하면 안 됩니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 이는 보증금 미상 임차인의 최종 승계위험까지 확정해 주는 숫자가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,955,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 96,000,000원 | 84,444,800원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 31,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 17,882,686원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 미배당은 60,937,886원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 양수길의 보증금 자체가 확인되지 않아 이 표만으로 매수인의 실제 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 구일역 동측 인근으로, 주상복합건물·업무시설·오피스텔·중소규모 아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 구일역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상14층 건물이며 사용승인일은 2019.06.05입니다. 개별난방·승강기·화재경보·화재탐지·지상 자주식 주차설비 등이 기재돼 있습니다.
- 도로·토지. 서측 약 20m, 북서측 약 6m, 남동측 약 6m 포장도로에 접하며, 준공업지역·과밀억제권역·철도보호지구 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이나 감정 이용상태에는 제705호가 업무시설(오피스텔)(공부상 용도)로 기재돼 있습니다. 입찰 전 해당 호실의 공부상 용도와 실제 이용상태를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 거래가격을 기준으로 한 환금성의 정량 판단은 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 양수길 보증금 확인. 전입 2022.01.04로 말소기준 2023.08.16보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유 범위·실제 배당 여부를 확인해야 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 64% 할인 착시 경계. 2회 유찰로 최저가는 86,400,000원까지 내려왔지만, 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다.
- 배당표의 0원 인수액을 확정값으로 보지 말 것. 현재 배당 시뮬레이션에는 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자의 실제 승계액을 반영할 수 없습니다.
- 용도 대조. 사건상 근린시설과 감정상 업무시설(오피스텔) 표기를 등기·건축물대장·현황과 대조하세요.
- 토지이용 제한 확인. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있으며 대상자와 용도 조건을 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동요소. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 임차관계와 용도, 배당요구 내용을 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰률보다 선순위 전입자가 먼저다”
이 사건은 최저가가 감정가의 64%까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 현재 단계에서 투자 판단의 중심은 가격 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞서 전입한 양수길의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태이고, 그 결과 매수인이 실제로 떠안을 금액과 실질취득액도 확정되지 않았습니다.
후순위 등기권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 임차인의 승계 문제는 별개의 층위입니다. 또한 비교 가능한 실거래 근거가 없으므로 최저가 86,400,000원을 시세보다 저렴하다고 평가해서도 안 됩니다. 등기부는 비교적 정리되어 있으나, 임차관계 확인 전에는 가격도 인수액도 확정할 수 없는 사건. 이 물건은 입찰가를 고민하기 전에 선순위 전입자의 실제 보증금부터 확인해야 합니다.
