창원지방법원 2025타경200. 경상남도 함안군 군북면 중암리 소재 근린시설 경매입니다. 등기부상 소유자는 조억래이며, 의령농업협동조합이 설정한 2020.10.13. 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 936,000,000원이고, 같은 금융기관의 후순위 근저당권 96,000,000원과 가압류 2건이 뒤따릅니다.

현재 최저매각가는 감정가의 약 11.77%입니다. 일반적인 가격 하락 폭을 넘어선 수준이지만, 그만큼 시장에서 반복적으로 낙찰이 성사되지 않았다는 점도 중요합니다. 더구나 대상은 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 감정평가상 건물은 지상 3층이고, 해당 101호는 실제로 벽체를 이용해 두 공간으로 구분하여 사용하고 있습니다. 따라서 권리분석뿐 아니라 실제 점유 현황, 임대차관계, 공간 사용의 적법성 및 향후 재매각 가능성까지 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

핵심은 2020.10.13. 의령농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 936,000,000원이며 다른 호실에도 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후의 후순위 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

앞서 설정된 함안축산업협동조합의 2012년 근저당권은 2017.03.13. 말소되었고, 주식회사경남은행의 2017년 근저당권 역시 2020.10.13. 말소되었습니다. 2024년 강제경매개시결정도 취하로 이미 말소되었습니다. 따라서 이미 말소된 과거 권리를 현재 매수인이 인수할 채무로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 101호의 분할 사용에 주목

현황조사에는 전체 관련 물건에 걸쳐 5건의 임차·점유 내역이 확인됩니다. 이 중 분석 대상인 본건1(101호)에는 좌측 출입문과 우측 출입문을 사용하는 2건의 점유 내역이 기록되어 있습니다. 나머지는 본건2·본건3·본건4에 관한 내역이므로 모두 101호의 직접 점유자로 혼동해서는 안 됩니다.

보증금은 현황조사에 기록된 수치를 표시한 것으로, 원·만원 등 금액 단위가 명확하지 않아 임의 환산하지 않았습니다. 계약서 원본으로 단위를 확인해야 합니다. 조현옥 명의의 내역은 본건1과 본건4에 각각 기록되어 있으며, 동일인 여부와 계약 관계를 확인해야 합니다.

본건4의 조현옥은 2025.05.16. 배당요구를 신청한 것으로 기록되어 있습니다. 다만 이는 본건1(101호)이 아니라 본건4 관련 사항입니다. 배당요구 사실 자체가 대항력이나 매수인 인수채무를 의미하지는 않습니다.

③ 가격 분석 — 6회 유찰이 의미하는 것

이번 경매의 가장 강력한 숫자는 감정가 383,000,000원과 현재 최저매각가 45,060,000원의 차이입니다. 6회 유찰로 감정가의 11.77% 수준까지 내려왔지만, 이것이 곧 시장가격 대비 할인율을 의미하지는 않습니다.

