창원지방법원 2025타경200. 경남 함안군 군북면 중암리 126-5 1층102호의 근린시설입니다. 등기부상 소유자는 조억래이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2020.10.13. 설정된 의령농업협동조합 근저당권 936,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 의령농업협동조합의 96,000,000원 근저당, 함안축산업협동조합의 52,035,831원 가압류, 소상공인시장진흥공단의 1,324,845원 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계도 권리순위 자체는 명확합니다. 조사된 5건의 전입일은 2022.07.27.~2024.05.24.로 모두 2020.10.13. 말소기준권리보다 늦고, 각 조사 결과 역시 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 배당이 부족하더라도 그 부족분을 매수인이 보증금으로 승계하는 구조는 아니며, 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경200 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 군북면 중암리 126-5 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 기호(1)·(2)·(3)은 근린생활시설, 기호(4)는 주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 조억래 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 437,000,000원 / 73,447,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 963,475,980원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 · 사용승인일 2012.03.02. |
| 전유면적 확인사항 | 등기사항전부증명서 165.66㎡ / 집합건축물대장 141.36㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
과거 함안축산업협동조합의 845,000,000원 근저당은 2017.03.13. 해지됐고, 주식회사경남은행의 900,000,000원 근저당도 2020.10.13. 해지됐습니다. 현재 기준권리는 같은 날 새로 설정된 의령농업협동조합의 936,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 제1층 제101호·제2층 제201호·제3층 제301호와 공동담보로 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 5건 모두 말소기준권리 이후
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조현옥(우커피) | 본건1의 좌측 출입문 부분 | 2024.01.22. | 1,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
| 농업회사법인주식회사금화규팜(대표자:정갑진) | 본건1의 우측 출입문 부분 | 2023.05.18. | 2,500원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
| 김준필(남다른꽃대패) | 본건2 전부 | 2022.07.27. | 1,500원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
| 현지(더조은건설) | 본건3 전부 | 2024.05.24. | 1,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
| 조현옥 | 본건4 전부 | 2024.01.11. | 2,500원 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.05.16. | 승계 없음 |
임차인 5건 모두 전입신고가 2020.10.13. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없으므로 별도의 중복 보증금 합산 문제는 없습니다. 확정일자는 확인되지 않았고, 조현옥은 2025.05.16. 배당요구를 한 내역이 있습니다.
③ 가격 — 감정가 17%지만 시세 확인 없이 ‘저가’ 단정 금지
감정가는 437,000,000원, 현재 최저매각가는 73,447,000원입니다. 현재 회차는 5회 유찰, 감정가 17%로 제시돼 있습니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료는 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 17% | 73,447,000원 | 71,724,954원 | 1,013,635,722원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 51,412,900원 | 50,087,468원 | 1,035,273,208원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 35,989,030원 | 34,941,227원 | 1,050,419,449원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 73,447,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,722,046원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 의령농업협동조합 | 936,000,000원 | 71,724,954원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 의령농업협동조합 | 96,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 함안축산업협동조합 | 52,035,831원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 1,324,845원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,085,360,676원 중 채권자 배당은 71,724,954원, 미배당은 1,013,635,722원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.3% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 함안군 군북면 중암리 소재 군북파출소 북서측 인근이며, 단독주택·공동주택·음식점 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 군북버스터미널이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 기호(1)·(2)·(3)은 근린생활시설, 기호(4)는 주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 464.0㎡, 지목은 대, 현황은 주상용이며 평지의 부정형 토지입니다. 동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 926,900원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상3층, 사용승인일 2012.03.02.이며 일부 천정형 시스템 냉난방설비, 주택부분 보일러 난방, 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지설비가 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전유면적 대조. 등기 165.66㎡와 집합건축물대장 141.36㎡의 차이를 원본 서류와 현황에서 재확인하세요.
- 점유 부분 확인. 현황조사에는 본건1 좌·우측, 본건2 전부, 본건3 전부, 본건4 전부에 각각 점유자가 조사돼 있습니다. 실제 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 현재 조사상 5건 모두 대항력은 없지만 확정일자·실제 임대차 조건과 배당요구 여부는 매각물건명세서 및 현황조사 원본과 대조하세요.
- 미배당과 인수 구분. 현재 채권자 미배당은 1,013,635,722원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 두 금액을 별개의 개념으로 판단하세요.
- 시세 별도 확인. 현재 자료에는 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가의 17%라는 할인율만으로 적정 응찰가를 판단하지 마세요.
- 이용상태 확인. 감정평가상 근린생활시설과 주택 이용이 함께 조사돼 있으므로 각 부분의 실제 사용상태와 인도 가능성을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리관계는 비교적 선명합니다. 2020.10.13. 의령농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 5건의 임차인은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격과 물건 자체는 별도의 검토가 필요합니다. 감정가 437,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 73,447,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 없어 감정가 대비 17%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단할 수 없습니다. 더구나 등기와 집합건축물대장의 전유면적이 서로 다르고, 여러 부분에 점유자가 조사돼 있습니다. 결론은 권리 인수는 깨끗하지만, 가격 판단과 현황 확인은 보수적으로 해야 하는 물건입니다.
