창원지방법원 2025타경200. 함안군 군북면 중암리 소재 집합건물 사건입니다. 감정평가상 기호(1)~(3)는 근린생활시설, 기호(4)는 주택으로 이용 중이며, 사건의 용도는 근린시설입니다. 건물은 철근콘크리트조 지상 3층, 사용승인일은 2012년 03월 02일입니다. 권리분석의 기준점은 2020.10.13. 의령농업협동조합 근저당권 936,000,000원입니다.
이후 설정된 의령농업협동조합 추가 근저당 96,000,000원, 함안축산업협동조합 가압류 52,035,831원, 소상공인시장진흥공단 가압류 1,324,845원과 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 함안축산업협동조합 및 경남은행 근저당은 이미 말소됐고, 2024년 농업협동조합중앙회 강제경매도 취하 후 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경200 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 군북면 중암리 126-5 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 기호(1)~(3) 근린생활시설 · 기호(4) 주택 |
| 소유자 | 조억래 |
| 감정가 / 최저가 | 433,000,000원 / 72,774,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 의령농업협동조합 / 963,475,980원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 토지 | 464.0㎡ · 대 · 근린상업지역 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 핵심은 2020.10.13. 의령농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 936,000,000원이고, 본건과 제1층 제101호·제102호·제3층 제301호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 2023년 추가 근저당 및 2024~2025년 가압류는 모두 이 기준권리 이후입니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 5명, 모두 대항력 없음
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 현황상 실제 임차인은 5명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2020.10.13.보다 늦어 각 임차인의 대항력은 없습니다. 확정일자 및 우선변제 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제는 미상으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 조현옥(우커피) | 본건1의 좌측 출입문 부분 | 2024.01.22 | 1,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 농업회사법인주식회사금화규팜(대표자:정갑진) | 본건1의 우측 출입문 부분 | 2023.05.18 | 2,500원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김준필(남다른꽃대패) | 본건2 전부 | 2022.07.27 | 1,500원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 현지(더조은건설) | 본건3 전부 | 2024.05.24 | 1,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조현옥 | 본건4 전부 | 2024.01.11 | 2,500원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
조현옥은 본건4에 관해 2025.05.16. 배당요구를 접수했습니다. 다만 임차인 전원의 전입이 말소기준보다 늦으므로 대항력에 따른 보증금 승계 위험은 없습니다. 현재 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당순위·배당액은 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 구조 — 5회 유찰, 감정가의 16.81%
감정가 433,000,000원에서 5회 유찰된 현재 최저매각가는 72,774,000원, 감정가의 16.81%입니다. 6회 유찰 시 50,941,800원, 7회 유찰 시 35,659,260원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 72,774,000원 | 0원 | 1,014,296,608원 |
| 6회 유찰 시 | 50,941,800원 | 0원 | 1,035,735,828원 |
| 7회 유찰 시 | 35,659,260원 | 0원 | 1,050,743,283원 |
④ 예상배당표 (매각가 72,774,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,709,932원 |
| 1. 근저당 · 의령농업협동조합 | 936,000,000원 | 71,064,068원 |
| 2. 후순위 근저당 · 의령농업협동조합 | 96,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 함안축산업협동조합 | 52,035,831원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 1,324,845원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,085,360,676원 중 현재 매각가에서 채권자 배당액은 71,064,068원, 미배당은 1,014,296,608원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군북파출소 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·음식점·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 군북버스터미널이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 기호(1)~(3)는 근린생활시설, 기호(4)는 주택으로 이용 중입니다. 부지는 현황 주상용 건부지입니다.
- 도로. 부지 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 근린상업지역이며 가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다. 공시지가는 926,900원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상3층, 사용승인일 2012.03.02. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 공부 관계. 건물은 공부상 중암리 126-5번지 및 126-9번지 양 지상으로 등재돼 있으나, 2012.03.16. 토지합병에 따라 현재 중암리 126-5번지 지상에 소재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 16.81%라는 숫자를 곧바로 시세 할인율로 보지 말고, 실제 근린시설 매매·임대수요와 개별 호실 수익성을 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 상권·임대수요·호실 구성·일괄 이용 제약 때문인지 현장에서 점검해야 합니다.
- 임차인 명도. 임차인 5명 모두 대항력은 없지만 실제 점유자가 존재하므로 인도명령·명도 협의에 필요한 시간과 비용은 별도 고려해야 합니다.
- 우선변제 확인. 임차인의 확정일자·우선변제 여부가 미상이며 현재 배당계산은 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 공동담보 확인. 의령농업협동조합 근저당이 제101호·제102호·제301호와 공동담보로 설정돼 있으므로 원본 등기와 매각 대상 범위를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 유찰 횟수가 가격의 의미를 바꾼다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020년 의령농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 5명 역시 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현재 최저가 72,774,000원은 감정가의 16.81%까지 내려왔지만 이미 5회 유찰된 근린시설입니다. 실질취득액은 인수 0원 기준 최저가와 같지만, 그 금액이 곧 시장가보다 낮다는 뜻은 아닙니다. 이 물건은 권리보다 환금성, 숫자보다 실제 상권과 임대수요를 먼저 확인해야 하는 사건입니다. 결론은 권리상 인수는 없음, 가격 판단은 보수적으로입니다.
