창원지방법원 2025타경31404. 진주 가좌동 더퍼스트웰가시티 1층 122호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설이며 1층 122호는 공실로 평가됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 6층·지상 16층이고, 본건은 그중 1층 122호입니다. 현재 등기상 소유자는 서미석입니다.
등기 흐름의 기준점은 2023.08.07. 설정된 진주동부농업협동조합의 채권최고액 471,600,000원 근저당권입니다. 이후 경남신용보증재단 가압류, 국 압류, 서울보증보험 가압류, 임의경매개시결정, 진주시 압류가 차례로 붙었지만 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31404 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 가좌동 2064-1 더퍼스트웰가시티 1층 122호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설 · 1층 122호 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 · 지하 6층 / 지상 16층 |
| 소유자 | 서미석 |
| 감정가 / 최저가 | 586,000,000원 / 586,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 690,989,002원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2023.08.07. 진주동부농업협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 등기된 경남신용보증재단 가압류 42,020,446원, 국 압류, 서울보증보험주식회사 가압류 19,353,510원, 임의경매개시결정, 진주시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 — 122호 직접 관련성 확인이 핵심
| 성명·표시 | 점유부분 | 보증금 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장영길 | 207호 | 30,000,000원 | 2025.05.08 | 2026.02.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조하경 | 222호 | 15,000,000원 | 2025.04.28 | 2025.12.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 주거 · 호실 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이영미 | 주거 · 호실 미상 | 미상 | 미상 | 2026.02.09 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
장영길은 207호, 조하경은 222호로 특정되어 있어 이번 1층 122호와 호실이 다릅니다. 두 사람 모두 전입신고가 말소기준권리인 2023.08.07.보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 “점포”와 이영미는 호실·전입일·보증금이 특정되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 가격 — 신건 5.86억, 실거래 비교 근거는 없음
현재 최저매각가는 감정가와 같은 586,000,000원으로 신건입니다. 별도의 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 최근 시장가 대비 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 586,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,260,000원 |
| 1. 근저당 · 진주동부농업협동조합 | 471,600,000원 | 471,600,000원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 42,020,446원 | 42,020,446원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 19,353,510원 | 19,353,510원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 44,766,044원 |
현재 회차 계산에서는 채권자 총 청구 532,973,956원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 44,766,044원이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. KTX 진주역사 북서측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 대단위 아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층 122호는 근린생활시설로 감정되었고 공실로 조사됐습니다. 2층 207호와 222호도 근린생활시설입니다.
- 도로. 북서측으로 광대로, 남서측으로 소로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역(신진주역세권)이며 광로3류·대로2류·중로2류와 접합니다.
- 공시지가. 2,354,000원/㎡이며 토지는 평지의 사다리형입니다.
- 시설. 위생·급배수·소화전·화재경보 및 탐지·승강기·스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 122호 점유관계 특정. 호실 미상인 “점포” 및 이영미 기록이 실제 122호와 관련되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일·보증금이 미상인 점유자는 대항력 여부를 확인하기 전까지 “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다.
- 207호·222호 구분. 장영길과 조하경은 각각 207호·222호로 기재돼 있어 122호와는 다른 호실입니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 586,000,000원의 시장 적정성은 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 세금·최우선변제. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·전입세대 자료를 직접 대조해 입찰 전 변동사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 ‘122호 점유 특정’이 승부처
이 사건의 등기 구조는 어렵지 않습니다. 2023.08.07. 진주동부농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 1층 122호 자체는 공실로 평가된 반면, 호실이 특정되지 않은 주거 점유 기록 두 건은 전입일과 보증금이 모두 미상입니다.
따라서 이 물건은 “등기부는 단순하지만 임차관계 확인이 끝나지 않은 신건”으로 보는 것이 안전합니다. 실거래 자료가 없어 5.86억의 가격 경쟁력에도 가점을 주기 어렵습니다. 결론은 등기권리 합격, 점유관계 확인 전까지 보수적 접근입니다.
