의정부지방법원 2025타경71795. 의정부동 미리온타워 1층 103호, 공부상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 감정평가상 기호(3)은 빨래방으로 이용 중이고, 기호(1), (2)는 현황 공실로 보이나 임대관계는 미상이라고 되어 있습니다. 이 물건의 승부처는 권리보다 점유·임대차 인수입니다. 말소기준은 2023.02.23 안양농업협동조합 근저당권이고, 그보다 앞선 전입신고 점유자가 2명 확인됩니다.
특히 윤일노는 전입신고일이 2022.11.25이고 보증금 20,000,000원, 월차임 1,200,000원으로 조사되어 있습니다. 우선변제권은 확인되지 않아 배당으로 회수되지 않고, 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됩니다. 서보훈은 전입신고일이 2023.01.10으로 말소기준보다 빠르지만 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 확인된 실질취득은 937,000,000원 이상이고, 서보훈 보증금이 확인되면 추가 인수 가능성이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71795 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 15-3 미리온타워 1층 103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제1종근린생활시설(소매점) · 기호(3) 빨래방 이용 중 |
| 소유자 | 박진웅 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,310,000,000원 / 917,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양농업협동조합 / 1,750,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유자가 있다
말소기준은 2023.02.23 안양농업협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 의정부시 압류, 김포시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 전입신고일이 말소기준보다 앞서 있어 매수인이 임대차 인수 문제를 따져야 합니다. 확인된 실제 점유자는 2명이며, 보증기관 승계나 대위신고로 중복 계산할 임차인은 없습니다.
② 임차인 분석 — 확인 인수 2,000만원 + 미상 보증금
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서보훈 | 29.70평방미터 | 2023.01.10 | 미상 | 1,500,000원 | 대항력 有 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 윤일노 | 53.46평방미터 | 2022.11.25 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 有 | 無 | 전액 인수 |
③ 시세 비교 — 실거래 표본과 면적이 맞지 않는다
미리온타워 실거래 표본은 12건이 있으나, 대상면적 114.84㎡와 일치하지 않습니다. 표본은 전용 19.62㎡ 및 23.52㎡ 거래입니다. 그래서 평균 51,916,666원과 최저가 917,000,000원을 직접 비교하면 1,766.3%라는 극단값이 나오며, 이 수치는 “싸다/비싸다”보다 비교 표본 부적합 신호로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 19.62㎡ | 13 | 45,000,000원 |
| 2025.06 | 19.62㎡ | 14 | 55,000,000원 |
| 2024.10 | 19.62㎡ | 10 | 45,000,000원 |
| 2024.10 | 19.62㎡ | 11 | 45,000,000원 |
| 2024.10 | 19.62㎡ | 11 | 45,000,000원 |
| 2024.10 | 19.62㎡ | 11 | 45,000,000원 |
| 2024.10 | 19.62㎡ | 12 | 45,000,000원 |
| 2024.05 | 19.62㎡ | 8 | 47,000,000원 |
| 2024.05 | 19.62㎡ | 10 | 47,000,000원 |
| 2023.04 | 19.62㎡ | 14 | 75,000,000원 |
| 2022.12 | 23.52㎡ | 2 | 67,000,000원 |
| 2022.12 | 19.62㎡ | 3 | 62,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 51,916,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 917,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.3% 추정) | - | 11,570,000원 |
| 인수 · 윤일노 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 등촌동새마을금고 | 1,989,000,000원 | 905,430,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 안양농업협동조합 | 2,100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액 4,089,000,000원 중 예상 배당은 905,430,000원, 미배당은 3,183,570,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 서보훈 보증금은 금액 확인 전입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 의정부동 소재 의정부경전철 “의정부중앙역” 동측 인근입니다. 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 공동주택, 단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 의정부경전철 “의정부중앙역”이 소재하여 일반적인 대중교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이며, 기호(3)은 빨래방으로 이용 중이고, 기호(1), (2)는 현황 공실인 것으로 보이나 임대관계는 미상입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 소로3류 접함, 중점경관관리구역 등으로 확인됩니다. 공시지가 기준은 3,468,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕, 지하 2층·지상 15층 건물 내 1층 소재입니다. 급배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기 등을 갖추었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 서보훈 보증금 확인. 전입신고일이 2023.01.10로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 위험이 남습니다.
- 윤일노 보증금 인수 반영. 보증금 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 입찰가 산정 시 최저가에 반드시 더해야 합니다.
- 임대차 원본 대조. 점유부분 29.70평방미터, 53.46평방미터가 확인되므로 실제 호실·구획·영업상태를 현장 확인해야 합니다.
- 근린시설 환금성. 최근 실거래 표본은 대상면적과 맞지 않아 직접 시세로 쓰기 어렵습니다. 미리온타워 경매 평균 유찰 4.1회를 감안해야 합니다.
- 체납·관리비 확인. 상가·근린시설은 관리비, 공용부분 체납, 영업시설 원상회복 비용이 취득 후 부담으로 이어질 수 있습니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “인수와 공실 리스크”가 먼저다
이 물건은 감정가 1,310,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 917,000,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 권리분석상 핵심은 할인율이 아닙니다. 윤일노 보증금 20,000,000원은 매수인 인수로 계산되고, 서보훈은 대항력 있는 점유자로 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 확인된 실질취득은 이미 937,000,000원 이상이며, 추가 인수 가능성이 남습니다.
또한 실거래 표본은 대상면적과 맞지 않아 시세 안전판으로 쓰기 어렵고, 미리온타워 경매물건 평균 유찰 4.1회, 매각률 0.0%라는 환금성 신호도 약합니다. 결론은 단순합니다. 최저가는 내려왔지만, 점유·임대차 확인 전에는 보수적으로 봐야 하는 근린시설입니다.
