창원지방법원 2025타경31404. 본건은 진주시 가좌동 더퍼스트웰가시티 2층 222호입니다. 사건 용도 표기는 대지이며, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 현 소유자는 서미석이고, 등기상 말소기준권리는 2023년 8월 7일 설정된 진주동부농업협동조합 근저당권 채권최고액 100,800,000원입니다. 그 이후 경남신용보증재단과 서울보증보험주식회사의 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌으며 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 확인해야 할 선순위 권리는 2022년 4월 29일 신동아건설주식회사 명의로 설정됐던 전세권 10,000,000원입니다. 이 전세권은 말소기준보다 앞서지만 2024.04.01 해지로 등기상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 매수인이 그 전세권을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31404 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 가좌동 2064-1 더퍼스트웰가시티 2층 222호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 · 지하6층, 지상16층 |
| 소유자 | 서미석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주동부농업협동조합 / 690,989,002원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.07 근저당권 · 진주동부농업협동조합 · 채권최고액 100,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권은 이미 말소
말소기준권리는 2023.08.07 진주동부농업협동조합 근저당권입니다. 이전에 설정됐던 신동아건설주식회사의 전세권은 2024.04.01 해지로 말소됐고, 2025년에 등기된 경남신용보증재단 가압류 42,020,446원, 서울보증보험주식회사 가압류 19,353,510원, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 본건 222호는 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조하경 | 222호 | 15,000,000원 | 150,000원 | 2025.04.28 | 2025.12.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
조하경의 전입일은 2025.04.28로 말소기준권리인 2023.08.07보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 낙찰자가 보증금 15,000,000원을 인수하는 구조도 아닙니다. 배당요구는 2025.12.10 접수됐습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건은 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 138,000,000원입니다. 그러나 동일 호수·동일 유형의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 최근 12개월 평균이나 최신 거래와의 상대가격을 산출할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 몇 퍼센트라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
회차별 예정 최저가는 현재 138,000,000원, 1회 유찰 시 110,400,000원, 2회 유찰 시 88,320,000원입니다. 다만 이 숫자는 경매 최저가의 하락일 뿐 시장가와의 할인율을 의미하지 않습니다. 근린생활시설은 임대수익·공실 여부·상권과 실제 거래사례를 함께 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,000원 |
| 1. 근저당 · 진주동부농업협동조합 | 100,800,000원 | 100,800,000원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 42,020,446원 | 34,468,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 19,353,510원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 162,173,956원 중 예상배당은 135,268,000원, 미배당은 26,905,956원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 138,000,000원 | 135,268,000원 | 26,905,956원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 110,400,000원 | 108,054,400원 | 54,119,556원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 88,320,000원 | 86,330,240원 | 75,843,716원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 채권자 측 미배당은 커지지만, 예상 시나리오상 매수인 인수액은 세 회차 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액이 곧바로 매수인의 부담으로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. KTX 진주역사 북서측 인근이며 주변은 근린생활시설과 대단위 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.
- 이용상태. 본건이 포함된 감정 대상은 근린생활시설로 이용되고 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하6층·지상16층 건물이며 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·스프링클러 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 광대로, 남서측으로 소로에 접합니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 업무시설(오피스텔)·근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역(신진주역세권)이며 공시지가는 2,354,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 222호 점유 확인. 조하경의 실제 점유 상태와 명도 일정, 보증금·월세 관계를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 확정일자 확인. 조하경의 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교가 없으므로 인근 근린생활시설 매매사례와 임대료·공실률을 별도로 확인해야 합니다.
- 신건 프리미엄 금지. 현재 최저가 138,000,000원은 감정가 100%일 뿐 시장가 대비 할인율이 아닙니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 검증이 먼저
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 분명합니다. 말소기준보다 앞선 신동아건설주식회사 전세권은 이미 말소됐고, 현재 남아 있는 가압류와 경매개시결정은 말소기준 이후입니다. 본건 222호 임차인 조하경도 2025.04.28 전입으로 대항력이 없습니다. 예상배당상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
반면 가격은 별도 문제입니다. 현재 138,000,000원은 감정가와 동일한 신건 가격이고, 이를 최근 시세와 직접 비교할 거래자료가 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 통과, 가격은 유보”가 적절합니다. 실제 임대수익과 공실 상태, 주변 근린생활시설 거래사례를 검증한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
