창원지방법원 2025타경200. 경상남도 함안군 군북면 중암리 126-5, 도로명주소 중암10길 5에 있는 집합건물 근린시설 경매입니다. 표시된 호수는 2층 201호입니다. 감정가 433,000,000원으로 출발했지만 6회 유찰되면서 최저매각가는 50,942,000원까지 하락했습니다. 금액만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건에서 먼저 물어야 할 것은 왜 여섯 번이나 낙찰되지 않았는가입니다.

등기상 소유자는 조억래입니다. 2020년 10월 13일 의령농업협동조합이 설정한 채권최고액 936,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 같은 금융기관의 추가 근저당권, 함안축산업협동조합의 가압류, 소상공인시장진흥공단의 가압류가 이어졌습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸할 예정이며, 매각물건명세서에도 인수권리가 없다고 기재되어 있습니다.

다만 등기상 소멸할 채권이 많다는 사실과 실제 점유를 정리하기 쉽다는 사실은 전혀 다릅니다. 현황조사에는 여러 호실의 점유자 5건이 나타나고, 그중 조현옥은 서로 다른 부분에 중복 기재되어 있습니다. 전입일을 기준으로 제공된 대항력 판단은 모두 '없음'이지만, 임차관계·점유 부분·확정일자·실제 사용 현황을 원본으로 대조하는 과정이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리 소멸

등기 흐름의 핵심은 2020.10.13 설정된 을구 5번 근저당권입니다. 채권최고액은 936,000,000원이고 근저당권자는 의령농업협동조합입니다. 이는 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다.

이전에 설정되었던 함안축산업협동조합 근저당권 (845,000,000원)은 2017년에 말소되었고, 주식회사경남은행 근저당권(900,000,000원)도 2020년에 말소되었습니다. 따라서 과거의 거액 근저당권을 별도로 매수인이 인수하는 구조로 계산해서는 안 됩니다.

말소기준 이후 의령농업협동조합 추가 근저당 96,000,000원, 함안축산업협동조합 가압류 52,035,831원, 소상공인시장진흥공단 가압류 1,324,845원은 모두 매각으로 소멸할 예정입니다. 기존의 강제경매개시결정은 취하에 따라 말소된 기록이며, 현재 분석 대상은 2025타경200 임의경매입니다.

② 점유·임차관계 — 대항력 없음과 명도 용이성은 별개

현황조사상 총 5건의 점유·임차 관련 기재가 있습니다. 모두 말소기준일인 2020.10.13보다 늦은 전입일로 기록되어 있으며, 제공된 대항력 판정은 전부 '없음'입니다. 다만 서로 다른 본건 번호에 걸친 조사이고, 조현옥이 별도 부분에 중복 등장하므로 이를 201호에 임차인 5명이 있다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.

보증금은 현황조사에 기재된 수치를 그대로 표시했습니다. 금액 단위가 명확하게 확인되지 않아 원화 환산이나 보증금 총액 합산을 하지 않았습니다. 확정일자 및 우선변제 여부는 확인되지 않았으며, 배당요구 사실만으로 우선변제권이 인정되는 것은 아닙니다. 인수 없음은 제공된 대항력 판정에 따른 추정으로, 최종 확인은 해당 호실의 원본 명세서와 점유·임대차 자료를 기준으로 해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 11.76%, 그러나 시장가격은 별개

현재 최저매각가는 50,942,000원입니다. 감정가 433,000,000원과 비교하면 11.76% 수준에 불과합니다. 이 수치 자체는 매우 큰 폭의 가격 하락을 의미하지만, 감정가와 실제 매매 가능한 가격이 동일하다는 보장은 없습니다.

특히 함안군 군북면의 개별 근린시설은 해당 호실의 용도, 영업수요, 공실 가능성, 임대수익, 건물 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 이번 물건은 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 최저매각가가 실제 시세의 몇 퍼센트인지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 높은 가격 점수를 부여하거나 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

7회·8회 유찰 가격은 주어진 가정 시나리오입니다. 실제 후속 매각기일이나 확정 최저매각가를 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 50,942,000원 가정)

현재 최저매각가로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,316,956원을 제외한 49,625,044원이 선순위 의령농업협동조합 근저당권에 배당되는 계산입니다. 뒤의 추가 근저당권과 가압류에는 배당될 금액이 없고, 소유자 잔여금도 없습니다.

채권액 합계는 1,085,360,676원이며, 채권자 예상배당 합계는 49,625,044원, 미배당 합계는 1,035,735,632원입니다. 다만 이는 채권최고액 등을 기준으로 한 추정 배당표이며 실제 확정 채권액과 배당순위에 따른 배당표와 다를 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시 배당 구조

가격이 더 내려가면 선순위 근저당권자의 배당액이 감소하고 채권자 미배당액은 증가하는 구조입니다. 반면 제공된 계산에서 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원으로 유지됩니다. 이는 대항력 보증금을 인수하여 낙찰가 하락분만큼 실제 취득비용이 늘어나는 임차인 인수형 경매와는 구별됩니다.

