진행 위험 신호
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기각
2026.07.20
채권자대리인 정OO 기각결정정본 발송
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기각
2026.07.20
채권자대리인 정OO 기각결정정본 발송
특수권리·특수조건
1
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대항력임차인
대항력 있는 임차인: 김동철(전입 2019-09-17), 이상훈(전입 2023-02-10)
NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
D
매력지수38
유찰 1회
부동산강제경매
2024타경85211 · 고양지원 · 토지
348㎡
최저매각가
2차 · 유찰 1회
514,867,000원
5억 1,486만
감정가 735,524,000원
입찰 보증금
5,148만원
최저가의 10% · 51,486,700원
감정가 대비
▼ 30.0%
싸게 매수
감정가
7.36억원
최근 결과
1
회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
감정가 대비 29% 할인
경기도
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대항력 임차인 인수 가능성과 미상 보증금 위험이 있어 최저가만 보고 접근하면 안 되는 물건입니다.
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가격
최저매각가 514,867,000원 기준 실질취득은 인수 임차보증금에 따라 달라질 수 있음
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자금
입찰보증금은 최저매각가의 10% 수준인 약 51,486,700원
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리스크
대항력 임차인 2명 확인, 이상훈 보증금 30,000,000원은 매수인 인수 구조
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후
다음 기일 대기.
변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
권리분석 리포트
기본정보
지도/위치
변경이력
명세서
감정평가서
사진 (27)
법원경매 권리분석 · 기타 + 토지
대항력 임차인 인수 위험이 핵심 — 파주 야동동 185-5
의정부지방법원 2024타경85211 · 경기도 파주시 야동동 185-5
감정가 735,524,000원 · 최저매각가 514,867,000원 · 매각기일 2026.07.08 · 강제경매
38점
매력지수 D등급 · 대항력 임차인 인수 위험과 미상 보증금으로 권리 리스크가 큰 물건
말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만 대항력 임차인 보증금 인수 가능성이 남고 시세 검증 자료가 없어 보수적 접근이 필요해 D.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리상 후순위 권리는 정리되지만, 대항력 임차인 인수 가능성이 핵심 변수입니다. 이상훈 임차인은 보증금 30,000,000원을 매수인이 부담할 수 있으며, 김동철 임차인은 보증금이 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.
실질취득 위험
+30,000,000원 이상 가능
의정부지방법원 2024타경85211 사건입니다. 파주시 야동동 소재 단독주택 및 토지 물건으로, 감정 이용상태상 단독주택으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2024년 4월 5일 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 소재지 | 경기도 파주시 야동동 185-5, 185-7 |
|---|
| 용도 | 기타 + 토지 · 단독주택 이용 |
|---|
| 소유자 | 박금순 |
|---|
| 감정가 / 최저가 | 735,524,000원 / 514,867,000원 |
|---|
| 신청채권 | 류지현 / 90,000,000원 |
|---|
| 말소기준권리 | 현대해상화재보험주식회사 근저당권 510,000,000원 |
|---|
① 권리 흐름 — 근저당 이후는 소멸, 임차인이 변수
⛔ 매수인 인수 위험 이상훈 임차인은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있는 임차인입니다. 우선변제권이 확인되지 않아 보증금 30,000,000원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 김동철 임차인은 대항력은 있으나 보증금이 확인되지 않아 추가 위험으로 남습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입 | 대항력 | 보증금 | 결론 |
|---|
| 김동철 | 2019.09.17 | 有 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 이상훈 | 2023.02.10 | 有 | 30,000,000원 | 매수인 인수 가능 |
③ 예상배당표
| 항목 | 배당 |
|---|
| 집행비용 | 7,548,670원 |
| 임차인 이상훈 인수 | 0원 |
| 현대해상화재보험 근저당 | 507,318,330원 |
| 류지현 경매개시채권 | 0원 |
④ 입찰 판단
- 최저가 착시 주의. 대항력 임차인 보증금 인수분은 낙찰가와 별도 부담이 될 수 있습니다.
- 실질취득 계산 필요. 이상훈 인수액 30,000,000원을 반영하고 김동철 보증금 확인 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
- 용도 확인. 단독주택 및 토지 물건으로 아파트와 같은 환금성을 기대하기 어렵습니다.
