창원지방법원 2025타경31404. 진주시 가좌동 더퍼스트웰가시티 2층 207호로, 등기사항전부증명서는 집합건물입니다. 사건 용도표시는 대지, 감정평가 이용상태는 근린생활시설로 조사되어 있습니다. 현재 소유자는 서미석이며 2023.08.07 소유권을 이전받은 같은 날 진주동부농업협동조합 앞으로 채권최고액 236,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
그 뒤 2025년 경남신용보증재단과 서울보증보험주식회사의 가압류가 들어오고 2025.11.19 진주동부농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신청채권 청구액은 690,989,002원으로 근저당 채권최고액보다 크지만, 현재 배당 시나리오에서 담보권 배당은 236,400,000원으로 반영되어 있으며 그 차액이 매수인 인수로 전환되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31404 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 가좌동 2064-1 더퍼스트웰가시티 2층 207호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 2층 207호 근린생활시설 |
| 등기 유형 | 집합건물 |
| 소유자 | 서미석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주동부농업협동조합 / 690,989,002원 |
| 말소기준 | 2023.08.07 근저당권 · 진주동부농업협동조합 · 채권최고액 236,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2023.08.07 근저당권입니다. 과거 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 소유권은 서미석에게 있습니다. 이후의 가압류 2건과 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
사건 조사에는 장영길과 조하경 두 명의 실제 임차인이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인입니다. 본 호실 207호 관련 임차인은 장영길이고, 조하경은 222호로 조사되어 호실이 다릅니다.
| 임차인 / 호실 | 전입 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장영길 · 207호 | 2025.05.08 | 30,000,000원 / 해당 없음 | 2026.02.03 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조하경 · 222호 | 2025.04.28 | 15,000,000원 / 150,000원 | 2025.12.10 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 임차인 모두 전입일이 말소기준일인 2023.08.07보다 늦습니다. 따라서 조사 결과상 대항력 없음으로 판정되어 있고, 매수인이 보증금을 승계하는 금액도 0원입니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
② 회차별 가격 — 신건 할인은 없고, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 308,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준금액 역시 308,000,000원입니다. 1회 유찰 시 246,400,000원, 2회 유찰 시 197,120,000원으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 308,000,000원 | 297,773,956원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 246,400,000원 | 242,150,400원 | 55,623,556원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 197,120,000원 | 193,560,320원 | 104,213,636원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,000원 |
| 1. 근저당 · 진주동부농업협동조합 | 236,400,000원 | 236,400,000원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 42,020,446원 | 42,020,446원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 19,353,510원 | 19,353,510원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,114,044원 |
현재 회차 가정에서는 배당표에 반영된 채권액이 전액 배당되고 소유자 잔여는 5,114,044원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 진주시 가좌동 소재 KTX 진주역사 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 대단위 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.
- 이용상태. 2층 207호는 근린생활시설로 조사되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하 6층·지상 16층입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로·토지. 평지의 사다리형 토지이며 북서측 광대로, 남서측 소로에 접합니다. 공시지가는 2,354,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 지구단위계획구역(신진주역세권)이며 광로3류·대로2류·중로2류에 접합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 207호 점유 확인. 장영길은 2025.05.08 전입, 보증금 30,000,000원, 2026.02.03 배당요구로 조사되어 있습니다. 대항력은 없지만 실제 점유와 인도 상황은 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 222호 임차인 구분. 조하경은 222호 임차인으로 조사되어 본 207호와 호실이 다릅니다. 사건 내 각 호실의 점유관계를 혼동하지 않아야 합니다.
- 청구액과 담보한도 구분. 신청채권 청구액 690,989,002원과 근저당 채권최고액 236,400,000원은 서로 다른 숫자입니다. 현재 배당 시나리오의 담보권 배당액은 236,400,000원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 246,400,000원, 2회 유찰 시 197,120,000원이며, 두 경우 모두 매수인 인수금은 0원으로 제시되어 있습니다.
- 배당 변동요소. 당해세와 임차인 최우선변제가 배당표에 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서의 최신 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부는 가격과 점유 확인
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.08.07 진주동부농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 장영길과 조하경도 모두 말소기준일보다 늦게 전입해 대항력이 없으며, 회차별 분석상 매수인 인수금은 0원입니다.
다만 권리가 단순하다는 사실과 가격이 싸다는 평가는 별개입니다. 현재는 감정가와 최저가가 동일한 308,000,000원 신건이고, 근린생활시설인 만큼 입찰 판단의 핵심은 현재 가격의 적정성, 실제 점유 상태, 호실별 임차관계입니다. 이 물건은 권리상 인수는 명확하게 0원, 가격 평가는 보수적으로 접근하는 것이 핵심입니다.
