인천지방법원 2025타경930. 사건상 용도는 ‘대지’로 표시되어 있고, 감정평가의 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 대상은 루원시티2차에스케이리더스뷰 302동 지하 1층 비118호입니다. 현재 소유자는 강명구이며, 2023.04.26 소유권이전 등기가 이뤄졌고 등기상 거래가액은 394,000,000원입니다. 같은 날 인천옹진농업협동조합의 채권최고액 342,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 전입한 임차인 이기욱의 전입일은 2023.12.19로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 현재 회차를 포함한 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액은 모두 0원입니다. 다만 이 사건의 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가 188,160,000원은 감정가의 49%이지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 시세 할인율은 확인할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경930 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가정동 루원시티주상5블록 루원시티2차에스케이리더스뷰 302동 지1층비118호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 위치 / 구조 | 302동 지하2층·지상1층 건물 중 지1층비118호 · 철근콘크리트구조 · 석재 및 강화유리 마감 · 하이샤시창호 |
| 소유자 | 강명구 · 2023.04.26 소유권이전 · 원인 2020.01.15 매매 · 거래가액 394,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 384,000,000원 / 188,160,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천옹진농업협동조합 / 713,282,242원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있어도 인수는 0원
말소기준은 2023.04.26 인천옹진농업협동조합 근저당권입니다. 2025.01.14 인천광역시 서구 압류가 있었지만 2025.05.14 해제되어 등기부상 말소됐습니다. 2025.03.21 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이기욱 | 2023.12.19 | 15,000,000원 | 1,200,000원 | 2025.04.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없으므로 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다. 배당요구는 2025.04.10 접수됐지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 188,160,000원으로 감정가 384,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐다는 숫자만 보면 할인 폭은 커 보이지만, 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 확인할 수 있는 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
등기상 소유권이전 거래가액 394,000,000원은 존재하지만 원인일이 2020.01.15인 개별 취득가격이므로, 현재 시세를 대신하는 최근 거래 기준으로 사용하기에는 한계가 있습니다. 현재 가격의 적정성은 별도 최신 상가 거래자료와 임대수익 자료를 대조해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 188,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,434,240원 |
| 1. 근저당 · 인천옹진농업협동조합 | 342,000,000원 | 184,725,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 188,160,000원 가정 시 근저당권자에게 184,725,760원이 배당되고 채권최고액 기준 미배당액은 157,274,240원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 가정동 봉수초등학교 남측 인근으로 업무시설·근린생활시설·아파트단지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 인천지하철 가정역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 대상 호실은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 302동 지하2층·지상1층 건물 중 지하1층 비118호이며 철근콘크리트구조, 외벽은 석재 및 강화유리 마감, 하이샤시창호입니다.
- 설비. 위생설비와 승강기설비가 되어 있습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재됐으나, 현황조사·문건접수에는 이기욱의 임차내역이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 감정가 384,000,000원에서 188,160,000원까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 확인되지 않았습니다.
- 임차인 서류 확인. 이기욱은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 배당요구를 했고 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 현재 사용관계 확인. 감정 이용상태는 근린생활시설이며 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유·영업 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 채권액 구조 확인. 신청채권자 청구액은 713,282,242원이고 등기된 근저당 채권최고액은 342,000,000원입니다. 배당 시나리오는 채권최고액을 기준으로 계산돼 있습니다.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 검증
이 사건의 권리 포인트는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2023.04.26 인천옹진농업협동조합 근저당권이고, 실제 임차인 이기욱의 전입은 2023.12.19로 더 늦어 대항력이 없습니다. 현재·3회·4회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수는 모두 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가 188,160,000원은 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교자료가 없어 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 표현할 수 없습니다. 감정평가상 지하층 근린생활시설로 이용되고 있고 이미 2회 유찰된 만큼, 권리 안전성보다 현재 시세와 실제 임대·점유 상태 확인이 입찰가를 결정하는 핵심입니다.
