140,630,000원
인천지방법원 2025타경930. 소유자는 강명구이고, 2023.04.26 소유권이전이 접수됐습니다. 등기 원인은 2020.01.03 매매 및 신탁재산의 처분, 거래가액은 286,000,000원입니다. 같은 날 인천옹진농업협동조합이 채권최고액 243,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 2025.03.21 인천옹진농업협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐으며, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 140,630,000원으로 감정가 287,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 동일 조건의 실거래 가격을 이용한 직접 시세 비교 대신, 현재 회차의 인수 여부와 회차별 미배당 규모를 중심으로 봐야 합니다. 최저가가 크게 낮아졌다는 사실 자체만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경930 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가정동 루원시티주상5블록 루원시티2차에스케이리더스뷰 303동 1층137호 |
| 사건 용도 | 대지 |
| 감정 이용상태 | 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 303동 1층137호 · 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하1층 지상1층건물 중 1층137호 · 외벽 석재 및 강화유리마감 · 하이샤시창호 |
| 소유자 | 강명구 · 2023.04.26 소유권이전 접수 · 거래가액 286,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 140,630,000원 |
| 유찰 / 현재 비율 | 2회 유찰 / 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 인천옹진농업협동조합 / 713,282,242원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.04.26 설정된 인천옹진농업협동조합의 채권최고액 243,600,000원 근저당권입니다. 2025.03.21 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2023.02.10 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.04.26 강명구 앞으로 소유권이전이 접수됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 월세 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이기욱 | 15,000,000원 | 1,200,000원 | 2023.12.19 | 미상 | 2025.04.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 이기욱 1명입니다. 보증금 15,000,000원, 월세 1,200,000원이고, 전입일은 2023.12.19입니다. 말소기준일 2023.04.26보다 뒤이므로 제공된 권리판정에서도 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 2025.04.10 배당요구를 했으며, 확정일자와 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산할 문제도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,768,820원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 인천옹진농업협동조합 | 243,600,000원 | 137,861,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,768,820원과 근저당권자 배당 137,861,180원으로 매각대금 140,630,000원이 소진됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 105,738,820원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
신청채권자의 청구액은 713,282,242원이지만, 제공된 배당 시나리오는 등기부 근저당 채권최고액 243,600,000원을 기준으로 근저당 배당액과 미배당액을 계산하고 있습니다. 현재 회차에서 신청채권자에게 배당되는 금액은 137,861,180원으로 표시되어 있고 청구액 전액이 충족되는 구조는 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 140,630,000원 | 137,861,180원 | 105,738,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 98,441,000원 | 96,269,062원 | 147,330,938원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 68,908,700원 | 67,268,343원 | 176,331,657원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 가정동 봉수초등학교 남측 인근이며, 주위에는 업무시설·근린생활시설·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 인천지하철 가정역이 있어 대중교통여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가에서는 기호 1·2·3 모두 근린생활시설로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생설비와 승강기설비가 되어 있습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 현황조사·문건접수에는 이기욱 임차인이 확인됩니다.
- 토지 관련 표시. 개발제한구역·철도보호지구·자연녹지지역·토지거래계약에관한허가구역 등의 표시가 함께 제시되어 있으므로 실제 매각대상 대지권과의 대응관계는 원본 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.04.26 인천옹진농업협동조합 근저당권이 말소기준인지 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 임차인 확인. 이기욱의 전입일 2023.12.19, 보증금 15,000,000원, 월세 1,200,000원, 배당요구일 2025.04.10을 현황조사·배당요구 문건과 맞춰보세요.
- 우선변제 확인. 확정일자와 우선변제 여부는 미상이고, 예상배당표도 임차인 최우선변제를 미반영하고 있으므로 실제 배당순위를 별도로 확인하세요.
- 용도 불일치 확인. 사건 용도는 대지, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 303동 1층137호의 집합건물 표시와 대지권을 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 2회 유찰·감정가 49%만으로 저가 판단을 하지 말고, 응찰 전 해당 호실과 유사 근린생활시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 문제
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 말소기준은 인천옹진농업협동조합 근저당이고, 임차인 이기욱은 말소기준 뒤 전입해 대항력이 없으며, 현재 회차 매수인 인수액도 0원입니다. 즉 근저당의 미배당 105,738,820원이 발생하더라도 이를 낙찰자가 떠안는 구조로 계산되어 있지는 않습니다.
다만 가격은 별개입니다. 현재 최저가가 감정가 49%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 그것만으로 시세 대비 저가라고 결론낼 수는 없습니다. 더 중요한 확인 포인트는 사건 용도 ‘대지’와 감정 이용상태 ‘근린생활시설’의 대응관계, 그리고 임차인의 실제 배당순위입니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 용도·매각대상 원본 확인이 우선입니다.
