인천지방법원 2025타경930. 법원 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 본건 303동 1층138호는 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자는 강명구이며, 2023.04.26 소유권이전 등기와 같은 날 인천옹진농업협동조합의 채권최고액 254,400,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.03.21 같은 조합의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
임차인은 이기욱 1명입니다. 보증금 15,000,000원, 월차임 1,200,000원이고 전입일은 2023.12.19입니다. 말소기준권리보다 전입이 늦으므로 대항력은 없으며, 2025.04.10 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경930 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가정동 루원시티주상5블록 루원시티2차에스케이리더스뷰 303동 1층138호 |
| 법원 용도 / 이용상태 | 대지 / 근린생활시설 |
| 소유자 | 강명구 · 단독소유 · 등기 거래가액 298,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 146,510,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천옹진농업협동조합 / 713,282,242원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.26 근저당권 · 인천옹진농업협동조합 · 채권최고액 254,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차인, 인수 0원
등기상 핵심은 단순합니다. 2023.04.26 인천옹진농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 2025.03.21 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐습니다.
| 임차인 | 보증금 / 월차임 | 전입일 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이기욱 | 15,000,000원 / 1,200,000원 | 2023.12.19 | 2025.04.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이기욱의 전입은 말소기준일 2023.04.26보다 뒤인 2023.12.19이므로 매수인에게 보증금을 대항할 수 없습니다. 따라서 현재 자료상 보증금 인수액은 0원입니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 배당에서 우선변제되는지는 별도로 단정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가 299,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 146,510,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 102,557,000원(감정가 34.3%), 4회 유찰 시 71,789,900원(감정가 24.01%)입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다. 특히 감정평가상 이용상태가 근린생활시설인 만큼, 가격 판단은 주거용 물건의 단순 할인율과 동일하게 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,851,140원 |
| 2. 근저당 · 인천옹진농업협동조합 | 254,400,000원 | 143,658,860원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 146,510,000원 가정 시 근저당권자 미배당액은 110,741,140원이고, 소유자 잔여는 0원입니다. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 가정동 봉수초등학교 남측 인근이며, 주위는 업무시설·근린생활시설·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철 가정역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 303동 1층137호·138호는 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하1층·지상1층 건물 중 1층138호이며 외벽은 석재 및 강화유리 마감, 창호는 하이샤시창호입니다.
- 설비. 위생설비와 승강기설비가 되어 있습니다.
- 임대관계. 감정평가서에서는 임대관계를 미상으로 기재했으나, 현황조사·문건접수·매각물건명세서에는 이기욱의 임차관계가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 권리 확인. 이기욱은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 확정일자가 확인되지 않으므로 배당관계는 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 임차인이 존재하므로 낙찰 후 점유 이전과 명도 절차를 예상해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 실거래 비교자료가 없으므로 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 근린생활시설 확인. 현장 이용상태와 실제 임대조건, 공실 여부 등 환금성에 직접 영향을 주는 요소를 확인하세요.
- 배당 변동요소. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 검증이 필요하다
이 사건의 권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2023.04.26 근저당이 말소기준이고, 임차인 이기욱의 전입은 그 이후여서 대항력이 없으며 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 이미 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없고 감정 이용상태가 근린생활시설이므로 낮은 최저가만으로 저가매수라고 결론 내릴 수 없습니다. 권리 측면은 비교적 정리돼 있지만, 실제 이용·임대관계와 환금성까지 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