현재 가격만 놓고 보면 감정가 대비 하락 폭은 큽니다. 하지만 실거래 시세와 수익성이 확인되지 않은 근린시설에서 감정가 대비 할인율을 수익률처럼 해석하는 것은 위험합니다. 특히 장기간 유찰된 근린시설은 매수층이 제한적이거나 물건의 실사용·임대·재매각 여건을 다시 검토할 필요가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 45,060,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 실제 배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 영향을 줄 수 있습니다. 근저당 채권최고액은 실제 확정채권액과 다를 수 있고, 공동담보 물건별 실제 배당 결과도 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 함안군 군북면 중암리 소재 군북파출소 북서측 인근에 위치합니다. 주위에는 단독주택·공동주택·음식점 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 군북버스터미널이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지상 3층 건물로 사용승인일은 2012.03.02.입니다. 일부 천정형 시스템 냉난방설비, 위생·급배수설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 기호 1·2·3은 근린생활시설, 기호 4는 주택으로 이용되고 있습니다. 특히 대상 101호는 내부 벽체로 구분되어 2개 호실 형태로 사용 중입니다.
• 도로. 건물 부지는 대체로 평탄한 부정형 토지로, 동측 약 8m 폭의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 근린상업지역·가축사육제한구역이며, 토지면적은 464.0㎡, 공시지가는 926,900원/㎡로 기재되어 있습니다. 해당 토지면적은 개별 101호의 전용면적을 뜻하지 않습니다.
• 공부와 현황. 건물은 중암리 126-5 및 126-9 지상에 등재되어 있으며, 토지합병 관련 사항이 명세서에 기재되어 있습니다. 건축물대장과 토지·집합건물 등기부의 표시 및 권리관계를 대조해야 합니다.
• 환금성. 6회 유찰은 중요한 경고 신호입니다. 근린시설은 용도·입지·임대수익·실사용 가능성에 따라 매수 수요가 달라지므로, 주변 거래사례와 실제 공실·임대 상태 확인이 우선입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 최저가 45,060,000원이 감정가 대비 크게 낮더라도 현재 실거래 시세에 비해 저렴한지는 별도로 검증해야 합니다. 주변 근린시설의 매매사례와 실제 임대수익을 비교하세요.
• 101호 점유 확인. 좌측 출입문 부분의 조현옥(우커피), 우측 출입문 부분의 농업회사법인주식회사금화규팜에 대해 임대차계약서, 실제 점유자, 영업 여부, 사업자등록·인도 시점을 확인하세요.
• 대항력 재검증. 조사상 대항력 없음으로 분류되었지만 상가 임대차의 법정 요건과 실제 권리 발생 시점을 원본 자료로 대조해야 합니다. 확정일자 및 우선변제 여부도 확인 대상입니다.
• 분할 사용 검토. 101호 내부가 벽체로 구분된 상태이므로, 실제 건축물 현황과 건축물대장, 내부 구조변경 및 사용 가능 상태를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 의령농업협동조합 근저당권에는 다른 호실도 공동담보로 포함되어 있습니다. 각 호실의 매각 범위와 배당 관계, 공동담보 해제 및 말소절차를 확인해야 합니다.
• 유찰 원인 점검. 6회 유찰된 이유를 단순히 매각가격 문제로 단정하지 말고, 점유 상태·용도·임대 가능성·건물 상태·재매각 수요를 함께 조사하세요.
• 명도 비용. 권리상 인수액이 0원이더라도 실제 점유자가 남아 있다면 인도명령 또는 별도 법적 절차와 점유 정리 비용이 발생할 수 있습니다.
• 체납·공과금. 공용부분 관리비 체납, 제세공과금, 시설 유지보수 부담을 확인하고 실제 취득비용에 반영하세요.
• 매각범위 원본 확인. 본건1부터 본건4까지의 점유 내역이 함께 기록되어 있으므로 101호와 다른 호실의 경계, 일괄·개별 매각 여부 및 대지권 포함 범위를 매각목록 원본으로 확인하세요.
• 입찰 전 재확인. 매각기일 2026.10.29.의 진행 여부, 최저매각가, 매각조건, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서의 최신 상태를 확인하세요.

맺으며 — “많이 떨어진 가격이 곧 안전한 가격은 아니다”

이 물건은 권리와 가격을 분리해 살펴봐야 하는 사례입니다. 2020.10.13. 의령농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당과 가압류가 소멸하고, 현재 산정된 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 등기상 권리의 인수 부담은 상대적으로 낮은 편입니다.

하지만 감정가 383,000,000원이 45,060,000원까지 내려온 이면에는 6회 유찰이라는 무거운 시장 신호가 있습니다. 더욱이 101호는 좌우로 구분되어 사용되는 근린시설로, 점유자 관계와 실제 영업·임대 가능성을 검증해야 합니다. 현재 가격이 실거래 시세보다 낮다고 확인된 것은 아닙니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 투자 매력은 보수적으로 평가해야 한다는 것입니다. 입찰 여부는 감정가 대비 할인율이 아니라 검증된 시세, 점유 정리 비용, 실제 사용·임대 가능성 및 향후 환금성을 기준으로 판단하는 편이 적절합니다. 권리는 비교적 명확하지만, 가격과 환금성은 추가 검증이 필요한 물건입니다.