의정부지방법원 2025타경71795. 의정부동 미리온타워 1층 102-1호 근린시설입니다. 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이고, 감정 이용상태에는 기호(3)은 빨래방, 기호(1)·기호(2)는 현황 공실로 보이나 임대관계는 미상이라고 적혀 있습니다. 이 사건에서 가격보다 먼저 봐야 할 지점은 말소기준 전 임차인입니다. 임차인 윤일노는 전입일이 2022.11.25, 서보훈은 2023.01.10으로 모두 말소기준권리인 2023.02.23 안양농업협동조합 근저당보다 빠릅니다.
윤일노의 보증금 20,000,000원은 우선변제권이 확인되지 않아 배당으로 해소되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 더 큰 문제는 서보훈입니다. 월차임 1,500,000원은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 보증금·확정일자 미상 점유자를 대항력 확정으로 단정할 수는 없지만, 전입일이 말소기준보다 앞서 있어 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 확인이 끝나기 전에는 실질취득액이 468,700,000원에서 더 올라갈 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71795 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 15-3 미리온타워 1층 102-1호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린시설) · 공부상 제1종근린생활시설(소매점) |
| 소유자 | 박진웅 |
| 감정가 / 최저가 | 641,000,000원 / 448,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양농업협동조합 / 1,750,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차인이 승부처
말소기준은 2023.02.23 접수된 안양농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리와 그 이후 임의경매개시결정, 의정부시 압류, 김포시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 2명의 전입일이 모두 말소기준보다 빠르므로, 등기상 권리만 보고 “깨끗하다”고 볼 수 없습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서보훈 | 29.70평방미터 | 2023-01-10 | 해당 없음 | 미상 | 1,500,000원 | 대항력 가능·미상 · 보증금 확인 필요 |
| 윤일노 | 53.46평방미터 | 2022-11-25 | 해당 없음 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 있음 · 우선변제권 확인 안 됨 · 매수인 인수 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 실제 임차인은 2명으로 보며, 윤일노의 보증금만 확인 금액으로 계산했습니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 낮아져도 실질취득은 가볍지 않다
미리온타워 최근 거래 12건의 평균은 51,916,666원입니다. 다만 거래 표본은 전용 19.62㎡와 23.52㎡ 중심이고, 이 사건의 임차 점유면적 53.46평방미터와 직접 일치하지 않습니다. 따라서 “동일 면적 시세”로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 현재 최저가 448,700,000원은 최근 거래 평균의 864.3%로 표시됩니다. 상가 1층 개별 호실 특성을 감안하더라도, 시세 검증은 매우 보수적으로 해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 19.62㎡ | 13 | 45,000,000원 |
| 2025.06 | 19.62㎡ | 14 | 55,000,000원 |
| 2024.10 | 19.62㎡ | 10 | 45,000,000원 |
| 2024.10 | 19.62㎡ | 11 | 45,000,000원 |
| 2024.10 | 19.62㎡ | 12 | 45,000,000원 |
| 2024.05 | 19.62㎡ | 8 | 47,000,000원 |
| 2023.04 | 19.62㎡ | 14 | 75,000,000원 |
| 2022.12 | 23.52㎡ | 2 | 67,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 51,916,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 448,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,887,000원 |
| 인수. 임차인 윤일노 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 등촌동새마을금고 | 1,989,000,000원 | 441,813,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 안양농업협동조합 | 2,100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,089,000,000원 중 배당은 441,813,000원으로, 미배당은 3,647,187,000원입니다. 윤일노 보증금 20,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 서보훈 보증금은 확인 전이므로 이 표에 금액으로 더하지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부경전철 “의정부중앙역” 동측 인근입니다. 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 공동주택, 단독주택 등이 섞여 있습니다.
- 교통. 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 의정부경전철 “의정부중앙역”이 있어 일반적인 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕, 지하 2층·지상 15층 건물 내 1층 소재입니다. 급배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기 등을 갖추었습니다.
- 토지. 일반상업지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다. 토지면적은 954.9㎡, 공시지가는 3,468,000원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 448,700,000원 | 20,000,000원 | 468,700,000원+ | 3,647,187,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 314,090,000원 | 20,000,000원 | 334,090,000원+ | 3,780,107,260원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 219,863,000원 | 20,000,000원 | 239,863,000원+ | 3,873,015,082원 |
유찰이 진행되면 매각가는 낮아지지만, 윤일노 보증금 20,000,000원은 별도 인수로 남습니다. 서보훈 보증금이 확인되면 각 회차 실질취득액은 그만큼 더 높아집니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “몇 회 유찰됐는가”보다 미상 임대차를 얼마로 확정하느냐입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 서보훈 임대차 원본 확인. 보증금, 확정일자, 사업자등록 또는 전입 관련 자료, 점유 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 윤일노 인수 반영. 보증금 20,000,000원은 최저가에 더해 실질취득가로 계산해야 합니다.
- 상가 점유·명도. 임차인 2명이 확인되므로 주거형 명도보다 영업·시설물·원상회복 쟁점을 별도로 점검해야 합니다.
- 면적 불일치 시세 주의. 최근 거래 표본은 19.62㎡·23.52㎡ 중심입니다. 이 사건 호실과 직접 비교하기 어렵기 때문에 현장 중개가·임대수익률 확인이 필요합니다.
- 관리비·공용부분 부담. 집합건물 1층 근린시설은 체납 관리비와 공용부분 부담을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “인수·미상”이 먼저다
이 물건은 감정가 641,000,000원에서 448,700,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 권리 구조는 단순하지 않습니다. 윤일노 보증금 20,000,000원은 매수인 인수로 계산되고, 서보훈은 보증금이 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최소 468,700,000원+이며, 확인되지 않은 임차보증금이 남아 있습니다. 입찰 판단은 최저가가 아니라 실질취득과 미상 임대차 확정 이후에 해야 합니다.