- 권리 확인. 매각물건명세서의 임차인 보증금 기재 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며
이 물건은 후순위 권리는 정리되지만 대항력 임차인 인수 가능성이라는 경매 핵심 리스크가 남습니다. 최저가만으로 저렴하다고 판단하면 안 되며, 임차보증금 확정 후 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
물건 전체 내역 (3)
#1
경기도 파주시 야동동 185-5
348㎡
#2
경기도 파주시 야동동 185-7
265㎡
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 파주시 야동동 185-5
2024-12-10 11:37
- 현지 조사차 방문하였으나 아무도 만나지 못하여 점유관계를 알 수 없으므로 점유관계 등은 별도 확인이 필요함
경기도 파주시 야동동 185-7
- 현지 조사차 방문하였으나 아무도 만나지 못하여 점유관계를 알 수 없으므로 점유관계 등은 별도 확인이 필요함
경기도 파주시 금월로 73-29
- 현장조사시 만난 채무자(소유자)의 배우자에게 현황조사에 대하여 설명하고 현황조사 안내문 교부하였으며, 위 채무자(소유자) 배우자에 의하면, 이건 목록 건물에 채무자(소유자) 가족만 거주하고 있다고 함.
경기도 고양시 일산서구 송포백송길 70-12, 101동 4층402호 (덕이동,대성센트레빌)
- 현지 조사차 방문하였으나 아무도 만나지 못하여 점유관계를 알 수 없고, 덧붙인 전입세대 확인서 및 주민등록표등본에 임차인으로 조사한 김동철이 등재되어 있으므로, 점유관계 등은 별도의 확인이 필요함 (현황조사안내문 부착함)
경기도 고양시 덕양구 삼송로 240, 1층176호 (삼송동,힐스테이트삼송역스칸센(2블록))
- 현지 조사차 방문하였으나 아무도 만나지 못하여 점유관계를 알 수 없고, 덧붙인 상가건물임대차현황서에 임차인으로 조사한 이상훈이 등재되어 있으므로, 점유관계 등은 별도의 확인이 필요함 (현황조사안내문 부착함)
기일 타임라인
결과 대기
2차 매각기일
2026-07-08
10:00
고양지원 제101호 입찰법정
최저매각가
5억 1,486만원
▼ 30% 감정가 7억 3,552만
입찰 보증금
5,148만원
최저가의 10%
매각결정기일
D+7
2026-07-15
14:00
낙찰자에 대한 매각허가/불허가 결정
2회차 추이
· ▼ 30%
7억 3,552만→5억 1,486만
회차 전체 보기 (2회)
| 회차 | 날짜 | 결과 | 최저가 |
|---|
| 1 |
2026-06-04 |
유찰 |
7억 3,552만원 |
| 2 |
2026-07-08 |
대기 |
5억 1,486만원 |
토지 개요
사건 매물
물건 #1
토지
99
경기도 파주시 야동동 185-5
물건 #2
토지
99
경기도 파주시 야동동 185-7
물건 #3
건물
99
일반건물
경기도 파주시 금월로 73-29
토지 정보
VWorld
기본
지목
대
· 토지대장
면적
348.0㎡
≈
105.3평
소유
개인
소재
경기도 파주시 야동동 · 185-5
개별공시지가
공시 총액 (단가 × 면적)
1억 4,069만원
404,300원/㎡ × 348.0㎡
▲
감정가 523%
▲
+16.5%
· 연평균 +1.3%
· 2013년 대비
적용 규제
입찰 전 확인 필요 — 2건
군사기지 및 군사시설기타 · 토지거래계약에관한허가구역
입찰 위험 (2)
군사기지 및 군사시설기타
토지거래계약에관한허가구역
※ VWorld 토지(임야)대장 · 토지특성 · 이용계획 통합.
공시지가는 정부 1월 고시값(실거래·낙찰가 아님).
저촉·접합은 규제선 걸침/접함 — 도시계획시설·토지거래허가구역·문화재보호구역은 입찰 후 손실에 직결.
위치 / 로드뷰
경기도 파주시 야동동 185-5
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