창원지방법원 2025타경200. 경상남도 함안군 군북면 중암리 126-5 1층101호를 주소로 하는 집합건물 경매입니다. 감정평가상 제1층 제101호 외 3개호로 구성된 건물로, 기호(1)~(3)은 근린생활시설, 기호(4)는 주택으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 감정가 383,000,000원의 16.81%인 64,371,000원까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2020.10.13. 설정된 의령농업협동조합의 채권최고액 936,000,000원 근저당권입니다. 2023년 추가 근저당 96,000,000원, 2024년 함안축산업협동조합 가압류 52,035,831원, 2025년 소상공인시장진흥공단 가압류 1,324,845원 및 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경200 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 군북면 중암리 126-5 1층101호 · 도로명 경상남도 함안군 군북면 중암10길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 기호(1)~(3) 근린생활시설 · 기호(4) 주택 |
| 소유자 | 조억래 · 단독소유 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 · 사용승인일 2012.03.02 |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 64,371,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 963,475,980원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 등기상 핵심은 2020.10.13. 의령농업협동조합 근저당권입니다. 과거 함안축산업협동조합 근저당권 845,000,000원과 경남은행 근저당권 900,000,000원은 이미 말소됐고, 2024년 농업협동조합중앙회 강제경매개시결정도 취하 후 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 매수인이 인수할 등기상 권리는 0원입니다.
② 임차인 — 실제 5명, 모두 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조현옥(우커피) · 본건1의 좌측 출입문 부분 | 2024.01.22 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 농업회사법인주식회사금화규팜(대표자:정갑진) · 본건1의 우측 출입문 부분 | 2023.05.18 | 2,500원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준필(남다른꽃대패) · 본건2 전부 | 2022.07.27 | 1,500원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현지(더조은건설) · 본건3 전부 | 2024.05.24 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조현옥 · 본건4 전부 | 2024.01.11 | 2,500원 | 없음 | 배당요구 2025.05.16 · 그 외 미상 | 없음 |
5명 모두 전입신고가 말소기준일인 2020.10.13.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 5명이며, 보증금을 중복 합산할 사정은 없습니다. 조현옥의 본건4 점유 건은 2025.05.16. 배당요구가 접수됐습니다.
③ 현재 회차 예상배당 (매각가 64,371,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,558,678원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 의령농업협동조합 | 936,000,000원 | 62,812,322원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 의령농업협동조합 | 96,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 함안축산업협동조합 | 52,035,831원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 1,324,845원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,085,360,676원 중 채권자 예상배당은 62,812,322원, 미배당액은 1,022,548,354원입니다. 집행비용은 1,558,678원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 부족분은 매수인 인수액이 아니며 매수인 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 64,371,000원 | 16.81% | 1,022,548,354원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 45,059,700원 | 11.76% | 1,041,512,051원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 31,541,789원 | 8.24% | 1,054,786,639원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자의 청구액은 963,475,980원인데 예상배당은 62,812,322원에 그칩니다. 6회 유찰 시에는 43,848,625원, 7회 유찰 시에는 30,574,037원으로 더 줄어듭니다. 그러나 이 미배당 증가가 매수인의 인수부담으로 전환되는 구조는 아니며, 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군북파출소 북서측 인근으로 단독주택, 공동주택, 음식점 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 군북버스터미널이 소재해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 기호(1)~(3)은 근린생활시설, 기호(4)는 주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 부지 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 464.0㎡, 지목 대, 현황 주상용, 평지의 부정형 토지이며 근린상업지역입니다.
- 공시지가. 926,900원/㎡.
- 규제. 근린상업지역 및 가축사육제한구역(2022-12-16, 전부제한)에 포함됩니다.
- 건물상태. 사용승인일은 2012.03.02이고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유구획 확인. 본건1은 좌·우 출입문 부분으로 서로 다른 점유자가 조사됐고, 본건2·3·4도 각각 별도 점유가 확인됐습니다.
- 현황과 공부 대조. 근린생활시설은 벽체로 구분해 2개 호실로 이용 중이라는 명세서 기재와 실제 현황을 대조하세요.
- 임차인 인도. 대항력은 없지만 실제 점유자 5명이 확인되므로 낙찰 후 인도 일정과 협의 가능성을 확인하세요.
- 배당관계. 현재 최저가에서는 말소기준 근저당도 전액 배당되지 않습니다. 다만 그 미배당액은 매수인 인수액과 구분해야 합니다.
- 근린시설 환금성. 5회 유찰된 상태이므로 감정가 대비 할인율보다 실제 임대수익·용도별 수요·재매각 가능성을 우선 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 점유 및 이용상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 현황과 환금성”
이 사건은 말소기준권리 이후의 권리가 모두 소멸하고, 현황조사상 실제 임차인 5명도 모두 말소기준 이후 전입이라 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 반면 감정가 383,000,000원에서 5회 유찰되어 64,371,000원까지 내려온 점, 근린생활시설과 주택이 함께 이용되고 여러 점유자가 나뉘어 있는 점은 별개의 판단 요소입니다. 따라서 이 물건은 “낮은 최저가”보다 “현황·점유·수익성·환금성을 얼마만큼 검증했는가”가 입찰 판단의 핵심입니다.