하지만 낙찰가가 낮아질수록 투자 가치가 자동으로 좋아지는 것은 아닙니다. 실제 임대수익·관리상태·수요와 재매각 가격을 확인하지 못한 상황에서는 추가 유찰가격 역시 안전한 매수가격이라고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 함안군 군북면 중암리 소재 군북파출소 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·음식점·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 군북버스터미널이 있어 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 도로. 대상 부지 동측에 폭 약 8미터 내외의 포장도로가 접하고 있으며, 도로접면은 소로한면입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 지상 3층 건물로, 사용승인일은 2012.03.02입니다. 외벽은 화강석 및 일부 스톤코트 마감, 내부는 인테리어·벽지·타일 등의 마감입니다.
• 설비. 일부 천정형 시스템 냉난방설비, 주택 부분의 보일러 난방설비, 급·배수 및 위생설비, 옥내소화전, 화재탐지설비 등이 조사되어 있습니다.
• 이용상태. 근린생활시설로 이용하는 부분과 주택으로 이용하는 부분이 함께 조사됩니다. 표시 호실의 실제 이용상태 및 용도 적합성은 별도로 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 근린상업지역에 해당합니다. 전체 토지면적은 464.0㎡, 지형은 평탄한 부정형이고 공시지가는 926,900원/㎡입니다. 이는 전체 부지에 관한 내용으로 매각 호실의 대지권 면적과는 구별됩니다.
• 규제. 근린상업지역 및 가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없지만, 실제 건축물 이용상태와 건축물대장 일치 여부는 확인해야 합니다.
• 지번 이력. 건물은 공부상 중암리 126-5 및 126-9 양 지상에 등재되어 있으나, 2012.03.16 토지합병에 따라 현재 중암리 126-5 지상에 소재합니다.
• 환금성. 6회 유찰된 근린시설이라는 점에서 실제 매수수요와 회수기간을 보수적으로 봐야 합니다. 비교 실거래가격과 확인된 임대수익이 없어 향후 매도 가능 가격을 산정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 호실 확정. 주소상 2층 201호와 현황조사 본건1~4, 공동담보의 제101호·제102호·제301호가 각각 어떻게 대응하는지 확인하고, 매각 대상에 포함되는 건물 및 대지권의 정확한 범위를 대조해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 433,000,000원에 대한 할인율만 보지 말고, 인근 유사 근린시설의 실제 매매사례와 임대수익을 확인해야 합니다. 현재 최저가 50,942,000원이 실제 시세보다 낮다는 근거는 아직 부족합니다.
• 6회 유찰 원인 조사. 반복 유찰을 단순한 가격 기회로 해석하지 말고, 물건 자체의 특성, 수요, 점유 및 매각조건에서 입찰 저해 요인이 있는지 확인해야 합니다.
• 대항력·임대차 재확인. 현황조사상 5건 모두 대항력 없음으로 판정되었으나, 실제 영업자·주거 점유자 및 계약관계를 해당 호실별로 재확인해야 합니다. 확정일자, 배당요구, 최우선변제 가능성도 검토 대상입니다.
• 명도와 영업시설 인도. 임차보증금 인수 여부와 별개로 영업 중인 점포의 인도 협의, 내부 시설물 처리, 출입 및 사용 상태에 따른 비용을 확인해야 합니다.
• 주택 이용 부분 확인. 감정상 주택 이용 부분이 있으므로 실제 건물 용도, 임대차 보호관계, 건축물대장과 현황의 차이를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 의령농업협동조합 근저당에 다른 호실이 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보별 경매 진행 여부와 배당에 미치는 영향은 원본으로 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 검토. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 등은 실제 인수 또는 배당에 영향을 미칠 수 있어 별도로 조사해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 현장 점유상태를 최신 기준으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 12%”가 곧 투자 기회는 아니다

이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 433,000,000원에서 50,942,000원까지 내려온 매각가격입니다. 감정가의 약 12% 수준까지 하락했다는 점만 보면 매력적인 물건처럼 보일 수 있습니다.

그러나 권리와 시장성은 분리해 봐야 합니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 명시된 인수권리는 없습니다. 반면 여러 호실의 점유 조사, 주택과 근린시설의 혼재, 실제 임대관계의 불확실성, 비교 시세 부재, 6회 유찰이라는 위험이 동시에 존재합니다.

특히 이번 사건은 권리가 복잡해서 반드시 피해야 하는 물건이라고 단정할 수는 없지만, 낙찰가가 낮다는 이유만으로 추천할 수 있는 물건도 아닙니다. 감정가 대비 큰 폭의 하락을 가격 메리트로 인정하려면 현재 시장에서 실제로 거래될 수 있는 금액과 임대·매도 수요에 대한 검증이 선행되어야 합니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮으나, 투자 적정가격과 환금성은 검증되지 않았다는 것입니다. 6회 유찰된 근린시설에 입찰한다면 해당 호실의 정확한 매각 범위, 점유 해소 가능성, 현실적인 사용·임대·매각 계획을 확인한 후 보수적으로 접근하는 것이 적절합니다. 현재 판단은 적극 입찰보다 현장·시세 검증 우선입니다.